I limiti alla restituzione del bene immobile concesso in comodato ad uso familiare

Cass. Civ., S.U. 29.9.14 n.2048 (Rel. Cons. Dott. Pasquale D’Ascola)

‘’Le preoccupazioni dell’ordinanza di rimessione possono essere superate con una attenta lettura e una prudente applicazione della sentenza del 2004. Quest’ultima, prevedendo le obiezioni, ha esplicitato che non intendeva affermare che, ogniqualvolta un immobile venga concesso in comodato con destinazione abitativa, si debba immancabilmente riconoscergli durata pari alle esigenze della famiglia del comodatario, ancorchè disgregata”.

“La risposta, per tutte le ragioni manifestate qui e da SU 13603/04, non può che essere nel segno di rispettare il potere di disposizione del bene, quale esercitato al sorgere del contratto. Se il contratto ancorava la durata del comodato alla famiglia del comodatario, corrisponde a diritto che esso perduri fino al venir meno delle esigenze della famiglia.”

1. Il ripensamento critico del precedente costituito da SU 13603/04, sul vincolo di destinazione della casa coniugale.

La Terza Sezione della Suprema Corte, facendosi interprete di alcune osservazioni della dottrina sorte all’indomani della pronuncia delle Sezioni Unite del 2004, intende operare un “cambio di rotta”, ma nello stesso vento, in ordine alla corretta qualificazione giudica da riconoscere al provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare.

Per effetto dell’applicazione dei principi del precedente richiamato, le Sezioni Unite del 2004 avevano determinato “una  sostanziale espropriazione delle facoltà del comodante”, escludendo la recedibilità ad nutum  ex art.1810, tout court, senza distinguere a seconda che il proprietario del bene/ comodante fosse genitore del beneficiario o terzo.

In effetti, mentre il coniuge che sia anche proprietario è sicuramente tenuto a rispettare i vincoli di solidarietà post coniugale in ragione della tutela costituzionale di cui gode l’istituto familiare, detti limiti non dovrebbero parimenti operare nei confronti dei terzi, in quanto altrimenti si giungerebbe all’opposto risultato di assistere ad un’eccessiva compromissione del diritto di proprietà, parimenti tutelato costituzionalmente e nel contempo, agli occhi del diritto vivente, a scoraggiare l’estensione dell’istituto del comodato alle giovani coppie per sopperire ai crescenti disagi abitativi dell’odierna nostra “società liquida”[1].

Il Consigliere relatore  D’Ascola, nella sentenza in commento, rileva come al principio di diritto enunciato dal richiamato precedente delle SU nella sentenza 13603/04, secondo il quale: “il vincolo impresso ab origine su un bene immobile  concesso in comodato da parte di un terzo affinchè sia destinato a casa familiare non muta per effetto del successivo provvedimento di assegnazione del bene a favore del coniuge affidatario di figli minorenni, determinando una concentrazione della persona dell’assegnatario di detto titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato; conseguentemente il comodante è obbligato a consentire la continuazione del godimento del bene per l’uso previsto nel contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto  bisogno ex art. 1809 c.c.”, si sia adeguata la giurisprudenza della Suprema  Corte per 10 anni, fatta eccezione per un isolato precedente Cass. Civ. 15986/10.

Da ciò e di fronte al caso portato per l’appunto all’attenzione della Terza Sezione e di contro alle Sezioni Unite, investite del quesito, si palesa un’attenta riconsiderazione sulla qualificazione giuridica e sul vincolo impresso all’immobile concesso in comodato, cui è impresso il vincolo di “casa familiare”.

2. Individuazione del regime contrattuale applicabile al bene immobile assegnato ex art. 1803 c.c. e non 1810 c.c.

Il ragionamento da cui muovono gli ermellini risulta basico e lineare, il codice civile disciplina due forme di comodato, rispettivamente: a) comodato con determinazione di tempo (art. 1803 cc. – 1809 c.c.); b) senza determinazione di tempo o precario (art. 1810 c.c.).

Quanto alla prima fattispecie, la durata è predeterminata nel tempo e/o collegata ad un determinato uso, la restituzione finalizzata alla scadenza del termine per il quale il bene è concesso ovvero alla conformità all’uso prestabilito, salvi gli effetti dell’ultimo comma dell’art. 1809 c.c., che come clausola di salvaguardia, ricollega la restituzione “immediata” a fonte di un “urgente e impreveduto bisogno” del comodante, a prescindere dalla scadenza e dall’uso.

Quanto al precario, proprio l’assenza dell’indicazione della durata, determinano l’insorgere della restituzione, a semplice richiesta del comodante in ogni momento: “recesso ad nutum” (art. 1810 c.c.).

La Terza Sezione individua nel primo tipo di comodato (1803 c.c.) quello a cui occorre ricondurre l’immobile destinato a soddisfare esigenze abitative della famiglia del comodatario, in quanto la determinazione del periodo è individuabile per relationem in base all’utilizzo: “casa familiare” e risulta indipendente dall’insorgere della crisi coniugale.

In tal guisa, l’eccessiva compressione del diritto di indisponibilità del bene in capo al comodante è riequilibrata dall’applicazione dell’ultimo comma dell’articolo 1809 c.c., escludendo distorsioni della disciplina e/o “la sostanziale espropriazione della facoltà del comodante”.

