Preliminare di compravendita e pericolo di evizione

Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2019, n. 31314 – Pres. San Giorgio – Rel. Carbone

Parole chiave: Contratto preliminare – Trascrizione di domanda giudiziale – Pericolo di evizione – Sussistenza – Rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo – Legittimità

 Massima: Nel preliminare di compravendita, in applicazione analogica dell’art. 1481 c.c., il promissario acquirente può rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore.

Disposizioni applicate: cod. civ., artt. 1351, 1460, 1481.

Caso

Il 25 novembre 2005 veniva concluso un contratto preliminare di compravendita avente per oggetto un’unità abitativa facente parte di un complesso immobiliare; il 27 dicembre 2006, veniva trascritta da un terzo una domanda giudiziale di nullità o annullamento dell’acquisto del medesimo complesso immobiliare da parte della società che lo aveva promesso in vendita.

Per tale motivo, il promissario acquirente si rifiutava di stipulare il contratto definitivo e adiva il Tribunale di Verona per sentire dichiarare la risoluzione del preliminare.

La domanda veniva accolta e la pronuncia di primo grado veniva confermata in appello.

Avverso la sentenza di secondo grado, la società promittente venditrice proponeva ricorso per cassazione, lamentando che non potesse esserle addebitato alcun inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto, poiché la trascrizione della domanda giudiziale era avvenuta senza sua colpa.

Soluzione

[1] La Corte di cassazione ha respinto il ricorso, ritenendo che i giudici di secondo grado avessero fatto buon governo dei principi dettati in materia di evizione nella compravendita e di inadempimento, analogicamente applicabili anche al contratto preliminare.

Questioni

[1] I giudici di legittimità hanno ritenuto infondate le censure mosse alla decisione impugnata dalla promittente venditrice, confermandola sulla scorta del principio di diritto riportato in massima.

Innanzitutto, è stato osservato che l’art. 1481 c.c., laddove prevede la possibilità di sospendere il pagamento del prezzo quando si ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il compratore conoscesse il pericolo al momento della vendita o che il venditore presti idonea garanzia, è analogicamente applicabile al contratto preliminare, in quanto volto a preservare il sinallagma funzionale della vendita.

Trattandosi di rimedio avente natura cautelare, esso non presuppone l’inadempimento dell’obbligo di procurare l’acquisto del diritto da parte del compratore, ma si fonda sul timore, da parte di quest’ultimo, che la cosa possa essere rivendicata da terzi o essere fatta oggetto di azioni intese a fare valere diritti di godimento od oneri reali su di essa.

Il promissario acquirente, qualora vi sia pericolo di evizione del bene promessogli in vendita, è dunque legittimato a rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo. In alternativa, egli potrà comunque pretendere che il contratto venga concluso con sospensione del pagamento del prezzo o con il versamento di esso secondo modalità idonee a garantirlo in caso di evizione, ovvero agire per l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. chiedendo al giudice che, con la pronuncia sostitutiva del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento del prezzo idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da eventuale evizione (Cass. civ., sez. II, 19 novembre 2015, n. 23683; Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2004, n. 19135).

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo è da considerarsi legittimo a condizione che il pericolo sia concreto e attuale; non è sufficiente, infatti, un pericolo meramente ipotetico, che – secondo la giurisprudenza – ricorre, per esempio, quando vi è solo in astratto il rischio che venga proposta azione revocatoria in conseguenza del fallimento del dante causa del promittente venditore (in questo senso, vengono richiamate le pronunce di Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 2016, n. 3390 e di Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1994, n. 5979), o azione di riduzione per lesione di legittima in ragione della provenienza donativa del bene (sul punto, vengono citate Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2019, n. 8571 e Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1994, n. 2541).

L’irrilevanza dei pericoli solo teorici riflette il limite della buona fede – chiarisce la Suprema Corte – che il mezzo speciale di autotutela apprestato dall’art. 1481 c.c. ripete dalla disciplina generale dell’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c.

Richiamando alcuni precedenti intervenuti sul medesimo argomento (nello specifico, Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2012, n. 8002 e Cass. civ., sez. II, 18 novembre 2011, n. 24340), la Corte di cassazione ha confermato l’orientamento secondo il quale la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicché il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo non è contrario a buona fede, indipendentemente dal fatto che la trascrizione sia o non sia imputabile a colpa del promittente venditore, giacché la garanzia prevista dall’art. 1481 c.c. opera per il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione, come accade anche quando il bene venduto manca delle qualità promesse: l’eccezione di inadempimento può essere sollevata a prescindere dalla colpa del venditore, essendo obiettivamente meritevole di tutela l’interesse dell’acquirente a non eseguire la prestazione in difetto di controprestazione e a non trovarsi, in questo modo, in una situazione deteriore rispetto a controparte (così Cass. civ., sez. II, 21 aprile 2015, n. 8102).

In questo modo, la Corte di cassazione sottolinea la differenza che intercorre tra responsabilità per evizione (che ha carattere sostanzialmente oggettivo, come affermato da Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2006, n. 14431) e responsabilità per inadempimento del venditore, ponendo in evidenza che solo per la ravvisabilità di quest’ultima è necessario il requisito della colpevolezza.

I giudici di legittimità hanno confermato la correttezza della pronuncia dei giudici di secondo grado anche nella parte in cui era stato ritenuto che la garanzia offerta al promissario acquirente non  fosse idonea ai sensi e per gli effetti previsti dall’art. 1481 c.c. e non potesse quindi paralizzare la domanda di risoluzione del preliminare: il rifiuto di procurare una fideiussione bancaria – da una parte – e l’offerta di semplici garanzie personali da parte dei soci, in un quadro di notevole esposizione patrimoniale degli stessi (avendo già rilasciato ulteriori fideiussioni personali a favore di altri promissari acquirenti) – dall’altra parte – erano state considerate circostanze tali da escludere che il pericolo di evizione fosse stato neutralizzato e che il promissario acquirente ne fosse stato messo al riparo, sia pure in forma equivalente.

L’idonea garanzia, che può essere sia reale che personale, è tale se assicura al compratore un valore che lo tenga indenne dall’eventuale pregiudizio provocatogli dalla rivendicazione del bene da parte del terzo: qualora il compratore rifiuti il pagamento sebbene gli sia stata offerta un’idonea garanzia, si verifica in suo danno la mora debendi, a meno che non abbia chiesto la risoluzione del contratto.