Preliminare di vendita di immobile di provenienza donativa: pericolo di rivendica ex art. 1481 c.c. ed eccezione di inadempimento

Cass. civ. Sez. II, Sentenza, 12 dicembre 2019, n. 32694

Contratto preliminare – Donazione – Provenienza donativa – azione di restituzione – azione di restituzione contro il terzo avente causa

(C.c., artt. 561, 563, 769 ss., 1460, 1481)

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.

CASO

D.L.S. chiamava in giudizio B.M.L. ed esponeva di avere stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un capannone a uso artigianale, avendo versato a titolo di caparre la somma di Euro 50.000,00. Denunciava di avere poi appreso che il bene oggetto della promessa era pervenuto alla promittente da donazione dei genitori, il che esponeva il donatario al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti. Se avesse saputo di tale provenienza non avrebbe stipulato il contratto, essendosi determinato all’acquisto con finalità speculative.

Il tribunale rigettava la domanda dell’attore e accoglieva la domanda riconvenzionale della convenuta, riconoscendo il diritto della venditrice di trattenere la caparra. Il tribunale negava poi che la provenienza da donazione comportasse di per sé un pericolo di rivendica ai sensi dell’art. 1481 c.c. Quella stessa provenienza, inoltre, non faceva sì che la cosa potesse dirsi gravata da diritti reali, personali ed oneri che ne limitassero il godimento ex art. 1489 c.c.

La corte d’appello confermava la sentenza e condivideva la valutazione del primo giudice in merito al fatto che il silenzio sulla provenienza del bene promesso in vendita da donazione non integrava dolo contrattuale. Pertanto, concludeva la corte d’Appello, l’attore non aveva ragione di sottrarsi alla stipula del definitivo.

La sentenza è stata quindi oggetto di censura (tra l’altro) nella parte in cui la corte di merito ha condiviso la valutazione del primo giudice secondo cui il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima non comporta di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica.

SOLUZIONE

La Corte ricorda anzitutto che l’art. 1481 c.c., prima ancora che l’evizione si consumi, accorda al compratore un rimedio cautelare, consistente nella facoltà di sospensione del pagamento del prezzo, quando egli abbia ragione di «temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi».

Si ritiene che la norma sia applicabile anche al contratto preliminare di compravendita (Cass. n. 402/1985; n. 3072/1982). Quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo (Cass. n. 24340/2011).

Il rimedio può considerarsi un’applicazione della eccezione di inadempimento, in presenza di un serio, concreto ed effettivo pericolo di rivendica (Cass. n. 8002/2012; 3806/1991).

Per il collegamento dell’istituto con la norma dell’art. 1460 c.c. occorre che l’esercizio della relativa facoltà non sia contraria a buona fede, e tale indeclinabile condizione ricorre quando il pericolo abbia la necessaria connotazione di serietà e concretezza, «in modo che possa escludersi che esso rappresenti per l’acquirente un semplice pretesto per non adempiere la propria obbligazione» (Cass. n. 2463/1985; n. 3323/1987; n. 5979/1994).

In particolare la formula normativa si presta a ricomprendere quelle ipotesi in cui non risulta in atto l’esistenza dell’altrui diritto e in cui non sarebbe quindi applicabile l’eccezione di inadempimento. Dunque il requisito del pericolo, se da un lato rende l’art. 1481 c.c. più rigoroso dell’art. 1460 c.c., dall’altro lato, lo rende più benevolo verso il compratore, perché l’esistenza del pericolo fa trattare la sospensione come legittima indipendentemente dalla fondatezza dell’azione temuta.

Secondo la giurisprudenza anteriore della Corte «Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere oggetto teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esita un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia» (Cass. n. 2541/1994; Cass. n. 8002/2012; n. 8571/2019).

L’orientamento è condiviso anche dalla pronuncia in oggetto. I giudici affermano che, se da un lato la provenienza da donazione porta con sé la possibilità che questa possa essere attaccata in futuro dai legittimari del donante (i quali potrebbero pretendere la restituzione del bene donato anche nei confronti dei terzi acquirenti ex art. 563 c.c.), è altresì vero che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l’acquirente del donatario si veda privato dell’acquisto.

Solo all’apertura della successione è infatti possibile appurare se sussiste una «lesione di legittima».

Si deve ancora aggiungere che l’esistenza di una lesione di legittima non comporta necessariamente il sacrificio dei donatari, né tanto meno il sacrificio indistinto di tutti i donatari (artt. 553, 555, 559 c.c.). Le donazioni infatti non sono riducibili se non dopo esaurito il valore dei beni relitti (artt. 553, 555 c.c.). Le donazioni, inoltre, non si riducono proporzionalmente come le disposizioni testamentarie, ma secondo un criterio cronologico, cominciando dall’ultima e risalendo via via alle anteriori (art. 559 c.c.).

