Sulla declaratoria di nullità di delibera assembleare che approvava non all’unanimità l’installazione di un’antenna di telefonia mobile sul lastrico solare del terrazzo
di Saverio Luppino, Avvocato Scarica in PDF“Il collegio rileva che l’oggetto del presente giudizio è l’annullamento della delibera assembleare di installazione dell’antenna sul lastrico, non la validità del contratto tra il condominio e l’operatore di telefonia. La deduzione secondo cui [omissis] avrebbe ratificato detto contratto, pertanto, rileva in causa esclusivamente sotto il profilo della astratta idoneità della dedotta ratifica a far venir meno l’interesse della condomina all’impugnativa della delibera’’.
“Detto ingombro, ancorchè limitato, fosse sufficiente a compromettere l’utilizzo del lastrico solare in ragione degli elementi accessori dell’antenna…risolvendosi il motivo in una inammissibile contrapposizione dell’apprezzamento delle risultanze istruttorie operate dal giudice di merito”.
FATTO
La questione portata all’attenzione della Suprema Corte, riguarda l’installazione di un’antenna per telefonia mobile sul lastrico solare di un condominio.
Nei gradi di merito, una condomina citava in giudizio il condominio per dichiarare la nullità dell’assemblea condominiale, con cui si approvava non all’unanimità dei consensi la suddetta installazione.
Il Condominio ricorreva in Cassazione, eccependo tre motivi di gravame, nei quali lamentava la violazione dell’articolo 132,comma 4^ cpc, assumendo la carente e meramente “apparente” motivazione della Corte d’Appello e le ulteriori censure, inerivano da un lato la violazione delle disposizioni di cui agli articoli 345 e 112 del c.p.c. e dall’altro l’effettiva ridotta incidenza della parte di lastrico solare occupato dall’antenna, rispetto all’estensione complessiva del lastrico medesimo e quindi l’assoluta assenza di violazione dell’art. 1120, comma 2^ c.c.
SOLUZIONE
Lineare e coerente la motivazione dell’ordinanza della Suprema Corte di Cassazione, la quale rigetta i motivi di gravame e conferma l’invalidità della delibera, segnatamente rimarcando che l’interesse ad agire del condomino, quale condizione dell’azione, prescinde da eventuali quanto apparenti ratifiche di differenti volontà, siccome ricollegabili all’incasso/ripartizione del canone derivante dall’affitto del lastrico solare per l’installazione dell’antenna da parte dell’operatore di telefonia.
QUESTIONI
All’interno dell’ordinanza in esame vengono analizzati i tre motivi di gravame proposti dal Condominio ricorrente avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano.
Con il primo motivo, riferito alla violazione dell’art. 360, 1.co n.4, c.p.c., il Condominio lamentava la violazione dell’art. 132, n.4 c.p.c. (nullità della sentenza), la sentenza del grado precedente sia apparente nelle motivazioni di rigetto di due motivi appellati.
La Cassazione chiarisce che invece dal testo della sentenza di appello è possibile desumere con certezza le ragioni di rigetto dell’appello del condominio, in quanto inammissibili ed infondati; con il che: “ non ricorre dunque il vizio di nullità della sentenza denunciato con il motivo in esame, ravvisabile solo laddove la motivazione, ancorchè graficamente esistente, risulti tuttavia inidonea a rendere percepibile il fondamento della decisione”[1].
Con il secondo motivo invece, il ricorrente impugna la sentenza d’appello sotto un duplice profilo, il primo concernente l’art. 345 del c.p.c., mentre il secondo l’articolo 112 sempre del codice di procedura.
In sostanza, la circostanza che la condomina avesse accettato la quota, in proporzione dei propri millesimi, di canone pagato dall’operatore di telefonia, confermerebbe la ratifica del contratto di locazione del lastrico condominiale, anche in capo a quest’ultima e conseguentemente la carenza dell’interesse ad agire per la successiva impugnazione della delibera contestata.
La Cassazione, confermando appieno quanto già pronunciato dalla Corte d’appello, rileva che entrambe le censure devono essere respinte, per carenza di interesse ad impugnare del ricorrente, trattandosi di questioni di merito, largamente argomentate e respinte dal giudice di prime cure, vertendo, peraltro, il giudizio di legittimità sull’invalidità della delibera assembleare e non sulla validità del contratto di locazione tra il condominio e l’operatore telefonico.
Da ultimo, il ricorrente eccepisce anche l’irrilevanza della violazione dell’articolo 1120, comma 2^ cc., in ragione della limitata incidenza dello spazio occupato dall’antenna sul lastrico solare, rispetto all’effettiva estensione dello stesso e quindi l’assoluta carenza di compromissione di qualsiasi diritto all’utilizzo virtuale o potenziale della condomina.
Diversamente la Corte di Cassazione, rimarcando consolidata giurisprudenza di legittimità ed altri precedenti e confermando il giudizio di merito e le valutazioni del giudice di prime cure, rileva come: “detto ingombro, ancorchè limitato, fosse sufficiente a compromettere l’utilizzo del lastrico solare in ragione degli elementi accessori dell’antenna…risolvendosi il motivo in una inammissibile contrapposizione dell’apprezzamento delle risultanze istruttorie operate dal giudice di merito”.
Infatti, risulta noto come l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare[2].
La Cassazione ha tenuto conto anche dell’occupazione relativa agli elementi accessori dell’antenna ed in effetti l’articolo 1102 c.c., al primo comma, dispone che ciascun condomino può servirsi della cosa comune in modo più intenso anche in favore della sua proprietà esclusiva, purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipanti e non ne sia alterata la destinazione. L’uso della cosa comune, da parte di ciascun condomino, è pertanto sottoposto a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi legittima l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini. D’altra parte è, altresì, legittimo l’uso più intenso della cosa comune, purché non sia in ogni caso alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere sempre riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno, rientrando nei poteri dell’assemblea del condominio la facoltà di regolare l’uso delle cose comuni.
Solo con decisione presa all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio – ossia di tutti i condomini: i mille millesimi – oppure attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale, si può limitare l’utilizzo delle parti comuni.
In questo senso, la recente ordinanza richiama consolidati precedenti della Corte in materia[3] e consolida il principio secondo il quale: «il potere della maggioranza dei partecipanti alla comunione di disporre le modalità per il miglior godimento della cosa comune presuppone il rispetto della condizione che il diritto di comproprietà debba potersi estrinsecare liberamente, con l’unico limite derivante dal divieto di impedire uguale uso da parte degli altri compartecipanti e di alterare la destinazione della cosa comune».
Quale logica conseguenza ed in applicazione dei ridetti principi, la condomina impugnante la delibera trova pieno ristoro anche nel terzo grado di giudizio ed il Condominio rimane soccombente per la terza volta.
[1] Cass. 14888 del 2017
[2] Cass. Civ. 4.5.2015 n.8857
[3] Cass. civ. n.1905 del 24 giugno 1974
Centro Studi Forense - Euroconference consiglia
