Opposizione di terzo del condomino estraneo al condominio parziale

Cass. civ., 21 febbraio 2017, n. 4436

Impugnazioni – Opposizione di terzo – Condanna del condominio – Opposizione di terzo ordinaria proposta dal singolo condomino estraneo al condominio parziale – Legittimazione – Esclusione (Cod. proc. civ., art. 404; Cod. civ., art. 1123, co. 3)

[1] Il singolo condomino non è legittimato a proporre opposizione di terzo avverso la sentenza condanna emessa contro il condominio, neppure ove adduca che il bene da cui la causa trae titolo gli è estraneo perché riconducibile a un condominio parziale tra altri condomini.

CASO

La Corte di appello di Napoli condannava il Condominio Alfa al risarcimento, in favore di Tizia, dei danni da questa patiti a causa della caduta nel vano di corsa dell’ascensore.

Avverso la sentenza, dinanzi alla stessa Corte di appello, proponevano opposizione di terzo alcuni condomini chiedendo che venisse accertata l’inesistenza della loro responsabilità. A fondamento dell’impugnazione, i condomini evidenziavano che l’edificio condominiale aveva quattro scale differenti, ognuna servita da un ascensore. Pertanto, ad avviso degli impugnanti, sussisteva un condominio parziale, in virtù del quale gli unici condomini tenuti al risarcimento erano da individuare nei soggetti proprietari degli immobili serviti dall’ascensore interessato dal fatto illecito.

La Corte di appello rigettava l’opposizione di terzo per difetto di legittimazione degli opponenti, in quanto soggetti non terzi rispetto alla sentenza impugnata. Affermava la Corte che l’esistenza di un condominio parziale era rilevante, al più, con riferimento ai rapporti interni tra i condomini, ai fini della ripartizione delle spese.

Avverso la sentenza proponevano ricorso per cassazione i condomini soccombenti.

SOLUZIONE

[1] La Corte di cassazione conferma la sentenza della Corte di appello di Napoli rigettando il ricorso.

Questi gli snodi argomentativi.

In primo luogo, l’opposizione di terzo (ordinaria) presuppone la titolarità (o meglio, l’affermazione della titolarità) in capo al soggetto opponente di un diritto autonomo e incompatibile con la situazione giuridica accertata dalla sentenza impugnata.

In secondo luogo, il giudicato formatosi nel giudizio in cui è parte il condominio, in persona dell’amministratore, fa stato anche nei confronti dei condomini, in virtù dell’insegnamento secondo cui il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei condomini.

Ne consegue la qualità di “parte”, e non di “terzo”, del singolo condomino.

QUESTIONI

[1] Nei suoi tratti più generali, la decisione della Suprema Corte è coerente con la giurisprudenza di legittimità che esclude la diversità soggettiva tra condominio e singoli condomini. Anche quando ad agire o a resistere in giudizio è il condominio, rappresentato dall’amministratore, i singoli condomini devono intendersi anch’essi «parti originarie» della controversia, con la conseguenza, peraltro, che ai condomini spetta la legittimazione ad impugnare, con i mezzi ordinari, la sentenza che abbia visto soccombere il condominio, anche, e anzi soprattutto, a fronte dell’inerzia dell’amministratore (tra molte, v. Cass., 16 maggio 2011, n. 10717, richiamata anche dalla sentenza in commento, nonché Cass., 16 dicembre 2015, n. 25288, in questa newsletter).

D’altro canto, in virtù degli stessi presupposti, è pacifico che il condomino possa agire ab initio in via autonoma a tutela dell’interesse comune (tra molte v. Cass., 28 aprile 2004, n. 8132). Maggiormente discusso, invece, è il limite di tale legittimazione del singolo. Infatti, parte della giurisprudenza distingue tra azioni conservative di difesa dei beni comuni e azioni di natura puramente risarcitoria. Queste ultime dovrebbero essere ricondotte alla legittimazione esclusiva dell’amministratore di condominio «posto che esse tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza quindi attinenza diretta all’interesse esclusivo dei singoli partecipanti» (così Cass., 23 maggio 2012, n. 8173).

Scendendo nel dettaglio, tuttavia, l’ipotesi specificamente affrontata si interseca con un istituto peculiare come il condominio parziale, rendendo la soluzione adottata dalla Cassazione non del tutto scontata.

Innanzitutto va ricordato che si ha condominio parziale ex lege ai sensi dell’art. 1123, co. 3, c.c. «tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene» (tra molte, di recente, Cass., 2 marzo 2016, n. 4127).

La questione nodale risiede quindi nella rilevanza esterna o meno del condominio parziale.

Muovendo dal presupposto che il condominio parziale abbia rilevanza esterna e sia quindi opponibile ai creditori (v. Scarpa, Le obbligazioni del condominio. Struttura ed effetti, Milano, 2007, 91), la sentenza di condanna emessa contro il condominio non produrrebbe effetti nei confronti dei condomini cui non appartengono i beni posti alla base dell’azione.

Pertanto, tali condomini dovrebbero considerarsi “terzi” rispetto alla sentenza.

Ciò li legittimerebbe in astratto alla proposizione di un’opposizione di terzo, salva comunque la sussistenza anche degli altri elementi costitutivi di tale impugnazione, primo fra tutti il pregiudizio. Nella specie, peraltro, si potrebbe dubitare della sua sussistenza, dal momento che il terzo, senza subire alcun pregiudizio immediato, potrà sempre opporre l’esistenza del condominio parziale sia in sede assembleare, sia nell’ambito delle azioni giudiziarie che dovessero essere promosse contro di lui dal creditore ancora insoddisfatto.

Se invece si limita la rilevanza del condominio parziale alla sola distribuzione interna degli oneri di manutenzione, non è predicabile la condizione di terzo del singolo condomino, anche ove estraneo al condominio parziale.

Il dictum finale della sentenza in commento è coerente con questa seconda alternativa.

La Corte, tuttavia, non si esprime in maniera approfondita sulla rilevanza interna od esterna del condominio parziale.

Si limita a richiamare Cass., 17 febbraio 2012, n. 2363, la quale aveva escluso in capo al condominio parziale una legittimazione processuale (nella specie) ad impugnare in sostituzione dell’intero condominio soccombente.