Consegue da tale sistema che:

1. a) il legittimario può pretendere dai donatari solo l’eventuale differenza fra la legittima, calcolata sul relictum e sul donatum, e il valore dei beni relitti: se questi sono sufficienti i donatari sono al riparo da qualsiasi pretesa, qualunque sia stata la scelta del legittimario nei riguardi dei coeredi e beneficiari di eventuali disposizioni testamentarie;
2. b) il legittimario non può recuperare a scapito di un donatario posteriore quanto potrebbe prendere dal donatario anteriore (Cass. n. 3500/1975; n. 22632/2013): se la donazione posteriore è capiente le anteriori non sono riducibili, anche se la prima non sia stata attaccata in concreto con l’azione di riduzione.

Occorre poi considerare che l’eventuale sacrificio di uno dei donatari non si traduce necessariamente nel sacrificio dell’acquirente del donatario colpito da riduzione. Ex art. 563 c.c. la c.d. retroattività reale dell’azione di riduzione non è riconosciuta senza limitazioni, dovendo il donatario preventivamente escutere i beni eventualmente esistenti nel patrimonio del donatario (Cass. n. 5042/2011; n 613/1961). Solo in caso di esito negativo di tale escussione il legittimario ha diritto di rivolgersi contro il terzo chiedendogli la restituzione del bene immobile (Cass. n. 1392/1970).

In base a tale sistema è inevitabile dedurne che l’esistenza di un rischio concreto e attuale a carico dell’avente causa del donatario, nel senso previsto dall’art. 1481 c.c., potrebbe dirsi attuale solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario.

Chiarito dunque che il pericolo di detrimento a carico dell’acquirente dal donatario è solo potenziale ed eventuale, e subordinato a una serie di preventivi passaggi intermedi (che sono da verificare nel caso concreto) la Corte precisa però che, con riferimento alla provenienza da donazione, l’indagine non può avere come punto di riferimento esclusivo la verifica del pericolo nel significato dell’art. 1481 c.c.

In altre parole è certo che in presenza di un concreto e attuale pericolo di rivendica, inteso nel senso sopra descritto, il promissario, al quale sia stata taciuta la provenienza da donazione, sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo. Nello stesso tempo, però, tale conclusione non può voler dire a contrario che, fino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell’acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all’acquisto.

In materia di mediazione questa Corte ha recentemente chiarito che, dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo, la provenienza da donazione dell’immobile promesso in vendita «costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art.1759 c.c. alle parti» (Cass. n. 965/2019).

A tale principio la Corte ritiene di dare continuità, e così, prima di dettare il principio di diritto cristallizzato nella massima sopra riportata, afferma che “se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore. Invero il semplice fatto che il sistema di tutela dei legittimari contempli teoricamente eventualità che siano sacrificati anche gli acquirenti del donatario (…) costituisce circostanza che non è priva di conseguenze sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. (…) Il rischio, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante al tempo della donazione. (…) Nemmeno l’acquisto per donazione da chi sia privo in quel momento di congiunti rientranti nella categoria dei legittimari preserva da questo rischio, perché i legittimari potrebbero sopravvenire successivamente. (…) D’altronde è fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione (…) La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo di rivendica da parte del legittimario non è allora argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza, la facoltà di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c.”

QUESTIONI

Alla luce della complessa e profonda ricostruzione resa dalla Corte, sopra sviluppata, circa i rimedi che possono essere posti in essere in ipotesi di un contratto preliminare di vendita immobiliare di provenienza donativa, pare opportuno ricordare le ragioni per le quali – nei casi di specie – sussiste un rischio di evizione in capo all’acquirente. Le norme che vengono in esame sono:

• 563: “Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesima, la restituzione degli immobili… Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro”;
• 561: “Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipotecadi cui il … donatario può averli gravati …”. 

Sul punto C. CASTRONOVO, Sulla disciplina nuova degli artt. 561 e 563 c.c., in Vita not., 2007, 3, p. 996 e ss.

Come la corte ricorda, però, il rischio che, a seguito di una donazione, l’avente causa dal donatario sia soggetto a evizione da parte dei legittimari del donante è piuttosto remota, in quanto subordinata al verificarsi di una serie di circostanze (cfr. ex multis L. MENGONI, Successioni per causa di morte, Parte Speciale. Successione necessaria, in Trattato Cicu-Messineo, continuato da Mengoni, IV ed., Milano, 2000, L. FERRI, Dei legittimari (artt. 536-564), in Comm. Scialoja- Branca, Libro secondo – Delle successioni, Bologna-Roma, 1997, p. 101, A. TULLIO, La successione legittima, in Trattato Bonilini, III, Milano, 2009).

Anzitutto, infatti, presuppone che il donante abbia, al momento della sua morte, dei legittimari viventi (coniuge, discendenti e – in assenza di discendenti – ascendenti).

In secondo luogo, occorre che la donazione costituisca lesione di legittima, e cioè occorre procedere alla cd. riunione fittizia, operazione contabile con la quale si valuta l’entità del patrimonio del defunto secondo la formula “relictum meno debiti più donatum”. Dalla conclusione dell’operazione si ottiene un valore (patrimonio ereditario al netto dei debiti + valore dei beni donati in vita) sul quale andranno calcolate le superiori quote di legittima. In terzo luogo, nel caso di lesione di legittima, il legittimario leso per legge dovrà prima di tutto soddisfarsi sul patrimonio ereditario. Solo in caso di sua incapienza, sarà possibile mettere in discussione la sorte delle donazioni effettuate dal de cuius in vita.

