Il superamento del limite di finanziabilità determina la nullità del contratto di mutuo fondiario

La Cassazione, con decisione dell’11 maggio 2018, n. 11543, ha ribadito che il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB è elemento essenziale del contenuto del contratto di mutuo fondiario ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, ferma restando la possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti (già prima, Cass. n. 17352/2017).

La soglia stabilita per il finanziamento non è confinabile nell’area del comportamento in fase prenegoziale e dunque nell’area della contrattazione tra banca e cliente, in quanto la percentuale di concessione ha la più incisiva funzione di regolare l’ammontare della prestazione creditizia in modo da incidere direttamente sulla fattispecie; ne consegue che, con il superamento del limite di finanziabilità (80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi), il precetto in questione è disatteso non solo sul versante del comportamento quanto sul versante dell’oggetto del finanziamento fondiario eccessivo.

Lo sconfinamento del limite in oggetto, che conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, mantiene tuttavia intatta la possibilità di conversione del mutuo fondiario in un ordinario finanziamento, ove ne risultino accertati i presupposti, sicchè, ferma la nullità del contratto di mutuo fondiario, l’unica modalità di recupero del contratto nullo è quella della conversione in un contratto diverso (art. 1424 c.c.).

Ricapitolando: il limite di finanziabilità è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come ‘fondiario’; il superamento della percentuale di concessione implica la nullità dell’intero contratto fondiario; resta impregiudicata la possibilità di conversione del mutuo ‘fondiario’ in un finanziamento ipotecario ordinario.