Locazione turistica vietata in condominio: le motivazioni della Corte d’Appello di Milano 

Parole chiave

Locazioni turistiche – affitti brevi – uso turistico – Airbnb – condominio – limiti – regolamento condominiale – servitù – opponibilità – decoro – tranquillità

Sintesi

Con sentenza n. 1048/2022 la Corte d’Appello di Milano, pur riprendendo il consolidato orientamento della Suprema Corte in materia di opponibilità dei limiti di destinazione delle proprietà individuali nei regolamenti condominiali – da considerarsi servitù reciproche soggette alla trascrizione nei registri immobiliari – ha vietato ad un proprietario di offrire in locazione i propri appartamenti in quanto, per le modalità concrete di esecuzione, violava le regole di civile convivenza richieste dal contesto condominiale.

CASO

Il Sig W. proprietario di alcuni appartamenti in un condominio milanese, e la società di gestione X (di cui lo stesso W era legale rappresentante), locataria in leasing di altri appartamenti nello stesso appartamento, venivano citati in giudizio dal Condominio. Nella tesi di quest’ultimo i convenuti avevano gestito tali appartamenti (per un totale di 11) realizzando un’attività di natura ricettivo-alberghiera, in contrasto con il Regolamento di condominio, pregiudicando così il decoro, la sicurezza e la tranquillità del Condominio, il quale chiedeva pertanto l’ordine di cessazione di ogni tipo di attività “turistico/alberghiera”.

Il Tribunale in primo grado, pur escludendo che l’attività svolta dai convenuti negli appartamenti costituisse una attività “alberghiera o di pensione o di affittacamere” vietata dal Regolamento condominiale e qualificandola invece come “attività di affitti brevi ad uso turistico”, conveniva con parte attrice che l’attività dei convenuti fosse lesiva del decoro e della tranquillità condominiale e delle regole di comportamento per la civile convivenza nel Condominio

Essenziale, per la decisione, il quadro probatorio che è emerso dall’attività istruttoria svolta, e, in particolare, risultante dalle testimonianze. Come analiticamente riportato nella sentenza impugnata, dalle dichiarazioni rese dai testimoni, oltre che dalle fotografie e video prodotti, risultavano provati:

• “forti rumori di giorno, di notte o al mattino presto provocati dalle persone ospitate negli appartamenti…”
• “danni ai gradini d’ingresso, ai cardini ed agli stipiti dell’ascensore e alle serrature del portone di ingresso provocati dalle persone in arrivo od in partenza che spesso urtano gli stipiti dell’ascensore o gli spigoli delle scale con i trolley…”
• “vociare sia di giorno che di notte nelle parti comuni da parte delle persone che spesso arrivano in comitiva e sostano in attesa di ricevere istruzioni per accedere agli appartamenti…”
• “danni al portone d’ingresso che, inoltre, viene lasciato aperto”
• “disagio per i condomini che devono salire o scendere con l’ascensore che rimane fermo poiché spesso gli ospiti non chiudono la porta dell’ascensore”
• “irrogazione di numerose sanzioni per errata raccolta dei rifiuti da parte degli ospiti”
• “abbandono dei sacchi della spazzatura nei locali comuni dello stabile”
• “rumori e grida degli ospiti che si recano nel cortile per gettare i sacchi dell’immondizia chiudendo dietro di sé la porta, di cui non hanno la chiave, e rimanendo, pertanto, bloccati nel cortile sino a quando qualcuno venga ad aprirgli”.

Il Tribunale pertanto, a prescindere dalla qualificazione dell’attività svolta, ne ordinava la cessazione. Ordinava inoltre la cessazione dell’uso – confermato dalle assunte testimonianze – degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani utilizzati dagli ospiti, che si avvicendano per brevi soggiorni negli appartamenti e che fruivano all’inizio del soggiorno di biancheria pulita, che veniva ritirata alla fine della permanenza, in quanto l’uso del servizio comune di ascensore risultava in contrasto con il regolamento condominiale contrattuale che con espressa disposizione vincolante per tutti i condomini prevedeva il divieto di “usare gli ascensori per scopi qualsiasi all’infuori del trasporto di persone”, senza alcuna distinzione tra ascensore principale e ascensore di servizio.

