Riparazioni urgenti: onere del conduttore di avviso al locatore

Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 11.07.2023 n. 19626, Pres. R. Frasca, Est. S. G. Guizzi

Massima: “L’avviso al locatore ex art. 1577 c.c. non ha natura negoziale, ma di atto giuridico in senso stretto, sicché nell’interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., dovendo darsi rilievo, per converso, agli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell’atto”.

CASO

Tizio conduceva in locazione un immobile dell’Ente Alfa svolgendovi attività di panetteria-pasticceria.

In occasione di un’intimazione inoltratagli dall’ASL di Genova all’esisto di un’ispezione avvenuta il 27.04.2007, il conduttore avrebbe dovuto eseguire il parziale ripristino della pavimentazione e della piastrellatura del locale, di cui, peraltro, ne veniva comunicata la necessità ed urgenza al locatore, ancor prima dell’ispezione, in data 27.07.2006.

Inviata anche al locatore la comunicazione, già inoltrata alla ASL, con cui era stata richiesta una proroga del termine, fissato in sessanta giorni, per l’esecuzione di tali lavori, Tizio, ritenendo che detto invio – al quale, dopo un’iniziale disponibilità dell’Ente Alfa, che faceva effettuare un sopralluogo da un proprio tecnico, era invece seguita la sua inerzia nell’occuparsi della realizzazione di tali interventi – avesse valenza di avviso ex art. 1577, comma 2, c.c., provvedeva di sua iniziativa e a proprie spese al rifacimento e alla piastrellattura della pavimentazione.

Tizio introducendo azione giudiziale al fine di recuperare dette somme vedeva rigettarsi la propria domanda sia dal giudice di prime cure che dal giudice d’appello. In particolare, quest’ultimo riteneva l’inoltro al locatore della richiesta inviata alla ASL, ove richiedeva la proroga del termine per il compimento dei lavori, non integrasse l’avviso previsto all’art. 1577 c.c., stante, oltretutto, l’incongruenza tra gli interventi effettuati e quelli indicati dalla ASL, giacché la stessa aveva richiesto il ripristino del pavimento “ove necessita”, non esigendo l’integrale sostituzione del pavimento e del rivestimento.

Vista la sua soccombenza anche nel secondo grado di giudizio, Tizio proponeva ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

L’Ente Alfa resisteva con controricorso, con il quale chiedeva che l’impugnazione proposta fosse dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

Tizio depositava memoria.

SOLUZIONE

La Corte di cassazione dichiarava inammissibile il ricorso condannando conseguentemente Tizio a rifondere all’Ente Alfa le spese del presente giudizio.

QUESTIONI

Con il primo motivo Tizio denunciava la violazione degli artt.132, comma 2 n. 3, c.p.c. sotto più profili e 1324 c.c., per richiamo agli artt. 1362 e 1363 c.c., con conseguente violazione e falsa applicazione dell’art. 1577, comma 2, c.c. sotto diverso profilo.

In particolare, Tizio deduceva la perplessità della motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui il giudice riteneva che anche qualora la comunicazione inviata all’ASL e all’Ente Alfa fosse stata da quest’ultimo “effettivamente ricevuta”, dovrebbe in ogni caso escludersi l’efficacia di avviso ex art. 1577, comma 2, c.c.. Orbene, secondo il ricorrente, l’uso della formula dubitativa avrebbe conferito natura perplessa alla motivazione, oltre al fatto che la stessa secondo Tizio sarebbe stata affetta da insanabile contradditorietà, poiché il giudice non avrebbe preso atto, ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c., che controparte non aveva contestato l’avvenuta ricezione.

Quanto, invece, alla decisione di negare alla missiva il valore di avviso ex art. 1577 c.c., sostiene il ricorrente che essa sarebbe frutto di violazione dei criteri di interpretazione di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., applicabili agli atti negoziali unilaterali in virtù del disposto di cui all’art. 1324 c.c.. Secondo Tizio, infatti, il significato letterale delle parole contenute nella missiva, nonché quello complessivo della stessa, avrebbero dovuto interpretarsi come intenzione del conduttore di dare avviso al locatore di eseguire riparazioni urgenti ai sensi della richiamata norma. Di conseguenza secondo il ricorrente la sentenza errava anche nel sollevare la mancanza di una preventiva richiesta al locatore di provvedere all’esecuzione dei lavori giacché la norma in esame permette al conduttore di agire previo avviso al locatore.

Con la seconda doglianza Tizio lamentava la violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., 1577, comma 2, c.c., anche in riferimento ai precedenti artt. 1575 e 1576, omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, violazione dell’art. 1577, comma 2, c.c., sotto diverso profilo, omessa pronuncia e violazione dell’art. 112 c.p.c. e violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. sotto diverso profilo.

Tizio proponeva censura della sentenza nella parte in cui rigettava la domanda sul rilievo della incongruenza degli interventi effettuati con quelli indicati dalla ASL, poiché secondo lo stesso l’esigenza di natura igienica paventata comportava la necessità di uniformità, idoneità e decoro del locale, necessità che corrispondo ad altrettanti obblighi del locatore a mente degli artt. 1575 e 1576 c.c..

Inoltre, essa avrebbe del tutto omesso di considerare il fatto, decisivo per il giudizio secondo il ricorrente, che era già stata comunicata ad Alfa l’urgenza dei lavori di ripristino del pavimento, senza nulla fare al riguardo, pur avendo un suo tecnico proceduto ad un sopralluogo, in merito al quale, oltretutto, Tizio richiedeva prova testimoniale in primo grado e in appello, denunciando, conseguentemente anche l’omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. e di difetto di motivazione.

