Il rapporto di locazione si instaura validamente anche in assenza del certificato di abitabilità

Cassazione civile, Sez. III^, n.15378/2018 depositata 13.06.2018

“Il criterio rilevante sulla base dell’evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ed invero la circostanza dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità  rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore riconducibili all’art. 1175, n.2 c.c. (mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto)”.

CASO

Come spesso accade nell’ambito della casistica sottoposta alla terza Sezione della Cassazione in materia locatizia, la vicenda trova origine in un procedimento di sfratto per morosità relativo ad un contratto ad uso diverso da abitazione, poi opposto, e culminato con una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione.

Al i là degli altri motivi di diritto, sottesi al raggiungimento della decisione della Suprema Corte ed oggetto di specifiche censure da parte del conduttore-ricorrente, soccombente nei due precedenti gradi di giudizio, costituisce motivo di interesse del giurista, la questione inerente la lamentata carenza di requisiti urbanistici del bene locato – nelle specie l’assenza della certificazione dell’abitabilità – da parte del conduttore e le ingerenze sulla valida costituzione del negozio ab origine.

SOLUZIONE

La Corte, relatore estensore dott. Scoditti, esamina il motivo (quinto) di censura sottoposto dal ricorrente conduttore, ossia la circostanza che essendo il locatore a conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità, avrebbe indotto in errore il conduttore sulla falsa presupposizione che l’immobile fosse urbanisticamente in regola, con ricadute sulla validità del contratto medesimo inficiato da nullità e/o annullabilità per vizio del consenso (errore), e dichiara il motivo infondato, poiché la tutela del conduttore si realizza in termini di vizi della cosa locata e rispetto da parte del locatore delle obbligazioni poste a suo carico dall’articolo 1575, comma 2^ c.c., e non attraverso il rimedio dell’impugnativa sull’errore del contratto e quini sulla valida costituzione ab origine del rapporto negoziale.

QUESTIONI

Svariate sono le questioni di interesse poste dalla presente sentenza, in quanto se è pur vero che l’interesse al commento riguarda l’aspetto legato alle carenze urbanistiche ed all’influenza sulla valida costituzione del negozio giuridico, sono altrimenti stimolanti anche le differenti censure sottoposte dal ricorrente sulla frazionabilità del credito in ipotesi di più procedimenti di sfratto per morosità nei confronti del medesimo conduttore, sul ne bis in idem e sull’eccezione di compensazione in ordine a lavori asseritamente eseguiti e da scomputarsi sui ratei di canoni intimati, in ordine alle quali per evidenti ragioni sistematiche e di sintesi, si rinvia il lettore all’approfondimento del testo integrale della sentenza.

Relativamente allo specifico capo di censura sottoposto dal conduttore soccombente all’attenzione della Corte, esso investe la questione inerente la valida costituzione del rapporto di locazione anche se l’immobile sia privo ab origine del requisito dell’abitabilità.

In effetti, dal testo della motivazione del provvedimento della Corte, emerge che il ricorrente, si duole del fatto che: “l’utilizzo del bene privo del certificato di abitabilità costituisce abuso della proprietà trattandosi di certificazione attestante che non sussistono rischi per la salute pubblica e l’incolumità delle persone e che mancando tale certificazione il conduttore non aveva potuto accedere al finanziamento pubblico ai sensi della l.266/97 né aveva potuto concedere in affitto la propria azienda”.

La difesa del ricorrente muove a tutto tondo ad equiparare l’assenza di abitabilità nei contratti di compravendita a quelli di locazione, rafforzando i rimedi di tutela previsti in materia di applicazione delle norme sulle obbligazioni in generale e sui contratti, sino all’impugnazione per invalidità del rapporto.

Tuttavia la Cassazione, nel solco della costante giurisprudenza in materia[1],rimarca la circostanza come nonostante l’assenza dell’abitabilità , il rapporto locatizio si instaura validamente, specie, come nel caso in esame,  vi sia stata nel corso del contratto “la concreta utilizzazione dell’immobile”; nel senso che la reazione del conduttore si sia manifestata non già prima dell’intimazione di sfratto per morosità, come reazione ad un pregiudizio subito ab origine e con dirette conseguenze sull’utilizzo del bene condotto, bensì quale conseguenza per reagire al proprio conclamato inadempimento, peraltro, nel caso di specie reiterato, in quanto pendevano altri procedimenti riguardanti il mancato assolvimento del pagamento del canone anche per altri periodi pregressi ed oggetto di altri giudizi.

Del resto, l’estensore evidenzia come la carenza del prescritto requisito (abitabilità) potrebbe astrattamente rilevare solo laddove il locatore ne avesse contrattualmente assunto l’onere di fornirlo e nel “SOLO caso in cui le caratteristiche intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito, restando escluso il detto inadempimento allorchè il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso”[2].

Da ultimo, la sentenza chiarisce che il requisito dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità non rileva sotto il profilo dell’annullabilità del contratto per carenza dei vizi del consenso, incidendo semmai sull’adempimento delle specifiche obbligazioni di mantenimento della cosa locata all’uso convenuto che competono al locatore ai sensi dell’articolo 1575, comma 2^ c.c.

Conseguentemente viene specificato che nella disciplina della locazione – nella fattispecie in esame – la mancanza dell’inidoneità dell’immobile/carenza dei requisiti urbanistici non rileva sotto il profilo dell’impugnativa dell’errore sulle qualità essenziali del bene ex articolo 1429, n.2 c.c., trovando il conduttore piena e concreta protezione nella disciplina ratione materiae, mediante l’applicazione dei rimedi risolutori di cui all’articolo 1578 c.c. sui vizi della cosa locata: “”l’immobile sotto il profilo urbanistico deve essere idoneo al conseguimento dell’abitabilità: ove detta qualità di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza a livello del mancato rispetto delle qualità che l’immobile oggetto della locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell’articolo 1578 c.c.”

Indubbiamente la sentenza consente di riacquisire implicite certezze in relazione ai rimedi offerti dall’ordinamento a tutela e protezione del conduttore, evitando di ricorrere attraverso istituti abnormi, che determino un “ abuso del diritto”, con ogni conseguente ricaduta sulla stessa natura della difesa e sulle “tasche” della parte assistita, in termini di pagamento delle spese di soccombenza e sempre più spesso, di quelle all’Erario con il pagamento del contributo unificato “doppio”,  in applicazione dell’art.13 comma 1 quater Dpr 115/2002, inserito dall’art.1, comma 17 L.228/2012.

[1] Ex plurimis: Cass. Civ. 25.5.2010 n.12708.

[2] Cass. Civ. 26.7.2016 n.15377; 16.6.2014 n.13651.