L’opponibilità della detenzione qualificata dell’immobile destinato a casa familiare

Corte di Cassazione – Terza Sezione civile –  Ordinanza n. 9990 del 2019

Comodato – destinazione della cosa ed esigenza della famiglia- cessione in costanza di matrimonio della proprietà immobiliare al terzo da parte del coniuge esclusivo proprietario– provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge affidatario della prole – verifica di esistenza di un rapporto precedente tra il terzo ed il coniuge attributivo di un titolo detentivo in funzione delle esigenze del rimanente nucleo familiare

Legge n. 898 del 1970 – Legge n.151 del 1975 –  Legge Cirinnà n.76/2016

Art. 6, co.6., legge n.898/1970 – Art. 155 quater c.c. (abrogato) – Art. 1803 c.c. – Art. 1804 c.c. – Art. 1809 c.c. –  Art. 1810 c.c.  

“Con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge –non titolare di diritti reali sul bene- collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155 quater c.c. –applicabile ratione temporis– e della disposizione dell’art. 6, comma 6, della legge n. 898/1970, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se –a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite- il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.”

Il caso all’esame della Corte.

Nella nota in commento l’articolata questione trattata dalla Cassazione vede contrapposti il diritto di proprietà ed il diritto di abitazione; la lettura integrale della sentenza presenta elementi di interesse per il giurista, in quanto ha il merito di ripercorrere l’excursus storico delle vicende inerenti l’opponibilità dell’assegnazione.

Un coniuge esclusivo proprietario dell’immobile, nonché casa familiare, in costanza di matrimonio, trasferiva la proprietà del bene ad un terzo. Successivamente a tale atto di compravendita, si determinava la disgregazione del nucleo familiare, con l’intervento giudiziale, il quale disponeva provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge affidatario dei minori. Il terzo acquirente chiedeva, e si vedeva accolto, il ricorso ex art. 702 bis cpc, con condanna al rilascio dell’immobile.

Tale provvedimento, veniva riformato in sede d’appello, ove si rigettava la domanda di condanna al rilascio dell’immobile, sul presupposto che la ex moglie avesse ricevuto la “detenzione qualificata dell’immobile”, adibito a casa familiare, in data anteriore rispetto alla stipula della compravendita, e che la pregressa conoscenza, risultante dagli atti del precedente giudizio, avuta dall’acquirente dell’esistenza del vincolo di godimento funzionale ai bisogni della famiglia, rendeva opponibile il diritto di godimento, al terzo acquirente, nonostante l’acquisto fosse stato trascritto prima della emissione del provvedimento presidenziale di assegnazione.

La questione perveniva all’attenzione della Corte, su ricorso del terzo acquirente del bene immobile, che chiedeva ed otteneva la riforma della sentenza .

– L’evoluzione del provvedimento di assegnazione della casa familiare

A fronte del conflitto tra i diversi diritti concorrenti sul medesimo bene, da un lato il diritto di proprietà del terzo acquirente, dall’altro il diritto di abitazione della casa familiare dell’ex coniuge con il figlio minore, gli ermellini preliminarmente decidono di effettuare una disamina della questione per come è stata risolta dalla giurisprudenza nei vari casi in cui, in passato, si è presentata la medesima questione, analizzando l’intera fattispecie dell’opposizione del terzo, fino ad enunciare il principio innanzi riportato.

Per riuscire a salvaguardare l’interesse della prole alla conservazione “all’habitat domestico”, dopo il divorzio e la separazione dei genitori, viene giustificata la compressione temporanea del diritto di proprietà o di godimento di cui sia titolare l’altro genitore, fino al raggiungimento della maggiore età o dell’indipendenza economica dei figli, attraverso l’istituto del provvedimento di assegnazione dell’abitazione al genitore con cui convive la prole.

La casa familiare è il centro di affetti, interessi e relazioni interpersonali della famiglia, in cui essa convive e l’assegnazione dell’abitazione prevede come presupposto imprescindibile l’affidamento dei figli minori o della convivenza con figli maggiorenni ed economicamente non autosufficienti. Quindi il conferimento della casa familiare è finalizzata esclusivamente alla tutela dell’interesse della prole a rimanere nell’ambiente domestico.  

Assegnando la casa familiare al coniuge non proprietario viene a configurarsi la fattispecie di un diritto personale atipico di godimento e non di diritto reale, che risulta trascrivibile ed opponibile al terzo ex art. 2643 c.c.

L’esigenza di rendere opponibile al terzo il provvedimento di assegnazione di casa familiare, veniva introdotto con l’art. 155, 4.co. del c.c. dalla legge n. 151 del 1975.