Con il terzo e ultimo motivo, Tizio si doleva della violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c..

Il ricorrente censurava l’affermazione della Corte genovese secondo cui, l’assenza di dettaglio nella fattura relativa all’esecuzione dei lavori dei costi relativi ai soli interventi imposti dalla ASL, oltre che, più in generale, di documentazione sulle condizioni in cui versava l’immobile prima degli stessi, non permetteva la liquidazione della somma pari ai costi effettivamente sopportati in ottemperanza alle prescrizioni

Il ricorrente rilevava di aver chiesto in merito una CTU, riproposta anche in appello, lamentando anche in questo caso un difetto di motivazione in ordine a tale richiesta.

La Corte dichiarava il ricorso inammissibile.

Sul primo motivo, ritenuto inammissibile, i giudici di legittimità non ravvisavano alcun carattere di perplessità così come paventato dal ricorrente, giacché il giudice di seconde cure si era in ogni caso pronunciato in merito alla ricezione della comunicazione da parte dell’Ente Alfa ritenendo che vi fosse effettivamente stata.

Oltretutto, la Suprema Corte riteneva inammissibile tale censura poiché il difetto di motivazione è, dunque, ipotizzabile solo quando la parte motiva della sentenza risulti “meramente apparente”, cioè quando la stessa sia assente o “benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento”[1], nonché quando risulta caratterizzata da affermazioni inconciliabili[2].

Pertanto, la censura proposta non solo non rivelava un vizio intrinseco di motivazione ma risultava inammissibilmente basata anche su un elemento ricavato dall’atto di costituzione e risposta in primo grado.

Stessa sorte coinvolge anche la doglianza in merito all’asserita violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., poiché secondo Tizio l’avviso ex art. 1577, comma 2, c.c. sia un atto negoziale unilaterale, con la conseguente applicazione delle norme in tema di interpretazione dei contratti di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. stante il rinvio operato dall’art. 1324 c.c..

Anzitutto è bene considerare come l’istituto in esame preveda che il conduttore, nel caso in cui la cosa locata necessiti di una riparazione eccedente la normale manutenzione e che presenti il carattere dell’urgenza, abbia l’onere di avvisare il locatore, a carico del quale esclusivamente grava l’obbligo di provvedere a dette riparazioni ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c.. Tuttavia, nel caso in cui il locatore, pur avvisato, rimanga inerte, il conduttore ha la possibilità di provvedere direttamente a dette riparazioni, salvo richiederne poi il rimborso ed il risarcimento danni, poiché il legislatore ha ritenuto non doverosa la preventiva autorizzazione del locatore, il cui divieto parimenti non ne impedisce la realizzazione[3].

Oltretutto, stante in ogni caso la necessità e l’urgenza delle riparazioni, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l’inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell’entità e dell’urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell’art. 1577 c.c. nell’ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente[4].

Ciò posto, ad ogni modo la Corte di legittimità non condivideva le premesse da cui muoveva il ricorrente, giacché non riteneva in alcun modo che la comunicazione in esame possa avere natura negoziale.

Secondo i giudici di Piazza Cavour, al contrario, tale avviso deve configurarsi come atto giuridico in senso stretto. Difatti, stante il tratto caratteristico di tali atti che consiste nel fatto che i loro effetti si producono indipendentemente alla volontà del soggetto, essendo stabiliti direttamente dalla legge, si deve concludere che, ciò che rileva non è tanto l’intento dell’autore, quanto la riconoscibilità del medesimo. Pertanto, ne deriva l’inapplicabilità dei criteri dettati per la interpretazione di contratti dall’art. 1362 c.c., calibrati essenzialmente sulla volontà dell’agente, in luogo degli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell’atto. In ogni caso per la Cassazione il ricorrente, richiamando gli artt. 1362 e 1363 c.c., non ha svolto precise e chiare argomentazioni dirette ad evidenziarne la violazione o la falsa applicazione, limitandosi a contrastare l’interpretazione data dalla sentenza impugnata.

Alla declaratoria di inammissibilità del primo motivo di ricorso conseguiva, automaticamente, anche quella dei motivi secondo e terzo.

Pertanto, risulta pacifico come qualora l’immobile locato necessiti di riparazioni straordinarie e urgenti il conduttore è tenuto a darne avviso al locatore, potendo, in caso di inerzia di quest’ultimo, eseguirle direttamente, salvo in ogni caso il diritto al rimborso. Secondo una risalente pronuncia degli Ermellini, inoltre, anche in presenza di un vizio della cosa locata rilevante ai sensi dell’art. 1578 c.c. sussiste l’obbligo del conduttore di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, dovendosi distinguere tra la conoscenza in termini generali del vizio e la conoscenza di una specifica manifestazione dello stesso che sopravvenga nel corso della locazione ed esiga interventi immediati. Per di più, il concorso di colpa del conduttore che abbia omesso di dare tale avviso è configurabile anche in presenza della responsabilità gravante, ai sensi dell’art. 1578, comma 2, sul locatore che non provi di avere ignorato senza colpa il vizio[5].

[1] Cass. civ., SS. UU., Sent. n. 22232/2016.

[2] Cass. civ., Sez. Lav., Ord. n. 16111/2018.

[3] Cass. civ., Sez. III, Ord. n. 6395/2018.

[4] Cass. civ., Sez. III, Sent. n. 19943/2008.

[5] Cass. civ., Sez. III., Sent. n. 2605/1995.