Ruolo e funzioni del Consiglio di condominio: ognuno al suo posto!
di Saverio Luppino, Avvocato Scarica in PDFArt. 1130-bis c.c. – Art. 1135 c.c. – Art. 1136 c.c. – Art. 1137 c.c. – Art. 2697 c.c.
Legge 11 Dicembre 2012 n. 220
Art. 100 c.p.c. – Art. 366 c.p.c. – Art. 369 c.p.c.
“ Il comma 2 dell’art. 1130- bis, introdotto dalla legge 11 dicembre del 2012, n. 220, consente all’assemblea di nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha “unicamente funzioni consultive e di controllo”, essendo l’organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni. Già, tuttavia, prima della riforma del 2012, o comunque in fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130 bis c.c., questa Corte aveva affermato, con principio che va qui ribadito, che l’assemblea condominiale – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciute dell’art. 1135 c.c.- può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini ( cui ora equivale il “ consiglio di condominio”) con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consenso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini- anche dissenzienti- solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni ( quale, nella specie, l’attribuzione dell’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c.) non sono derogabili ad un gruppo di condomini[1]”
FATTO
La vicenda trae origine da una delibera condominiale c.d. “ristretta”, ossia assunta dal Consiglio di Condominio, senza la successiva ratifica dell’assemblea, nè tantomeno preceduta da una corretta e formale delibera di approvazione dell’opera e della spesa. In tale decisione il Consiglio di condominio esulando da una funzione meramente “consultiva” attribuita dalla legge, esaminava differenti preventivi di appaltatori inerenti lavori di rifacimento del terrazzo/ lastrico solare, approvando uno di tali preventivi e suddividendo il relativo pagamento del costo dell’opera tra i condomini.
Uno dei condomini rifiutava pagare le rate ed impugnava la delibera del Consiglio di condominio, in quanto esorbitante dai poteri ed in ogni caso collegata ad un opera mai approvata dall’assemblea, quale orano sovrano e deliberante, né compresa nei precedenti verbali di condominio.
Il Tribunale adito accoglieva l’opposizione e affermava che il Consiglio di Condominio, composto da cinque condomini, non si era limitato a svolgere funzione consultiva, come disciplinato nell’art. 1130-bis c.c., ma aveva espresso una decisione vincolante per l’intero condominio approvando i lavori di rifacimento ed il preventivo ritenuto più economico, ripartendo in tal modo le spese tra i condomini.
Successivamente il Condominio soccombente impugnava tale decisione dinanzi alla Corte d’Appello, la quale però confermava il disposto del giudice di prime cure, rilevando inoltre l’interesse legittimo del condomino di proporre azione ex art. 1137 c.c., anche nei confronti di una delibera “ristretta”
La Corte rilevava che sebbene la riunione dei consiglieri avrebbe dovuto avere carattere consultivo, nella pratica esprimeva una decisione sui lavori di manutenzione del lastrico. Inoltre si rilevava che nel verbale di assemblea, precedente a quello impugnato, prodotto in giudizio, non risultavano approvate le opere in oggetto alla delibera oggetto di opposizione, né era stata adottata successivamente alcuna successiva approvazione o ratifica assembleare.
Il Condominio proponeva ricorso in Cassazione adducendo due motivi di ricorso e rimarcando, MA SOLO IN CASSAZIONE, che una successiva assemblea condominiale, avesse ratificato la decisione del consiglio di condominio, approvando a “larghissima maggioranza” i lavori e la scelta dell’impresa esecutrice. Il condomino controricorrente, in ragione del principio di autosufficienza del ricorso, deduceva che il verbale di quell’assemblea, posto a fondamento del ricorso non era mai stato acquisito agli atti del giudizio, nei precedenti gradi di merito.
SOLUZIONE
La Corte rigetta il ricorso del condominio, conferma le decisioni precedenti delle corti di merito e condanna il ricorrente a rimborsare al condomino le spese sostenute nel giudizio.
QUESTIONE
La questione in esame presenta diversi punti interessanti di riflessione e si colloca all’interno di una pratica purtroppo diffusa in ambito condominiale, inerente una generica approvazione di lavori straordinari da parte dell’assemblea condominiale, non accompagnata dalla corretta presentazione di un preventivo di spesa in assemblea, cui segue poi una successiva approvazione del preventivo di spesa, da parte del Consiglio di condominio; rimettendo sostanzialmente al vaglio di questo organo una decisione di non corretta pertinenza.
Tale prassi, oggetto del presente caso è da censurare, in quanto, così come ribadito dalle decisioni uniformi delle corti di merito e poi dalla Cassazione, i poteri del Consiglio di condominio solo consultivi e non deliberativi, non potendo prescindere le decisioni dalla volontà dell’assemblea, quale organo sovrano delle delibere di condominio.
