Proposta di locazione commerciale, affare concluso tramite un secondo mediatore e diritto del primo mediatore alla provvigione

Tribunale di Roma, 26 luglio 2024, Giudice Russo

Parole chiave

Mediazione – Provvigione – Affare – Conclusione – Pluralità di mediatori

Massima: “Quando un primo mediatore mette in contatto locatore e conduttore e trasmette al locatore una proposta di locazione firmata dal conduttore e successivamente le trattative vengono perfezionate con l’intervento di un secondo mediatore, il primo mediatore ha comunque diritto alla provvigione avendo messo in contatto le parti dell’affare e avendo dunque contribuito causalmente alla conclusione del contratto, senza che l’intervento del secondo mediatore e nemmeno la conclusione del contratto a condizioni economiche diverse valga a escludere il suo diritto alla provvigione”.

Disposizioni applicate

Art. 1754 c.c. (mediatore), art. 1755 c.c. (provvigione), art. 1758 c.c. (pluralità di mediatori)

CASO

Il proprietario di un esercizio commerciale desidera metterlo a reddito e si rivolge a un mediatore consegnandogli le chiavi dell’unità immobiliare, affinché provi a trovare un conduttore adatto. Non viene concluso nessun contratto di mediazione per iscritto, ma è fuori di dubbio che il mediatore si attivi per cercare un conduttore su incarico del proprietario. A un certo punto, il mediatore trova un possibile conduttore interessato alla locazione e gli fa firmare una proposta di locazione, che prevede la corresponsione di un canone mensile di 4.000 euro. Il mediatore si reca dal proprietario con la proposta firmata dal conduttore e un assegno in garanzia. Qualche giorno dopo, il proprietario comunica però di non essere interessato alla locazione, in quanto le condizioni offerte non soddisfano appieno le sue aspettative economiche.

L’affare pare sfumato, sennonché – successivamente – il mediatore viene a conoscenza che il medesimo immobile è stato locato dal proprietario alla stessa impresa che aveva effettuato la proposta di locazione. Era difatti intervenuto nelle trattative, all’insaputa del primo mediatore, un secondo mediatore, che aveva convinto il conduttore a offrire una somma mensile maggiore (4.500 euro), somma che era stata accettata dal proprietario. Il primo mediatore ritiene di avere contribuito alla conclusione dell’affare e chiede il pagamento della provvigione ad ambo le parti del contratto di locazione: locatore e conduttore. Si tratta di comprendere se il primo mediatore abbia o meno diritto al compenso, considerando che vi è stato l’intervento di un secondo mediatore, e considerando altresì che le condizioni dell’affare effettivamente concluso sono diverse da quelle originariamente proposte.

SOLUZIONE

Il Tribunale di Roma, ritenuto sussistere l’apporto causale del primo mediatore alla conclusione dell’affare, condanna il locatore e il conduttore a pagargli la provvigione.

QUESTIONI

Che il mediatore abbia diritto alla provvigione quando riesce a intermediare un affare è fuori di dubbio. Qualche volta, tuttavia, le parti dell’operazione – seppure presentate dal mediatore – cercano di concludere l’affare direttamente per sottrarsi all’obbligo di corrispondere il compenso. Nel caso di specie, il contratto di locazione viene firmato tra le parti messe in contatto dal primo mediatore, ma grazie al successivo intervento di un secondo mediatore. La base normativa per la soluzione della vicenda affrontata dal Tribunale di Roma è l’art. 1754 c.c. secondo cui “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare”. Il successivo art. 1755, comma 1, c.c. chiarisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.

Secondo la Corte di cassazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare è in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo ed essendo viceversa sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, la messa in relazione delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire attraverso fasi e vicende successive alla conclusione del contratto (in questo senso Cass. 16 gennaio 2018, n. 869). La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione possa ritenersi conseguenza della sua opera, tale cioè che senza di essa il negozio non sarebbe stato concluso. Né l’intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative né il successivo interessamento anche di altri soggetti sono in sé circostanze idonee a escludere che l’attività iniziale, espletata da colui che pretende la provvigione, costituisca l’antecedente necessario alla conclusione dell’affare. Una volta concluso l’affare non assume rilevanza l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata avanti.

Nel caso di specie, il Tribunale di Roma si convince dell’apporto causale dato dal primo mediatore alla conclusione dell’affare. In primo luogo il (futuro) conduttore ha sottoscritto una proposta di locazione grazie all’intervento del mediatore. Inoltre il mediatore ha fatto visitare l’immobile al conduttore. Poi il conduttore ha consegnato al primo mediatore un assegno. Infine il conduttore aveva firmato un riconoscimento provvigionale a vantaggio del mediatore. Vero è che il mediatore non ha partecipato alla fase finale delle trattative, ma ciò non è strettamente necessario: egli ha creato l’antecedente logico ( = la messa in contatto tra le parti) che ha determinato la successiva conclusione del contratto di locazione e dà diritto alla provvigione.

Vi è un ultimo aspetto da regolare: l’ammontare della provvigione. A questo riguardo il comma 2 dell’art. 1755 c.c. prevede che “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. Nel caso di specie, non vi è accordo scritto tra il proprietario e il mediatore. Vengono prodotti gli usi vigenti nella provincia di Roma per l’attività di mediazione nelle locazioni immobiliari, come risultanti dalla raccolta redatta dalla Camera di commercio di Roma. Questi usi prevedono che la provvigione deve essere commisurata a una mensilità del canone previsto dal contratto di locazione. Il proprietario viene così condannato a pagare al mediatore 4.500 euro (ossia una mensilità di canone) + IVA. Per quanto concerne il conduttore, questi aveva invece firmato un riconoscimento provvigionale. Ecco allora che il Tribunale di Roma determina il compenso sulla base del riconoscimento: si tratta dell’importo di 5.760 euro + IVA.