Qualità di condomino, titolo di proprietà e superamento dell’art. 1453, secondo comma, c.c. in tema di contratto d’appalto

Corte di Cassazione – Seconda Sez. Civile – Ordinanza n. 12803/2019

Condominio – contratto di appalto – risoluzione contrattuale – eliminazione dei vizi – riduzione del prezzo – art. 1453 c.c. – art. 112 c.p.c.

“Il tentativo – della società ricorrente – di separare la posizione degli attori sotto i diversi profili di proprietari e condomini appare velleitario, atteso che la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell’edificio”.

“In tema di appalto le domande di risoluzione del contratto e quelle di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi non sono tra loro incompatibili, con la conseguenza che ne è ammesso il cumulo in un unico giudizio, non ostandovi il disposto dell’art. 1453, secondo comma, cod. civ., che, per i contratti con prestazioni corrispettive, impedisce di chiedere l’adempimento dopo che sia stata domandata la risoluzione del contratto”.

CASO

Il caso in esame riguarda un contratto d’appalto sottoscritto dall’amministratore di un condominio, in qualità di committente, per l’esecuzione di lavori di “rifacimento ella pavimentazione delle terrazze del fabbricato”. In seguito a vizi afferenti l’esecuzione di tali lavori, alcuni condomini convenivano in giudizio la società appaltatrice per la risoluzione del contratto, richiedendo in via subordinata il rifacimento dell’opera, in quanto ritenuta inidonea all’uso, ed anche il risarcimento del danno.

A seguito della costituzione in giudizio dell’appaltatore ed in esito all’istruttoria della causa  Il Tribunale condannava l’impresa esecutrice al risarcimento dei danni, rigettando, invece, la richiesta di risoluzione del contratto e la domanda subordinata di eliminazione dei vizi dell’opera.

La società soccombente proponeva appello, unitamente ad appello incidentale di alcuni condomini, in ordine alle domande rigettate dal giudice di prime cure.

La Corte d’Appello in riforma della sentenza impugnata condannava la società al rifacimento della pavimentazione e diversamente dal Tribunale, affermava essere sussistente in capo ai condomini  aventi uso esclusivo delle terrazze, la legittimazione ad agire nei confronti dell’appaltatore per la risoluzione del contratto o l’adempimento, anche se stipulato dall’amministratore.

L’appaltatore soccombente anche in grado d’appello ricorreva in Cassazione.

SOLUZIONE

L’impresa appaltatrice impugnava la sentenza d’appello, sostenendo tre motivi di doglianza concernenti: la legittimazione attiva dei condomini/proprietari, l’applicabilità della disciplina dell’appalto (pertanto la compatibilità o meno della domanda di risoluzione con quella di eliminazione dei vizi) e l’asserita extrapetizione ex art. 112 c.p.c..

La Corte riteneva che non vi fosse carenza di legittimazione attiva in quanto la qualità di condomino è inscindibile da quella di proprietario, e pertanto poco rileva l’attribuzione dell’una o dell’altra.

L’applicabilità della disciplina dell’appalto al caso in esame, in tema di mancata esecuzione a regola d’arte dell’opera, con conseguente richiesta di risoluzione contrattuale e rifacimento/eliminazione del vizio, è indiscussa.

Il vizio di ultrapetizione veniva ritenuto anch’esso infondato, poiché la domanda di rifacimento ricomprendeva in sé il richiamo alle clausole contrattuali che prevedevano una data opera, con caratteristiche specifiche (“pavimentazione in piastrelle di ceramica”), e pertanto i lavori richiesti non comportavano un ampliamento della domanda principale di parte attorea.

Il ricorso veniva respinto e la società condannata.

QUESTIONI

L’interdipendenza tra titolarità della proprietà e qualità di condomino.

Parte ricorrente in Cassazione, con il primo motivo, si lamentava della mancanza di legittimazione attiva degli attori, poiché riteneva avessero agito non in qualità di condomini, ma come proprietari esclusivi delle terrazze su cui i lavori erano stati eseguiti; ciò anche in ragione della circostanza che tra i suddetti proprietari e gli altri condomini, vi era dissenso in ordine alle opere da eseguire sui terrazzi stessi, sicchè secondo la ricorrente essi erano portatori d un interesse ad agire proprio e non in qualità di condomini.

Secondo la Corte è implicita nella qualità di condomino anche la titolarità del diritto di proprietà, pertanto: “il tentativo – della società ricorrente – di separare la posizione degli attori sotto i diversi profili di proprietari e condomini appare velleitario, atteso che la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell’edificio”.

In materia condominiale, peraltro, l’assenza di una personalità giuridica “perfetta” in capo al Condominio, comporta che gli effetti dei contratti ed in genere dei fatti giuridici, si riverberano direttamente nei confronti dei condomini, essendo comunque rimasta anche a seguito della riforma la definizione “classica” che attribuisce al Condominio la qualifica di “ente di gestione”: “non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte…”[1]

La compatibilità tra la domanda di risoluzione contrattuale e la richiesta di adempimento o riduzione del prezzo.

Altro motivo di doglianza riguardava la presunta incompatibilità di due domande attoree: la domanda di risoluzione contrattuale e quella di eliminazione del vizio (adempimento contrattuale). La Cassazione non ha alcun dubbio sull’infondatezza di tale motivo e pertanto, allegando copiosa e risalente giurisprudenza[2], ribadisce la compatibilità tra le due domande. “In tema di appalto le domande di risoluzione del contratto e quelle di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi non sono tra loro incompatibili, con la conseguenza che ne è ammesso il cumulo in un unico giudizio, non ostandovi il disposto dell’art. 1453, secondo comma, cod. civ., che, per i contratti con prestazioni corrispettive, impedisce di chiedere l’adempimento dopo che sia stata domandata la risoluzione del contratto”.

[1] Cass, civ. n.264/63 e Cass. civ. n.4245/09.

[2] Cass. n.19825/2014; Cass. n.9239/2000; Cass. n. 4921/1993.