Le locazioni turistiche: aspetti civilistici e clausole specifiche

Il cosiddetto Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011) stabilisce, all’articolo 53, che “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione“. Il medesimo provvedimento rinvia poi, per l’inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali ed operative, alle disposizioni delle leggi regionali.

Secondo quanto previsto dal richiamato Codice del Turismo, quindi, l’attività di locazione turistica può essere svolta, oltre che con l’esercizio di affittacamere e di bed and breakfast, anche mediante l’utilizzo di unità abitative ammobiliate ad uso turistico che, ai sensi dell’articolo 12 comma 5, vanno definite come “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero” e possono essere gestite in forma imprenditoriale e non imprenditoriale.

Pertanto, secondo la vigente normativa, la casa vacanze è, sul piano generale, un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno, concesso in locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi. Si segnala peraltro che spesso le leggi regionali sul turismo non contemplano la tipologia dell’”affitto breve” gestita in forma non imprenditoriale: in tal caso, si farà riferimento alla disciplina civilistica contenuta negli articoli 1571 e seguenti.

Le leggi regionali, cui e demandata la puntuale regolamentazione della materia, fissano i termini minimo e massimo di durata delle locazioni abitative per finalità turistiche (ad esempio, non inferiore a cinque giorni, non superiore a cinque mesi).

Dal punto di vista normativo, l’articolo 1 della L. 431/1998 stabilisce che i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2” (comma 1), ovvero seguendo alternativamente una delle due seguenti modalità: contratto a canone libero o contratto a canone concordato.

Restano escluse dall’operatività della legge alcune tipologie di immobili – tassativamente individuate – che presentano particolari caratteristiche o determinate destinazioni di utilizzo. In particolare, l’articolo 2, (stipula e rinnovo del contratti di locazione), l’articolo 3 (disdetta del contratto), l’articolo 4 (convenzione nazionale), l’articolo 7 (condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio) e l’articolo 8, agevolazioni fiscali), non trovano applicazione in relazione:

1. ai contratti di locazione relativi ad immobili vincolati, di cui alla L. 1089/1939, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articolo 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
2. agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
3. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Com’è di facile intuizione, la locazione di un immobile per finalità esclusivamente turistiche è un tipo di contratto destinato a soddisfare un’esigenza abitativa temporanea, specificamente contraddistinta da due elementi, precarietà e voluttuarietà, che la rendono inidonea all’applicazione delle norme protettive previste dall’ordinamento a favore del conduttore. Infatti come sopra evidenziato, la locazione di una casa vacanze non soggiace dunque alla disciplina e ai vincoli, relativi alla durata del contratto e all’obbligo di impiegare uno dei due modelli contrattuali, previsti dalla L. 431/1998 e imposti, in generale, per la stipulazione dei contratti di locazione abitativa. Oltre a tale considerazione di carattere generale e normativamente stabilita, deve ritenersi che a detta tipologia contrattuale non si applichino – pur in assenza di espressa esclusione – altre disposizioni di cui alla L. 431/1998, da considerare “incompatibili con la destinazione turistica degli immobili“. In particolare sono da ritenersi inapplicabili, le disposizioni di cui:

• all’articolo 5, che disciplina i contratti di locazione di natura transitoria, destinati a soddisfare esigenze abitative comunque primarie e non stipulati per finalità meramente voluttuarie;
• all’articolo 10, in materia di agevolazioni fiscali previste per gli alloggi locati a titolo di abitazione principale;
• all’articolo 11, sul Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, che pure riguarda soltanto le esigenze abitative primarie.

Stabiliti questi concetti di carattere meramente giuridico, ma utili ad inquadrare la tipologia contrattuale applicabile alla casistica in commento, dal punto di vista sostanziale le locazioni turistiche trovano espressione nella stesura del contratto di locazione.

Tra gli aspetti per i quali è necessario prestare attenzione, meritano sicuramente di essere menzionati a titolo esemplificativo:

1. la durata;
2. la finalità;
3. la gestione del deposito cauzionale;
4. l’imputazione delle utenze;
5. l’esistenza o meno di un eventuale regolamento condominiale.

Per tali aspetti, ad esempio, alcune clausole contrattuali potrebbero essere così sviluppate:

1. Il contratto è stipulato per la durata massimo di 30 (trenta) giorni dal ………………………………………al ……………………………………………
2. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente per finalità turistiche, e con il conduttore saranno ospitate le seguenti persone: ……………………………………………………………………………………………
3. Nel momento in cui in conduttore si presenterà per ritirare le chiavi dell’unità, alla somma già precisata, verserà la somma di euro …………………………… a titolo di deposito cauzionale, che verrà restituita al termine della locazione, dopo la verifica dello stato dell’immobile e degli eventuali arredi; a tal proposito si allega elenco completo dei: mobili; elettrodomestici; suppellettili; altro (all. n. ….);
4. Le spese inerenti l’erogazione di servizi, quali: la luce; l’acqua; il gas; le spese condominiali; altro ……………………, sono/non sono a carico del locatore.
5. Il conduttore dichiara di conoscere il Regolamento di Condominiale, e gli viene consegnata copia.

A tali clausole contrattuali, naturalmente possono esserne aggiunte molte altre del tutto personalizzabili a seconda del caso di specie.

Articolo tratto da “Euroconferencenews“