In quarto luogo, come ricorda la Corte, le donazioni – al contrario delle disposizioni testamentarie, non vengono ridotte tutte contestualmente e proporzionalmente: il legislatore impone un criterio cronologico, diretto a conservare quanto più possibile gli effetti della donazione più remota, e quindi prevedendo che vengano ridotte prima le donazioni effettuate più di recente.

In quinto luogo, superati i passaggi precedenti, la legge prevede anzitutto che il legittimario agisca contro il donatario (anche se si è già spogliato del bene immobile), e che quindi proceda all’esecuzione contro il donatario.

Infine, e solo qualora il legittimario non abbia ottenuto soddisfazione dopo aver completato l’esecuzione verso il donatario, lo stesso potrà rivolgersi, con l’azione di restituzione ex art. 563 c.c., contro gli aventi causa dal donatario, per ottenere la restituzione dell’immobile.

Si noti, però, che in ogni caso residua per l’acquirente dal donatario la facoltà di liberarsi dall’obbligo di restituire in natura “pagando l’equivalente in denaro”.

L’azione di restituzione, al contrario dell’azione di riduzione, ha natura reale, nel senso che produce effetti restitutori rispetto a tutti i successivi subacquirenti (Cass. civ. 18 marzo 1961, n. 613; conf. Cass. civ. 12 settembre 1970, n. 1392), e ciò comporta che, per venti anni dalla trascrizione della donazione, tutti i successivi aventi causa dal donatario possano potenzialmente subire evizione, al verificarsi dei presupposti sopra indicati.

La condizione di incertezza nella quale i beni donati vengono a trovarsi è ulteriormente aggravata dall’affermazione giurisprudenziale secondo la quale la perdita del bene da parte dell’avente causa dal donatario, per effetto dell’esercizio dell’azione di restituzione, non costituisce un fatto evizionale, essendo la garanzia per evizione subordinata alla preesistenza della causa da cui questa dipende rispetto al perfezionamento del contratto ad effetti reali (Cass. civ., sez. un., 26 gennaio 1995, n. 945).

Tale rischio, sempre per le Sezioni Unite Civili della Suprema Corte, è suscettibile di dilatarsi ulteriormente in ragione del fatto che il termine decennale di prescrizione dell’azione di riduzione decorre, per il legittimario leso o pretermesso, dalla data di accettazione dell’eredità da parte del chiamato in base a disposizioni testamentarie lesive della legittima (Cass. civ., sez. un., 25 ottobre 2004, n. 20644).

Alla luce del complesso intreccio tra norme di legge e orientamenti della Suprema Corte, era già accaduto in passato che le sezioni semplici di Cassazione avessero riconosciuto che la provenienza donativa dell’immobile promesso in vendita, se non palesata al promissario acquirente, autorizzasse quest’ultimo a rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo (Cass. civ. 4 maggio 1985, n. 2792) L’orientamento era rimasto però minoritario: nel recente passato infatti, più volte, si è affermato che la provenienza donativa non genera un pericolo di evizione tale da legittimare il rifiuto di stipulare il contratto definitivo di compravendita, e pertanto non sarebbe ammessa la sospendendone in via di autotutela il pagamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 1481 c.c. (Cass. civ. 21 maggio 2012, n. 8002). Sul punto in dottrina M. BELLANTE, Provenienza donativa del bene e rifiuto di stipula del contratto definitivo ex art. 1481 c.c in I Contratti, 2013, 3.

Ulteriormente, con la recentissima sentenza n. 8571 del 27 marzo 2019, la Cassazione ha ribadito il carattere di necessaria attualità del pericolo di rivendica del bene, a fronte del quale il compratore può legittimamente sospendere il pagamento del prezzo, così come previsto dall’art. 1481 del Codice Civile.

Da questo orientamento ha tratto origine la sentenza in commento per completare il percorso argomentativo con l’affermazione che, anche qualora non ricorrano le condizioni previste per il rimedio di cui all’art. 1481 c.c., ciò non toglie che la presenza della donazione è comunque circostanza influente sulla sicurezza dell’acquisto programmato con il preliminare. E pertanto, qualora la donazione che costituisce provenienza sia stata taciuta dal promittente venditore, il promissario acquirente potrà rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.

In conclusione, e a commento della sentenza, si può notare un aspetto innovativo della ricostruzione giurisprudenziale, che qualifica come inadempimento ex 1460 c.c. la circostanza di avere taciuto la provenienza donativa dell’immobile.

Tale mancanza di trasparenza e di informazione nella fase che precede il contratto definitivo di vendita, tradizionalmente, si sarebbe ricondotta più probabilmente a una violazione dell’obbligo di buona fede precontrattuale e contrattuale ai sensi dell’art. 1337 e 1375 c.c., con conseguente rimedio risarcitorio, o eventualmente alla fattispecie del dolo, con conseguente annullabilità del contratto.