Restituzione dell’immobile e rifiuto del locatore in caso di danni gravi o di innovazioni non consentite

Corte di Cassazione, sezione VI-3, ordinanza 23 settembre 2022, n. 27932

Locazione – obbligazioni del conduttore – richiesta formale di restituzione da parte del locatore e atto di messa in mora – necessità – gravi danni all’immobile locato o innovazioni non consentite – opere di ripristino di notevole entità – economia del contratto e condizioni delle parti – necessità – rifiuto del locatore di ricevere l’immobile e richiesta di ripristino – legittimità – pagamento del canone – sussiste.

Riferimenti normativi: art. 1220 c.c. – art. 1590, comma 1, c.c. – art. 1591 c.c.

Massime: 

“… In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’articolo 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto…” 

“… L’oggettiva circostanza di fatto che, nella realtà, l’immobile risultava gravemente deteriorato, secondo il percorso logico (peraltro del tutto corretto) alla base della decisione impugnata, giustificava di per sé il rifiuto di riceverne la restituzione da parte della locatrice…”

CASO

La sentenza in commento ha ad oggetto il caso di un locatore che, rinvenuta la presenza di gravi danni (ma lo stesso vale nel caso di innovazioni non consentite), rifiuta di accettare la restituzione dell’immobile fintantoché non venga ripristinato, a cura e spese del conduttore, lo status quo ante.

Questa è in breve la vicenda: scaduto il contratto di locazione, il proprietario chiedeva formalmente la riparazione dei gravi danni apportati all’immobile.

Il conduttore, tuttavia, offriva la restituzione dell’immobile, non provvedeva a ripristinare spontaneamente lo stato dei luoghi e costituiva in mora il proprietario, in relazione all’offerta di riconsegna dell’immobile.

Quest’ultimo rifiutava la restituzione dell’immobile sic et simpliciter.

La questione veniva quindi portata in Tribunale.

Il primo giudice accoglieva la domanda del locatore; anche la Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado.

Il conduttore ricorrente impugnava la sentenza dinanzi alla Corte di Cassazione, facendo valere il seguente presupposto di fatto: vero era che il locatore, scaduto il contratto, contestava al conduttore, in forma scritta, la presenza di danni e gli richiedeva di provvedere all’esecuzione dei lavori di ripristino; tuttavia la missiva in parola – egli sosteneva – non conteneva anche la richiesta di restituzione dell’immobile – e la conseguente messa in mora, sulla scorta della pretesa di ottenere previamente le riparazioni necessarie -, necessaria per ottenere la tutela risarcitoria di cui all’art. 1591 c.c. (riparazioni e indennità di occupazione, pari all’importo del canone).

Il locatore si difendeva sostenendo che la missiva aveva anche valore di costituzione in mora a restituire l’immobile e chiedeva la conferma della sentenza di appello.

SOLUZIONE

La Suprema Corte dava atto che, effettivamente, la lettera che il locatore aveva inviato al conduttore al momento della scadenza del contratto conteneva anche, implicitamente ma inequivocabilmente) la richiesta di restituzione ex art. 1591 c.c.

Per l’effetto, confermava la sentenza di secondo grado adducendo che “… allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’articolo 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto…”.

Dichiarava quindi inammissibile il ricorso, con condanna del conduttore alle spese. 

QUESTIONI

L’art. 1590, comma 1, c.c. stabilisce che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto…”.

La presenza di danni di ingente portata, all’interno dell’immobile locato, non riconducibili a normale deterioramento dovuto all’uso, non pare essere oggetto di contestazione: la Suprema Corte, pertanto, ribadisce un principio giurisprudenziale consolidato, in forza del quale in presenza di gravi danni il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione del bene[1] (lo stesso si dica nel caso in cui il conduttore abbia effettuato trasformazioni o innovazioni non consentite).

Posto questo principio, occorre precisare la durata del periodo entro cui il locatore possa legittimamente rifiutare la riconsegna dell’immobile: ebbene, ciò è possibile fino a quando le somme necessarie per eseguire le opere di ripristino non siano state corrisposte dal conduttore.

Peraltro, in applicazione dell’articolo 1220 c.c., fino a quel momento il conduttore è in mora[2], sicché egli è tenuto anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta.

Ovviamente l’applicazione del suddetto principio non può protrarsi a tempo indefinito, atteso che il conduttore non può essere tenuto a pagare indefinitamente il canone e il locatore, al contempo, non può rifiutare sine die la restituzione dell’immobile.

E’ infatti in questo senso che la Suprema Corte fa riferimento “… all’economia del contratto e tenuto conto comunque delle condizioni delle parti…”: la sentenza in commento allude infatti sia alle eventuali ipotetiche difficoltà che il conduttore può avere riguardo le spese di ripristino, sia – come anzidetto – al rifiuto, a tempo indefinito, di ricevere la restituzione dell’immobile.

Sarà quindi necessario valutare le circostanze di fatto e stabilire se, effettivamente, il rifiuto del locatore ad accettare la restituzione dell’immobile e la conseguente pretesa di continuare a percepire il canone (rectius: indennità di occupazione) non sia iniquo rispetto all’entità dei danni e alle condizioni economiche del conduttore.

Nel caso di specie, inoltre, la Corte di Cassazione esprime un altro principio, che risolve alla radice l’ eccezione della parte conduttrice circa la mancata espressa richiesta di restituzione dell’immobile (e conseguente messa in mora), da parte del locatore, in quale si sarebbe limitato a richiedere la riparazione di tutti i danni presenti nell’immobile.

In realtà – dicono i Giudici – in presenza di un grave deterioramento dell’immobile, oggettivamente riscontrabile, il rifiuto di riceverne la restituzione si giustifica di per sé, senza che siano necessarie indagini su ipotetiche intenzioni del locatore di ricevere la restituzione:“… L’oggettiva circostanza di fatto che, nella realtà, l’immobile risultava gravemente deteriorato, secondo il percorso logico (peraltro del tutto corretto) alla base della decisione impugnata, giustificava di per sé il rifiuto di riceverne la restituzione da parte della locatrice…”.

[1] Si vedano anche sul punto: Cass. civ., sez. III, sentenza 09/12/2021, n. 39179; Cass. civ., sez. III, sentenza 24/05/2013, n. 12977. Si veda anche Cass. civ., sez. III, 26/11/2002, n. 16685, che distingue ulteriormente nei seguenti termini: “In tema di locazione, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, cosicché nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinarie e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore tenuto per non aggravare il danno e il suo rifiuto di ricevere la cosa e conseguentemente illegittimo, salvo il diritto al risarcimento dei danni, mentre nel secondo caso, poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di attività straordinarie e gravose, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta” (nello stesso senso anche Cass. civ., sez. III, 13/07/1998, n. 6856; Cass. civ., sez. III, 18/06/1993, n. 6798).

[2] Art. 1220 c.c.: “Il debitore non può essere considerato in mora se tempestivamente ha fatto offerta della prestazione dovuta … a meno che il creditore l’abbia rifiutata per un motivo legittimo”.