Verifica giudiziaria del superamento del limite di finanziabilità nel credito fondiario

Cass., 21 gennaio 2020, n. 1193

Parole chiave

Nozione di credito fondiario – Ammontare massimo dei finanziamenti – Valore dei beni ipotecati – Nullità del contratto

Massima

Il limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 t.u.b. è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.

Disposizioni applicate

Art. 38 testo unico bancario

CASO

Una banca chiede l’ammissione al passivo del fallimento di una società in relazione alla mancata restituzione di un mutuo fondiario garantito da ipoteca. La curatela eccepisce la nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38 comma 2 t.u.b., in ordine ai limiti quantitativi dell’ammontare dei finanziamenti fondiari parametrati al valore dell’immobile dato in garanzia. Il Tribunale di Marsala esclude tale nullità sul rilievo che l’art. 38 t.u.b. non sarebbe volto a tutelare interessi ulteriori estesi al regolare andamento dell’economia; la sfera degli interessi tutelati, secondo il Tribunale di Marsala, andrebbe apprezzata nell’ambito esclusivo del settore bancario.

SOLUZIONE

La Corte di cassazione cassa il decreto del Tribunale di Marsala, affermando che il limite di finanziabilità dell’art. 38 comma 2 t.u.b. è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato. Il provvedimento del Tribunale di Marsala viene cassato poiché il tribunale ha omesso di accertare se fosse stato superato o meno, nel caso concreto, il limite di finanziabilità.

QUESTIONI

Uno dei temi al centro del contenzioso bancario degli ultimi anni è il limite di finanziabilità del credito fondiario.

L’art. 38 comma 1 t.u.b. dà la seguente definizione di credito fondiario: “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

L’art. 38 comma 2 t.u.b. stabilisce poi che “la Banca d’Italia, in conformità alle deliberazioni del Cicr, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi”.

La delibera Cicr che ha regolato la materia è la delibera del 22 aprile 1995, la quale – per quanto qui interessa – ha fissato un limite massimo di finanziabilità dell’80% rispetto al valore del bene ipotecato.

Nella prassi questa disposizione è stata frequentemente violata, essendovi un interesse convergente di tutti i soggetti coinvolti a violarla:

• la banca, superando il limite di finanziabilità, erogava più credito e dunque percepiva più interessi;
• il mutuatario riceveva più danaro e dunque poteva finanziare l’acquisto di un immobile più grande oppure in posizione più centrale oppure più pregiato;
• il tecnico incaricato della redazione della perizia di stima dell’immobile non aveva in genere particolare interesse a contraddire le aspirazioni di sopravvalutazione dell’immobile di banca e mututario.

Superato il limite dell’80% nel finanziamento di un immobile, bisogna comprendere quale conseguenza giuridica ne derivi.

L’alternativa è quella fra:

• nullità del contratto;
• mero obbligo di risarcire il danno.

La sentenza n. 1193 del 2020 che si sta qui brevemente commentando fa propria la soluzione più severa, secondo cui la violazione del limite di finanziabilità determina la nullità del contratto. Per giungere a questa conclusione si argomenta nel senso che il limite di finanziabilità è tipico per il mutuo fondiario e ne costituisce dunque l’oggetto. Laddove l’oggetto del contratto sia in violazione di una norma imperativa, ne consegue la nullità del contratto.

La possibile alternativa interpretativa è l’obbligo della banca di risarcire il danno patito dal mutuatario. Si tratta peraltro di un danno di difficile prova, perché sconta il paradosso che chi afferma di avere patito il danno è un soggetto (il mutuatario) che ha ricevuto più danaro di quanto avrebbe altrimenti ricevuto. Se “danno” è sinonimo di “depauperamento”, è ben difficile sostenere che il mutuatario che ha ricevuto più danaro di quanto poteva percepire abbia subito un danno.

A dire il vero, questo ragionamento non è completo perché – oltre alla posizione del debitore principale (il mutuatario) – bisogna considerare anche la posizione degli eventuali garanti. Se una banca ha ecceduto nell’erogazione del credito, la rata per il debitore è maggiore, circostanza che può rendere più difficile la restituzione. Ma la maggiore probabilità di mancata restituzione va a gravare sul fideiussore cui venga infine chiesto di pagare il debito non onorato dal debitore principale.

La sentenza in commento n. 1193 del 2020 consente di riflettere anche su un altro aspetto: come può fornirsi al giudice la prova che il limite di finanziabilità è stato superato? Ovviamente il contratto di finanziamento non “confessa” che vi è stato tale superamento, limitandosi a indicare l’importo erogato. È il diverso contratto di compravendita dell’immobile a indicare il prezzo pagato e dunque a dimostare che, in ipotesi, il finanziamento ha ecceduto l’80% del valore dell’immobile.

La prova del superamento del limite di finanziabilità può darsi essenzialmente con questi tre meccanismi:

• producendo al giudice, oltre che il contratto di finanziamento, il contratto di compravendita dell’immobile: se il finanziamento è stato erogato per € 100.000 e l’immobile è stato acquistato per € 100.000, vi è prova (o almeno un forte indizio) che si sia superato il rapporto da 80 a 100 fra importo del finanziamento e valore dell’immobile;
• in alternativa, la prova del superamento del limite di finanziabilità può essere data mediante una perizia di valutazione dell’immobile disposta ad hoc dal giudice: al riguardo la perizia deve ricostruire non il valore attuale dell’immobile, ma il suo valore anni addietro quando venne erogato il finanziamento;
• in ulteriore alternativa, si può esibire al giudice copia della perizia di valutazione dell’immobile redatta su incarico della banca prima dell’erogazione del finanziamento. Questa modalità di prova si scontra peraltro con due ostacoli: da un lato, il rischio che la banca non sia disponibile a fornire copia della perizia; dall’altro lato, il fatto che la perizia fatta redigere originariamente dalla banca talvolta sopravvaluta l’immobile, proprio per giustificare un finanziamento eccessivo rispetto al reale valore del bene da darsi in garanzia.

Il tema del superamento dei limiti di finanziabilità rappresenta un argomento pratico e attuale che continuerà a lungo a interessare le nostre corti.