La genesi storica di tale “opponibilità”, risultò particolarmente avvertita, allorquando ci si accorse che la disciplina dettata in materia di successione nel contratto di locazione ex art. 6 della legge n. 27 luglio del 1987, non comprendeva il convivente more uxorio, limitando la successione nel contratto SOLO al coniuge separato o divorziato.

Attraverso il “pioneristico “ intervento della Corte Costituzionale, 7 aprile 1988 n.404, si rilevò l’incostituzionalità del l’art. 6, primo comma, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, richiamando i supremi diritti contenuti dagli art. 2 e 3 della Carta Costituzionale, in quanto in caso di convivenza more uxorio, la prole non veniva tutelata: “irragionevole e viziata da contraddittorietà logica la previsione di legge che, pur tutelando l’abituale convivenza, non include, tuttavia, tra i successibili nel contratto di locazione, chi era già legato “more uxorio” al titolare originario del contratto; risultando, in pari tempo, leso il diritto fondamentale all’abitazione. Pertanto, per violazione degli artt. 2 e 3 Cost., è costituzionalmente illegittimo l’art. 6, primo comma, della Legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente “more uxorio“.

La ridetta conquista del ruolo dei conviventi  more uxorio nell’ambito della successione del contratto di locazione, per effetto della sentenza della Corte Costituzionale, segnò un epoca.

-L’opponibilità al terzo acquirente, i precedenti a SSUU della Corte.

Atteso che, come emerge dal 1599, co.1 e co.3, il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa nei limiti dei 9 anni dall’inizio della locazione ed inoltre se il contratto è stato trascritto, secondo l’art. 2643 n.8 c.c, si veniva a creare una situazione di ingiustificata disparità nei confronti del coniuge assegnatario, a seconda che l’immobile fosse di proprietà esclusiva dell’altro coniuge o da quest’ultimo condotto in locazione. (Si richiama a tal proposito Cass. Civ. Sez. 3, Sent. 664 del 18/01/2016).

Data la presente discrasia tra le posizioni, è risultato indispensabile, l’intervento del Giudice delle leggi, con sentenza n. 454 del luglio 1989, intento a ripristinare l’eguale trattamento di situazioni identiche, estendendo anche alla separazione personale dei coniugi la disciplina della opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa familiare, in seguito codificato nell’art. 155 quater, co.1, abrogato solo successivamente dall’art. 106 D.Lgs. 28.12.2013 n. 154.

Come esponevano in forma granitica gli ermellini nella sentenza delle SS. UU. del 2002 n. 11096, proprio in caso di separazione personale dei coniugi e l’attribuzione della casa familiare nel caso in cui vi sia un terzo acquirente:

“il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto- anche oltre i nove anni”.

Tuttavia la questione dell’opponibilità al terzo del provvedimento di assegnazione risultava avere successivi sviluppi, in quanto nuovamente le Sezioni Unite ritornavano ad occuparsi della materia.

Con sentenza n. 13603 del 21/07/2004  si affermava il diritto del proprietario dell’immobile di rientrare in possesso del bene concesso in comodato al figlio ed assegnato, con ordinanza presidenziale emessa nel giudizio di separazione personale tra i coniugi, alla moglie, affidataria dei figli minori: pertanto la concessione in comodato dell’immobile da parte del terzo proprietario veniva collocata in un momento anteriore al provvedimento di assegnazione della casa familiare.

Volendo analizzare meglio, la Corte di Cassazione SS. UU., Sentenza n. 13603 del 21/07/2004, prevedeva che nell’ipotesi di concessione di comodato a tempo indeterminato da parte di un terzo di un immobile di sua proprietà per destinarlo a casa coniugale, il successivo provvedimento giudiziale di assegnazione emesso nel corso di un giudizio di separazione e/o divorzio in favore del coniuge affidatario di prole minorenne o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa, avrebbe determinato l’assorbimento di ogni facoltà di godimento pertinente l’immobile a favore del solo assegnatario, con la conseguenza che il proprietario-comodante é tenuto a consentire la prosecuzione del godimento da parte dell’assegnatario, salva l’ipotesi di una urgenza.

Per questo il focus dell’intera questione va ravvisato nella definizione dei diritti riservati al coniuge assegnatario, ove il provvedimento giudiziale venga ad innestarsi in un precedente rapporto di comodato, trovando soluzione la questione della indagine –di fatto- relativa al tipo negoziale ed al suo contenuto in concreto prescelto e voluto dalle parti contraenti.

