Omessa manutenzione delle parti comuni e responsabilità dell’amministratore di condominio per il danno subito dal locatore per effetto del recesso anticipato del contratto da parte del conduttore

Tribunale di Bologna, sentenza del 11/03/2025, causa R.G. N. 5085/2023, Giudice dott. Marco D’Orazi.

CASO

Tizio concede a Caio un immobile con contratto di locazione ad uso diverso.

Caio, artista di fama internazionale, adibiva l’immobile locato a proprio laboratorio, studio ed atelier, per la custodia ed occasionale esposizione delle proprie opere d’arte.

Successivamente si verificavano diverse problematiche, in particolare, tre episodi di allagamento del fondo e sversamento delle fosse biologiche condominiali con conseguente umidità, distacchi dell’intonaco, presenza di muffe nonché caduta di calcinacci che provocavano danni ai beni di proprietà del conduttore.

In conseguenza di tali criticità, Caio preannunciava di voler recedere anticipatamente dal contratto che veniva risolto con riconsegna dell’unità al locatore.

Tizio depositava ricorso 447 bis c.p.c. avanti al Tribunale di Bologna, per sentire condannare l’amministratore del condominio Sempronio, in quanto ritenuto responsabile nei confronti dei singoli condomini ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c.c.. Il ricorrente rappresentava altresì che l’amministratore era custode ex lege delle parti comuni (fosse biologiche, tubature condominiali, strutture portanti dell’edificio), ciononostante aveva ignorato le numerose richieste di risoluzione delle problematiche evidenziate dal proprietario Tizio e dal conduttore Caio nel corso degli anni.

In particolare, oltre alla condotta omissiva sopra descritta, si contestava all’amministratore di essersi reso irreperibile dopo aver convocato un’assemblea in cui si deliberava di procedere con una atp, non rispondendo più ad alcun sollecito verbale, telefonico o telematico, rimanendo assente persino al proprio studio.

Successivamente l’assemblea condominiale deliberava la revoca dell’amministratore e il nuovo amministratore nominato riscontrava diversi inadempimenti contabili da parte della precedente gestione (ammanco di cassa, debiti condominiali rimasti inadempiuti).

In virtù di tali addebiti Tizio chiedeva al Tribunale felsineo di condannare il precedente amministratore ad un risarcimento pari ai canoni di locazione non riscossi per il periodo decorrente dall’intervenuta risoluzione contrattuale sino alla naturale scadenza della locazione.

L’amministratore Sempronio rimaneva contumace, nonostante l’accertata corretta ritualità della notifica.

SOLUZIONE

Il Tribunale di Bologna ha accolto la domanda attorea, accertando la responsabilità contrattuale dell’amministratore di condominio, ma ha ridimensionato il quantum della pretesa risarcitoria, quantificata dall’attore nel mancato reddito locatizio dalla disdetta del conduttore sino alla naturale scadenza del contratto, in una somma equitativamente determinata in virtù del fatto che il bene poteva essere nuovamente concesso in locazione in tale frangente di tempo, previa rimessione in pristino e ricerca di un nuovo conduttore, quindi in ragione dell’applicazione dell’art. 1127 c.c..

QUESTIONI

La sentenza del Tribunale di Bologna n. 599/2025 affronta il tema della responsabilità dell’amministratore condominiale per mancata manutenzione delle parti comuni, con conseguenze dirette sulla locazione di un immobile ad uso commerciale, evocando quindi la peculiarità del rapporto locazione-condominio.

1. Responsabilità dell’Amministratore di condominio.

Preliminarmente si deve dare atto che dall’interpretazione giurisprudenziale ormai consolidata del primo comma dell’art. 115 c.p.c. la contumacia non può essere paragonata ad una generale non contestazione dei fatti dedotti dalla controparte e, a fortiori, non equivale ad ammissione di colpa, in quanto rispecchia una libera scelta difensiva e, quindi, un valido esercizio del diritto di difesa riconosciuto dall’art. 24 della Costituzione.

Dunque, come affermato dal Giudice bolognese, “la contumacia deve intendersi come una scelta processuale che non impedisce il regolare svolgimento del processo, né comporta l’automatico accoglimento delle istanze della parte costituita; e neppure introduce deroghe all’onere della prova”. Invero, la parte costituita non è esonerata dall’onere di provare i fatti che costituiscono il fondamento del diritto fatto valere in giudizio ai sensi dell’art. 2697 c.c., mentre, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., il comportamento processuale delle parti costituisce piuttosto argomento di prova, potendo rafforzare o meno la tesi difensiva della parte costituita.

Ciò premesso, il Tribunale felsineo ha accertato l’inadempimento dell’amministratore condominiale, il quale non aveva provveduto alla corretta manutenzione delle fosse biologiche, delle tubature condominiali e delle strutture portanti dell’edificio.