Il Consiglio di Condominio rappresenta una novità introdotta con la legge n. 220 del 2012. Viene disciplinato all’interno dell’art. 1130-bis c c, il quale all’ultimo comma attribuisce la possibilità all’assemblea di costituire un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, questo avrà funzioni consultive e di controllo. Questa compagine di consiglieri riveste un ruolo di ausilio per l’amministratore, delimitato con il regolamento condominiale o con la sua deliberazione. Di fatto però non sostituisce e non può sostituire nè il ruolo dell’assemblea né il ruolo dell’amministratore, semmai ne agevola i compiti nei Condomini “complessi e numerosi”, favorendo una migliore interlocuzione tra i vari organi: Assemblea ed amministratore.
Come “organo” era stato già vagliato in precedenza dalla Corte, prima della riforma del 2012, la quale affermava: “ che l’assemblea condominiale – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c.- può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini ( cui ora equivale il “ consiglio di condominio” ) con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori; ma le decisioni di tale più ristretto consenso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l’attribuzione di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria ex art. 1135 , comma 1, n.4, c.c.) non sono derogabili ad un gruppo di condomini[2].
Il consiglio non può prendere una decisione arbitraria che risulti vincolante per tutta la compagine condominiale, poiché non verrebbe rispettato l’art. 1135 c.c. inerente le attribuzioni dell’assemblea dei condomini.
Più volte la Corte si è trovata ad esprimersi, risultando unanime proprio riguardo alla determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, rientrando tali lavori nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall’art. 1135, comma 1, n.4, c.c.[3]
Infatti, dopo che il Consiglio si esprime su una determinata questione si deve passare al vaglio dell’assemblea condominiale e dell’amministratore per approvare la decisione con le relative maggioranze; nel caso di specie invece, i consiglieri hanno ecceduto la loro funzione meramente consultiva, poiché hanno arbitrariamente scelto l’impresa esecutrice ed addirittura ripartito le spese tra i condomini.
Proprio per questo motivo che il condomino proponeva opposizione ex art. 1137 c.c., dopo che il consiglio si era autonomamente annoverato il diritto di scegliere l’impresa a cui affidare i lavori di manutenzione e di suddividere le spese fra i condomini. Queste decisioni secondo il Tribunale e successivamente secondo la Corte non vennero più poste al vaglio dell’assemblea condominiale e secondo le maggioranze del 1136 c.c., organo a cui il Consiglio dovrebbe far capo.
La Corte a questo punto si è domandata se effettivamente il condomino avesse o meno interesse ad agire nel proporre opposizione ex art. 1137 c.c.
Partendo da una sentenza della Cassazione n. 4501 del 28 febbraio 2006 le determinazioni prese dai condomini, in assemblea o come nel caso di specie nell’ambito del consiglio di condominio, devono valutarsi come veri e propri atti negoziali, quindi l’interpretazione del loro contenuto è frutto di apprezzamento d fatto spettante al giudice di merito e sindacabile in sede di legittimità unicamente per la violazione dei canoni stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e seguenti. Per questo il condomino, nel caso in questione, aveva un interesse sostanziale ad impugnare la delibera in questione, in quanto titolare di una posizione qualificata diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera del consiglio di condominio, si ripete arbitraria, generava quanto al contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolante le opere di manutenzione straordinaria.
Inoltre l’interesse sostanziale si compenetrava con l’interesse ad agire dell’art. 100 cpc, per l’impugnazione di tale delibera; il Consiglio si esprimeva anche sulle spese da sostenere, ripartendole poi tra i condomini, avendo a questo punto il condomino rilevato una lesione patrimoniale, in quanto tale delibera non veniva vagliata dall’assemblea, impugnava rilevando il vantaggio e utilità economica che poteva derivare dall’accettazione della sua domanda.
In ultimo gli ermellini vagliano una questione meramente procedurale.
Il condominio ricorrente in Cassazione portava due motivi a fondamento del ricorso: entrambi i quali si basavano sulla delibera assembleare condominiale successiva alla delibera del Consiglio, la quale avrebbe ratificato il contenuto della decisione dei consiglieri.
In realtà, la Suprema Corte ribadisce che nessun cenno di tale successiva delibera ratificatrice è stato mai fatto all’interno della sentenza impugnata; anche il controricorrente oppone che tale verbale di assemblea non risulta essere stato prodotto.
Tale allegazione risulta essere inammissibile ora in Cassazione, ove è pacifico ritenere che: “il ricorrente che proponga una determinata questione di fatto di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, ha l’onere, imposto dall’art. 366, co.1, n.6, cp c e dall’art. 369, co.2, n.4 cpc, di indicare precisamente in quale atto ed in quale fase processuale venne svolta la relativa allegazione e in quale fascicolo di parte si trovi il documento inerente a detta questione, nonché di specificarne il contenuto.[4]”
Per questi motivi gli ermellini rigettavano il ricorso, ritendendo i due motivi non fondati e confermano il noto principio che in base all’articolo 1137, comma 8 c.c. , una nuova delibera del condominio non ha effetto sanante della delibera precedente se viziata.
[1] Cass. Sez., 2, 6 marzo 2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 Novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865
[2] Cass. Sez.2, 6 marzo 2007, n.5130; Cass. Sez. 2,23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865.
[3] Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n.5889
[4] Cass. Sez. 3, 21/11/2017, n.27568; Cass. Sez. 1 , 18/10/2013, n.23675
Centro Studi Forense - Euroconference consiglia