Nel comodato una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta; prendendo ad esame quindi non solo il 1803 c.c. ma anche l’art. 1809 del codice, la restituzione della cosa alla scadenza del termine convenuto o in mancanza di termine, quando se n’è, le Le Sezioni Unite n. 20448 del 29 settembre 2014, intervengono nuovamente per escludere la riconducibilità al provvedimento di assegnazione della casa familiare di un effetto espropriativo nascosto del diritto reale limitato o del diritto di proprietà –anteriormente acquistato- del terzo che ha concesso in comodato il bene affermando che: “Il comodato di un immobile che sia stato pattuito per la destinazione di esso a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario, da intendersi in tal caso «anche nelle sue potenzialità di espansione», va ricondotto al regime contrattuale di cui all’articolo 1809 del c.c. che concerne il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale. Esso è caratterizzato dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno.” Conforme risulta essere l’ordinanza della Cassazione Sez. VI-3 civile, del 3 luglio 2018 n. 17332.

Quello che si sussume alla fine della disamina delle pronunce della Cassazione[1]  e delle varie posizioni assunte in presenza di un contratto di comodato è un corollario per l’accertamento della preesistenza di un titolo di godimento “utile” , presuppone che gravi sul coniuge separato con cui sia convivente la prole minorenne o non autosufficiente che si oppone al rilascio richiesto dal terzo, l’esistenza di un comodato di casa familiare con scadenza non prefissata e di conseguenza su di lui, l’onere di provare: “anche mediante le interferenze probatorie desumibili da ogni utile fatto secondario allegato e dimostrato, che tale era la pattuizione attributiva del diritto personale di godimento” o “che  dopo l’insorgere della nuova situazione familiare il comodato sia stato confermato e mantenuto per soddisfare gli accresciuti bisogni connessi all’uso familiare e non solo personale”.

L’elemento innovativo, e quindi di vitale importanza, è che si arriva ad una “specifica verifica della comune intenzione delle parti, la quale verrà compiuta attraverso una valutazione globale dell’intero contesto nel quale il contratto si è perfezionato, dalla natura dei rapporti tra le medesime, degli interessi perseguiti e di ogni altro elemento che possa far luce sulla effettiva intenzione di dare e ricevere il bene specifico fine della sua destinazione a casa familiare”.[2]

A questo punto le situazioni concrete possono essere molteplici a seconda quindi del tipo di diritto reale gravante sull’immobile in questione e quando questo è stato posto in essere, rispetto alla situazione che si viene a creare, cioè l’opposizione del terzo.

• La peculiarità del provvedimento di assegnazione

Il principio che deve rimanere consolidato è quello secondo cui l’assegnazione della casa familiare non può costituire una misura assistenziale in favore di uno dei coniugi ma è funzionale esclusivamente alla conservazione dell’habitat familiare per tutelare i figli minori e i figli maggiorenni non ancora autosufficienti.

Problema è che emerge nell’arco degli anni e nelle varie espressioni della Corte e del legislatore, si ricorda che con la legge n. 392/1978 all’art.6 (successivamente riformato e abrogato)  per quanto riguarda il contratto di locazione a nome di uno solo dei coniugi, dopo il divorzio si prevedeva il subentro automatico del coniuge assegnatario nel contratto di locazione trovando applicazione dei confronti del successivo acquirente il principio “emptio non tollit locatum” annoverato nel 1599 c.c., poi modificato dalla L. n.74 del 1987.

Vero anche che il bilanciamento innanzi operato però non risulterebbe funzionare, tra il coniuge assegnatario ed il terzo acquirente la proprietà, poiché non consente di riconoscere un’anticipazione della tutela dell’interesse familiare fondata sulla relazione preesistente tra il nucleo familiare e l’immobile, rispetto alla data d’acquisto della proprietà da parte del terzo; così facendo si perverrebbe ad una totale funzionalizzazione della proprietà, alle esigenze della famiglia,  di conseguenza a veri e propri, effetti espropriativi sulla “res”. Così operando però si escluderebbe a priori il bilanciamento degli interessi e della proporzionalità della misura adottata in quanto – tra le diverse misure possibili- da ritenere quella meno invasiva rispetto alla situazione giuridica che risulta essere recessiva, così da cagionare il minor sacrificio possibile dell’interesse in comparazione.

Pertanto, non risulta essere condivisibile il percorso argomentativo seguito dalla Corte Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17971 del 11/09/2015: “Il diritto di godimento dell’immobile adibito a casa familiare attribuito al convivente “more uxorio” collocatario dei figli minori è opponibile all’avente causa dell’ex convivente proprietario dell’immobile, indipendentemente dall’anteriorità del trasferimento immobiliare rispetto al provvedimento di assegnazione, sempre che il terzo acquirente sia a conoscenza del pregresso rapporto di stabile convivenza e del vincolo di destinazione impresso al bene in data antecedente all’alienazione.”