In sostanza l’amministratore non ha adempiuto la specifica obbligazione di eseguire e/o disporre la manutenzione ordinaria delle parti comuni, ossia conservare in buono stato ogni componente dell’edificio, così da salvaguardarne le funzionalità e scongiurarne il deterioramento. Sebbene le spese per la conservazione dei beni e die servizi comuni ricadano proprio sui singoli condomini è comunque legislativamente prevista una figura che coordini le attività, verifichi che siano portate a compimento, rendiconti le medesime e gestisca gli aspetti finanziari: tale soggetto è, per l’appunto, l’amministratore del condominio.

L’accertata negligenza e l’inerzia dell’amministratore in ordine ai suddetti compiti ha determinato l’aggravarsi delle infiltrazioni d’acqua, la presenza di muffe e di crepe strutturali, che hanno reso il locale condotto insalubre e pericoloso, comportando il recesso anticipato del conduttore e, conseguentemente, la risoluzione anticipata del rapporto locatizio ante data rispetto alla naturale scadenza originariamente pattuita dalle parti.

L’amministratore, essendo qualificabile come mandatario ex art. 1129 c.c., è tenuto a gestire la manutenzione delle parti comuni con la diligenza ex art. 1176 c.c.. Infatti, l’art. 1129 c.c., come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, in relazione al rapporto fra condominio ed amministratore, richiama, per quanto non disciplinato dalle norme di cui agli artt. 1129 e seguenti c.c., le disposizioni in materia di mandato.

Dunque, per effetto dell’art. 1710 c.c., l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è da considerarsi fonte di responsabilità contrattuale e, pertanto, grava sul medesimo l’onere di dimostrare di aver adempiuto correttamente al proprio mandato, attraverso gli atti conservativi che gli competono in ragione delle sue attribuzioni, come previste per legge.

L’inerzia nel risolvere i problemi segnalati dal locatore/proprietario ha comportato una responsabilità contrattuale ex artt. 1176 e 1218 c.c., con obbligo di risarcire i danni conseguenti.

2. Legittimità del Recesso del Conduttore.

Il conduttore ha esercitato il recesso anticipato dal contratto di locazione, motivandolo con le condizioni non idonee dell’immobile.

Il Tribunale felsineo ha riconosciuto che il recesso è stato causato dall’inadempimento dell’amministratore condominiale e non da una volontà autonoma del conduttore. Tale conclusione si basa sulla prova documentale e testimoniale (lettera di recesso, fotografie e deposizioni dei testi) acquisite nel corso del giudizio di merito, oltre che dalla condotta processualmente assunta e per effetto della prova raggiunta dal ricorrente.

3. La responsabilità dell’amministratore condominiale per l’anticipato recesso dal contratto di locazione e la quantificazione del risarcimento del danno.

Il Tribunale bolognese ha accertato che dalla condotta inadempiente dell’amministratore è emersa una conseguenza immediata e diretta (art. 1223 c.c.) di danni, con riferimento al danno invocato dall’attore, consistente nella perdita del reddito derivante dal contratto di locazione (lucro cessante).

In altri termini, il comportamento gravemente omissivo del convenuto è stata la causa dell’anticipato recesso del conduttore dal contratto di locazione.

Infatti, era stato il medesimo conduttore a giustificare la disdetta in ragione dei problemi strutturali, delle condizioni insalubri, della mancata manutenzione delle fosse biologiche; circostanze tutte confermate anche in esito all’esame testimoniale del conduttore.

Venendo al quantum della pretesa risarcitoria, parte attrice aveva richiesto un risarcimento pari all’intero importo dei canoni di locazione non riscossi fino alla naturale scadenza del contratto, circoscrivendo lo stesso alla “questione della pigione perduta”.

Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto tale pretesa eccessiva, considerando che il bene avrebbe potuto essere rimesso in pristino e locato nuovamente in un periodo ragionevole; “condotte ragionevoli nell’interesse della stessa parte attrice ma, anche, doveroso ai sensi dell’art. 1227 c.c.”.

In virtù di quanto sopra, il Giudice bolognese ha ritenuto che la condotta dell’amministratore di condominio abbia cagionato un mancato utilizzo del bene per un periodo inferiore rispetto a quello indicato nella domanda, ossia “un paio d’anni per la rimessa in pristino ed un periodo inferiore ad un anno per la ricerca di un nuovo conduttore”, dunque, applicando un criterio equitativo, ha ridotto il risarcimento ad un importo corrispondente a un periodo di inattività dell’immobile più contenuto, stimato in circa tre anni.

CONCLUSIONI

La sentenza ribadisce il principio secondo cui l’amministratore condominiale è tenuto a garantire la corretta manutenzione delle parti comuni e risponde dei danni derivanti dalla sua inerzia. La decisione, inoltre, si distingue per l’applicazione di un criterio equitativo nella quantificazione del danno da mancato reddito locativo, evitando una liquidazione eccessiva e privilegiando un approccio basato sulla ragionevolezza.