Avverso tale sentenza ricorrevano i soccombenti, sostenendo da una parte l’inopponibilità agli appellanti delle clausole del Regolamento condominiale che compromettono il godimento pieno ed esclusivo delle singole unità immobiliari, in quanto servitù atipiche non trascritte e richiedendo dall’altra l’accertamento della conformità dell’attività esercitata al Regolamento di condominio.

La Corte d’Appello di Milano, pur riconoscendo l’inopponibilità agli appellanti della clausola del Regolamento condominiale (che vietava, tra l’altro, la destinazione delle proprietà esclusive ad “albergo”, “pensione” e “camere d’affitto”), prescindeva da qualsiasi indagine volta a individuare “se il costruttore, con la clausola regolamentare in esame, avesse o meno inteso vietare qualsivoglia attività ricettiva imprenditoriale, indipendentemente dalla sua odierna qualificazione e se le attività ivi specificate sono esemplificative e non tassative”) e confermava la decisione di primo grado.

La decisione della Corte d’Appello su natura e opponibilità dei limiti alle proprietà individuali

Sul punto, la Corte d’Appello conferma l’orientamento più recente della Corte di Cassazione, secondo cui:

• deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche “la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive”(Cfr. Cass. 19 marzo 2018 n. 6769, Cass. 18 ottobre 2016 n. 21024);
• l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, “con riferimento alla trascrizione del relativo peso, “mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 cod. civ., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”;
• in assenza di trascrizione e dunque in mancanza della certezza legale della conoscenza da parte del terzo della servitù, tali disposizioni valgono esclusivamente nei confronti del terzo acquirente “che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto”.

La decisione della Corte d’Appello sul rispetto delle regole di civile convivenza

La Corte chiarisce tuttavia che i principi della Suprema Corte in materia di inopponibilità dei limiti gravanti sulle proprietà private non esime (tutti) i condomini, ivi inclusi gli appellanti, dal generico obbligo di rispettare la regole di comportamento che disciplinano la civile convivenza nell’ambito del condominio. Di tale obbligo esiste peraltro, nel caso di specie, anche una specifica disposizione nel Regolamento condominiale (“ogni godimento che possa arrecare pericolo di danno allo stabile e agli abitanti di esso, o che contrasti con il decoro della casa che si vuol destinare ad uso di civile abitazione od uffici commerciali e professionali”). La Corte ha quindi ritenuto che l’attività di “affitti brevi ad uso turistico” (sic nella sentenza della Corte) così come esercitata dal gestore nel Condominio fosse “foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitano ed è lesiva del decoro della casa, da intendersi quale contegno complessivo idoneo ad esprimere la dignità del luogo e a garantire la civile convivenza e la tranquillità all’interno del Condominio”. Confermando così la sentenza di primo grado.

La Corte d’Appello di Milano consegna così all’interprete utili criteri per definire queste tipologie di controversie. In particolare, nel valutare la legittimità di un’attività di “affitti brevi ad uso turistico” condotta in ambito condominiale, il giudice valuterà l’esistenza, qualificazione, portata ed opponibilità di eventuali vincoli gravanti sulle singole proprietà esclusiva solo dopo aver accertato che tale attività di “affitti brevi” non crei di per sé un danno al Condominio. Più genericamente, l’offerta in locazione per brevi periodi di unità immobiliari all’interno di un condominio, così come qualsiasi attività o comportamento tenuto dai condomini, non deve in alcun modo ledere il decoro, la sicurezza o la tranquillità dello stabile. Non potendo essere considerata pregiudizievole, in re ipsa, la locazione di una unità immobiliare a un inquilino, ancorché per un periodo breve. Al contrario, danni e lesioni al Condominio dovranno e potranno essere provate, anche tramite testimonianze o video. In tali casi, e solo in tali casi, il giudice ordinerà la cessazione dell’attività lesiva.