Trasferimenti immobiliari pattuiti negli accordi di separazione e divorzio: le Sezioni Unite della Cassazione ne dichiarano l’ammissibilità e la diretta validità ai fini della trascrizione  

Cassazione civile S.U. 29/07/2021, n. 21761

Trasferimenti immobiliari nei procedimenti separativi consensuali – adempimenti – validità ai fini della trascrizione

(art. 19 D.L. n. 78/2010 – art. 2657 c.c. – art. 1322 c.c.)

Sono valide le clausole dell’accordo di divorzio congiunto, o di separazione consensuale, che trasferiscono a uno o a entrambi i coniugi o ai figli, la proprietà di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, al fine di assicurarne il mantenimento.

L’accordo, in quanto inserito nel verbale d’udienza redatto da un ausiliario del giudice, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, se contiene il trasferimento di diritti reali immobiliari – dopo la sentenza di divorzio ovvero dopo l’omologazione che lo rendono efficace – costituisce titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c..

La validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-bis; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

CASO

Nel giudizio di divorzio Innanzi al tribunale di Pesaro, i coniugi si accordavano sulle condizioni di mantenimento di moglie e figli e in particolare l’uomo dichiarava di trasferire la sua quota del 50% dell’immobile adibito a casa familiare in comproprietà con la moglie,

ai figli, e l’usufrutto alla stessa.

Nel procedimento intervenivano anche i figli dei ricorrenti entrambi maggiorenni, esprimendo il loro pieno consenso agli accordi.

Successivamente al deposito del ricorso, la cancelleria comunicava una richiesta di chiarimenti del Presidente del Tribunale, in relazione ai trasferimenti immobiliari contenuti nelle condizioni di divorzio congiunto.

In base alla prassi del Tribunale di Pesaro si escludeva la possibilità di inserire nelle domande congiunte di divorzio, disposizioni accessorie aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari a qualsiasi titolo, “a causa di problematiche organizzative”.

Le parti evidenziavano, tuttavia, che la diversa possibilità – consentita dalla prassi del Tribunale di Pesaro – di inserire negli accordi di divorzio un mero accordo preliminare di vendita, oltre a comportare una spesa per l’atto notarile definitivo, implicava il rischio che se una delle parti si fosse resa inadempiente, si sarebbe dovuto instaurare un ulteriore procedimento dalla durata e dagli esiti incerti, con grave pregiudizio per i ricorrenti e per i loro figli.

Il Tribunale di Pesaro, tuttavia, pronunciava la cessazione degli effetti civili del matrimonio, contratto dai ricorrenti, stabilendo che i trasferimenti previsti nelle condizioni fossero da qualificare come preliminari di vendita e acquisto.

La Corte d’appello di Ancona confermava la decisione del Tribunale.

I coniugi ricorrono in Cassazione e la prima sezione civile, ritenendo la questione di particolare importanza a causa delle decisioni contrastanti della giurisprudenza nazionale, ha rimesso gli atti per la trattazione alle sezioni unite.

Soluzione e percorso argomentativo seguito dalla Cassazione

La Corte ha dichiarato fondato il ricorso ritenendo opportuno fare chiarezza sulla questione.

Richiamando il tradizionale orientamento risalente a una pronuncia del 1997, i giudici hanno evidenziato come la giurisprudenza maggioritaria abbia riconosciuto al verbale in cui le parti abbiano espresso le condizioni di separazione personale, a seguito dell’omologa, l’efficacia di atto pubblico e di titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c. (Cass. Civ.  25/10/2019, n. 27409 e Cass. Civ. 15/04/2019, n. 10443).

In senso contrario rispetto alla suddetta interpretazione proveniente dalla giurisprudenza di legittimità, si è espressa la maggior parte delle pronunce rese dai giudici di merito, prevalentemente orientate a negare le possibilità di intese immediatamente traslative all’interno del verbale di separazione consensuale o di divorzio congiunto.

In sostanza, le parti possono integrare le clausole costituenti il contenuto necessario delle pattuizioni di separazione e di divorzio, ma dovrebbero ricorrere “alla tecnica obbligatoria”, e non a quella reale.

Secondo questa impostazione adottata dai tribunali di merito, il verbale contenente tali accordi non costituirebbe né atto pubblico, né scrittura privata autenticata, bensì una semplice scrittura privata, la cui efficacia nei confronti dei terzi è sottoposta alla necessaria ripetizione del contratto nella forma dell’atto pubblico notarile, ai fini della trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c.

Nella pronuncia in esame i giudici della Cassazione prendono una precisa posizione, dichiarando che la Corte territoriale ha errato nel porre un limite ingiustificato all’esercizio dell’autonomia privata ex art. 1322 c.c. comma 2, per di più in presenza di situazioni di crisi coniugale che impongono una soluzione rapida, almeno delle questioni economiche che possono tradursi in ulteriori motivi di contrasto tra i coniugi.

Infine, quanto alla questione degli adempimenti previsti a pena di nullità, i ricorrenti avevano dichiarato la conformità dello stato di fatto dell’immobile ai dati catastali e alle planimetrie allegate, e che l’intestazione catastale era conforme alle risultanze dei registri immobiliari.

Alla dichiarazione era inoltre allegata una perizia giurata, oltre a tutta la documentazione necessaria per il trasferimento immobiliare, come le dichiarazioni di conformità alla legge degli impianti elettrico e termico.

In conclusione, tutti gli adempimenti che la norma del D.L. n. 78/2010, art. 19, pone a carico del notaio, possono essere eseguiti dalle stesse parti con l’attestazione dell’ausiliario del giudice che le parti hanno gli atti e rese le dichiarazioni di legge per la validità del trasferimento.

Questioni: il problema della nullità dei trasferimenti.

Emanando il principio di diritto secondo cui è consentito alle parti inserire nell’accordo di separazione o divorzio clausole di trasferimento di beni immobiliari tra coniugi e figli, la Cassazione risolve il nodo spinoso dell’attività di verifica dei requisiti richiesti, che, in questo caso è demandata al Tribunale.

Pertanto, il verbale contenente le pattuizioni delle parti, dopo la sentenza o l’omologazione che lo rende efficace, è titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c..

“La validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di legge e non produce nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.