Tuttavia, il richiamato precedente delle SU del 2004, aveva inquadrato giuridicamente l’ipotesi di comodato di casa familiare nello schema del “comodato a termine indeterminato”, senza che tale descrizione possa però ricondurlo al c.d. precario (art. 1810 c.c.), in quanto ivi il termine risulta desumibile per relationem in ragione dell’uso convenuto a casa familiare e quindi ipotesi ben distinta da quella in cui siano state le parti  a determinare la durata del rapporto ed i termini di riconsegna, anche ricollegabili ad un evento predeterminato.

Pertanto, criticamente nell’ordinanza di rimessione alle SU, la Terza Sezione rimarca che la qualificazione offerta sino ad ora della figura di tale tipo di comodato, modulabile all’articolo 1810 c.c., risulta superata poiché, proprio la previsione espressa della destinazione dell’immobile a casa familiare[2], lascia intendere l’esplicita fissazione di un termine, seppur collegato ad un uso predeterminato e quindi la corretta riconducibilità dell’inquadramento giuridico di tale fattispecie nell’alveo dell’articolo 1803 e con i correttivi dell’articolo 1809 c.c. sulla restituzione del bene.

3. Le conseguenze sulla restituzione in ordine ai profili ed oneri probatori delle parti.

La concessione di un comodato del bene immobile a casa familiare, ai fini del ragionamento che precede riguardo all’utilizzo entro un tempo predeterminato e quindi della restituzione, impone ai giudici di merito valutare la sussistenza o meno di un termine di scadenza del comodato, che può emergere anche all’atto stesa della concessione dello stesso (esempio: fino al matrimonio di altro figlio, fino alla conclusione dei lavori di costruzione di altra casa di proprietà, fino all’acquisto di immobile da parte del comodatario, etc…).

L’indagine valutativa compiuta dal giudice di merito deve estendersi anche alla corretta intenzione delle parti, all’atto di destinazione del bene immobile  e quindi dovrà riguardare: “le condizioni personali, sociali, i loro rapporti e gli interessi perseguiti, il che importa che ove venga opposta la restituzione del bene immobile, da parte del comodante,  al comodatario e/o al coniuge separato con prole minorenne e/o non economicamente autosufficiente, graverà in capo a questi ultimi l’onere di dimostrare che l’originaria pattuizione inerente la concessione del bene risultava ricollegabile a specifiche esigenze familiari  e non meramente personali”. Viceversa competerà al comodante che chiede la restituzione del bene dimostrare l’insorgenza del relativo presupposto di scadenza del termine.

Di tal chè occorrerà interrogarsi se interferisca o meno con la scadenza del comodato, la destinazione dello stesso allo scopo (destinazione abitativa con finalità solidaristica) a casa familiare e, se quindi eventuali novità legate ad eventi di dissoluzione del nucleo familiare determinano in capo al comodante l’obbligo o meno di rispettare il termine di durata del rapporto;  se inizialmente la durata del comodato era ancorata all’esistenza della famiglia del comodatario, poiché tale era il vincolo espresso dal comodante alla concessione del bene immobile, significa che esso perduri sino al venir meno delle esigenze della famiglia, così come qualificati negli articoli 337 bis e ss c.c. nella giurisprudenza di legittimità, impedendo il proliferare di comportamenti di abuso del diritto ed ostruzionistici da parte dei beneficiari, “finalizzati a protrarre indebitamente il godimento della casa familiare”.

4. 4. Le soluzioni offerte da SU 29.9.14 n.2048 e l’esplicitazione dei requisiti di bisogno “urgente ed impreveduto” ex art. 1809, comma 2^ c.c.

Relativamente ai requisiti previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1809 c.c. e collegati alla necessita di restituzione del bene immobile da parte del comodatario, prima della scadenza e dell’uso per il quale era stato destinato, nei rari precedenti di legittimità noti [3] la giurisprudenza ha chiarito come: “la portata di questo bisogno non deve essere grave, dovendo essere solo imprevisto, quindi sopravvenuto rispetto al momento della stipula, e urgente. L’urgenza è qui da intendersi come imminenza, restando quindi esclusa la rilevanza di un bisogno non attuale, non concreto, ma soltanto astrattamente ipotizzabile. Ovviamente il bisogno deve essere serio, non voluttuario, né capriccioso o artificiosamente indotto”.

La lettura della sentenza in commento consente un efficace chiarimento anche su categorie e qualificazioni giuridiche esportabili in altri ambiti del diritto ed applicabili ad altri istituti; precisa infatti la Suprema Corte che, possa concretamente ricondursi al bisogno urgente ed imprevisto del comodante anche la necessità di un uso non diretto del bene ma indiretto, trovando così tutela esigenze quali: “il sopravvenire imprevisto del deterioramento della condizione economica, che obiettivamente giustifiche la restituzione del bene  anche ai fini della vendita o di una redditizia locazione del bene immobile”, consentendo porre fine al comodato anche se la destinazione è vincolata a casa familiare.

L’attento e prudente relatore della sentenza in commento non trascura che risultando in gioco valori della persona quali quelli collegati all’assegnazione della casa familiare in ragione dell’esistenza della prole, occorrerà operare in maniera rigorosa il controllo di “proporzionalità e adeguatezza”, sempre dovuto in materia contrattuale, dovendo il giudice contrapporre l’esigenza di restituzione del comodante a quella dell’interesse del comodatario a permanere.

[1] Zygmunt Bauman, la società liquida.

[2] Cass. Civ. 2627/06.

[3] Cass. Civ. 1132/87; Cass. Civ. 2502/63