Chi riscuote il canone di locazione dopo il pignoramento dell’immobile?

Cassazione civile, Sez. VI, 28 marzo 2018, n. 7748, Pres. Cristiano, Rel. Falabella

Esecuzioni immobiliari, Locazione, Frutti civili (Cod. civ. artt. 820 e 2912 e Cod. proc. civ. artt. 509,521,553 e 559)

Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

CASO

La società Alfa proponeva opposizione avverso il Decreto del 17 febbraio 2016 con cui il giudice delegato del Fallimento di Beta s.r.l. dichiarava esecutivo lo stato passivo senza ammettere il credito da essa vantato in via privilegiata per € 1.616.183,75, credito relativo ai canoni di locazione maturati nel periodo 2001 – 2009 con riguardo al villaggio turistico denominato Gamma.

La curatela, nel costituirsi, contestava la fondatezza del ricorso in opposizione allo stato passivo, assumendo che l’importo corrispondente ai suddetti canoni era stato già versato alla custodia giudiziaria degli immobili di proprietà della società Alfa, immobili sottoposti ad esecuzione forzata per un credito vantato da un Istituto di credito nei confronti di Tizio e garantito dalla predetta società Alfa quale terzo datore di ipoteca.

Il Tribunale di Catanzaro rigettava l’opposizione.

Contro tale pronuncia ricorreva in Cassazione la società Alfa con ricorso fondato su due motivi.

Con primo motivo la società Alfa denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1571 e 1587 c.c. e 1175 c.c., rilevando che il conduttore ha l’obbligo di pagare il corrispettivo locatizio e, nel corso del rapporto, deve comportarsi secondo le regole di correttezza.

Con il secondo motivo la società ricorrente lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, cioè il mancato soddisfacimento del diritto della società locatrice alla riscossione dei canoni di locazione.

SOLUZIONE

La Corte di cassazione rigetta il ricorso della Società Alfa, ritenendo entrambi i motivi infondati.

Secondo il Supremo Consesso, il giudice di prime cure ha fatto corretta applicazione del principio per cui, dopo il pignoramento di un immobile concesso in locazione, il locatore, proprietario del bene pignorato, perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

QUESTIONI

La sentenza in commento presenta profili di interesse relativamente al problema giuridico di fondo, che concerne la legittimazione a riscuotere i canoni di locazione del bene immobile dopo il pignoramento.

Il Legislatore, infatti, ha previsto che “il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata” (art. 2912 c.c.) e l’art. 820 c.c. qualifica espressamente come frutti civili “il corrispettivo delle locazioni”.

Con il pignoramento il debitore che occupa l’immobile è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi i frutti, salvo istanza del creditore procedente o del creditore intervenuto per la nomina di un terzo.

La seconda parte dell’art. 559, c. 2, c.p.c., prevede espressamente che, quando l’immobile pignorato non è occupato dal debitore, il giudice dell’esecuzione nomina un custode cui attribuire la gestione del bene e dei suoi frutti.

L’interpretazione della norma porta a ritenere che sia sufficiente che il giudice dell’esecuzione acquisisca la notizia, in qualsiasi modo, che l’immobile non è occupato dal debitore, per pronunciare il provvedimento di nomina di un custode diverso dal debitore o dal terzo datore di ipoteca destinatari del pignoramento.

Il rigore della norma conferma la necessità di sottrarre prontamente il bene, la riscossione e la gestione dei frutti alla disponibilità del debitore per tutelare le ragioni del creditore pignorante e dei creditori partecipanti alla procedura esecutiva, in attuazione dell’ampiezza oggettiva del vincolo pignoratizio che, come veduto, ai sensi dell’art. 2912 c.c., include i frutti della cosa pignorata.

Il Legislatore ha così ritenuto di privilegiare l’interesse del creditore procedente e dei creditori intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare rispetto al diritto di credito del locatore esecutato.

La circostanza trova conferma anche nell’art. 41, comma 3, del d.lgs. n. 385 del 1993 T.U.B. che prevede che, in caso di azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari, “il custode dei beni pignorati, … versa alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato”.

 Anche qualora la custodia immobiliare venisse assegnata al locatore/proprietario esecutato, muterebbe “il titolo del possesso da parte sua, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso come organo ausiliario del giudice dell’esecuzione” (Cass. 21 giugno 2011, n. 13587).

In una fattispecie nella quale il locatore, dopo il pignoramento, aveva promosso azione per il pagamento dei canoni, la Suprema Corte, per economia dei giudizi e in forza del principio di conservazione degli atti processuali, ha consentito al locatore in sede di appello, di modificare la veste assunta, dichiarando di aver agito in qualità di custode del bene pignorato (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323).

Con la sentenza in esame, pertanto, la Suprema Corte, confermando un costante orientamento (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323; Cass. 21 giugno 2011, n. 13587, Cass. 29 aprile 2015, n. 8695 e Cass. 27 giugno 2016, n. 13216), ribadisce che, dopo il pignoramento di un immobile già concesso in locazione, il locatore esecutato perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene per effetto del quale la proprietà di esso e dei frutti passa al patrimonio dell’aggiudicatario.