Tale corrente di pensiero non poteva essere presa in considerazione ai fini della questione del fondamento giuridico, e quindi della opponibilità del vincolo di destinazione del terzo acquirente od avente causa a titolo particolare dal coniuge/convivente estromesso, a seguito del provvedimento di assegnazione, posto che: la detenzione rimane sempre qualificata trovando fondamento in un diritto che rimane pur sempre “personale” e non riveste quindi i caratteri tipici della realtà tra cui la assolutezza ed inerenza manca della capacità di affermazione e di opponibilità “erga omnes”. Ipotizzando che la mera cessazione della convivenza non estingua il diritto derivato dal negozio familiare, non è dubbio che quest’ultimo, sottintendendo un atto di disposizione sul bene immobile non può che trovare fondamento nella relazione giuridica del disponente con il predetto bene, venendosi a verificare il “ nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet”, per cui venuta meno la relazione originaria, con la cessione della proprietà a terzi, viene anche meno l’acquisto a titolo derivativo del diritto personale.

Inoltre la preesistente destinazione della casa ad uso famiglia costituisce un presupposto di fatto, che assume rilevanza giuridica solo e nella misura in cui viene considerato dalla legge in funzione della produzione di effetti giuridici cosicché, in assenza di norme che derogano direttamente al principio generale per cui gli effetti dell’accordo vincolante, non possono incidere nella sfera giuridica di soggetti rimasti ad esso estranei, ovverosia derogando al sistema normativo di risoluzione dei conflitti tra diritti esercitati da soggetti diversi sul medesimo bene, laddove l’acquirente abbia espressamente assunto l’obbligazione di rispettare la destinazione di fatto a vantaggio del nucleo familiare insediato nell’immobile.

Nemmeno la conoscenza di fatto da parte dell’acquirente della pregressa situazione relativa all’utilizzo dell’immobile come casa familiare, risulterebbe essere rilevante. In quanto al terzo acquirente è opponibile il provvedimento di assegnazione e non la pregressa situazione di fatto, altrimenti, se così fosse si verrebbe a riconoscere alla mera situazione di fatto un effetto prenotativo della eventuale e comunque successiva opponibilità del provvedimento di assegnazione, non essendo tra l’altro previsto da alcuna norma di legge.                                                            Trovandosi in uno status di empasse gli ermellini, quasi obbligati, hanno enunciato un nuovo principio di diritto estensibile anche alle unioni civili, disciplinate dalla L. 20 maggio 2016, n.76 c.d. legge Cirinnà, ed alle convivenze more uxorio. Trovandosi quasi a dover intervenire su di una situazione annosa e poco chiara; con la nascita delle unioni civili tale ingerenza è divenuta imposta dal Legislatore. Il nuovo principio prevede che, rispetto alla cessione al terzo effettuata in circostanza di matrimonio da parte del coniuge esclusivo proprietario, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritto alcuno sul medesimo bene – emesso in data successiva a quello dell’atto del compiuto acquisto da parte del terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155 quater c.c.- ratione temporis- e dalla disposizione della l. n. 898/1970, solo in due ipotesi:

– quando vi è l’instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento in disposizione dell’assegnazione del figlio minorenne, cioè quando il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare;

– oppure nel caso in cui il terzo abbia voluto concludere un contratto di comodato, proprio in funzione del residuo del nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile.

Infine, quindi quello che attraverso la disamina delle varie situazioni e delle varie pronunce della Suprema è emerso risulta essere  che il bilanciamento tra gli interessi opposti, coniuge assegnatario e terzo acquirente immobile, non determina la prevalenza di nessuno dei due, ma soprattutto del riconoscimento della tutela dell’interesse familiare fondata sulla relazione tra il nucleo familiare e l’immobile, questo perché  si vuole evitare di creare un vincolo di funzionalità tra l’immobile e la famiglia, in quanto la conseguenza diretta sarebbe l’espropriazione del diritto dell’acquirente sul bene. Il bilanciamento di interessi esige l’esame dell’adeguatezza del mezzo al fine e della proporzionalità della misura assunta, la quale dovrebbe causare il minor sacrificio possibile dell’interesse in comparazione.

[1] Corte Cass. SS.UU. n. 20448 del 2014

[2] Corte di Cassazione SS. UU. n. 13603 del 2014