Il lastrico solare condominiale: la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. può essere vinta soltanto dall’esistenza di un titolo contrario

Corte di Cassazione – Sesta sez. civile-2 – Sentenza n. 22339/2019

Condominio – lastrico solare – parti comuni – la prova della proprietà esclusiva del lastrico solare – presunzione di comproprietà – art. 1117 c.c.

“Non ha rilevanza la circostanza per cui nel caso di specie il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all’uso esclusivo di un singolo condomino; infatti, esso è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio in applicazione della presunzione sancita dall’art. 1117 cod. civ., ove non risulti in contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo”.

“…il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, di conseguenza il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto valore di semplici indizi”.

CASO

La vicenda pervenuta all’attenzione della Suprema corte, origina dall’occupazione di una porzione di lastrico solare da parte del proprietario dell’ultimo piano di un condominio, il quale lo aveva trasformato/modificato, attraverso la costruzione di una recinzione, rendendolo spazio di proprietà ad uso esclusivo e pertinenza diretta della propria unità immobiliare.

Un altro condomino, in ragione anche della possibilità di agire indipendentemente dal Condominio e dagli altri condomini (legittimazione concorrente a tutela delle parti comuni), reagisce ed interpone un’azione di condanna dei convenuti al rilascio della parte di lastrico occupata illegittimamente, rientrando per l’appunto nelle parti comuni ex articolo 1117 cc..

Entrambi i giudizi di merito rigettavano la domanda promossa da parte attrice, ritenendo il lastrico, quale pertinenza dell’appartamento posto all’ultimo piano e quindi non facente parte delle parti comuni.

Pervicacemente la parte attrice, soccombente in entrambi i gradi di giudizio, e nonostante il Condominio non avesse inteso reagire a difesa di esse parti comuni, poiché in primo grado aveva rinunciato all’azione ed in appello era rimasto contumace, impugnava la sentenza d’appello avanti alla Suprema Corte di Cassazione.

SOLUZIONE

La soluzione della controversia è legata al 3^ motivo di impugnazione, inerente: “la violazione falsa applicazione dell’articolo 1117 cc laddove la sentenza impugnata ha concluso per la natura pertinenziale del lastrico, e dunque per la proprietà esclusiva del medesimo, sul presupposto che l’accesso allo stesso avveniva solo attraverso l’appartamento dei signori e tale statuizione contrasterebbe con il disposto dell’articolo 117 c.c. che sancisce la presunzione di comproprietà del lastrico solare, salvo che non risulti il contrario dal titolo…”

Esaminando la parte nodale della controversia e basandosi su orientamenti consolidati della giurisprudenza, la Cassazione chiarisce come il lastrico solare non possa che considerarsi di proprietà comune ai condomini, a patto che  non vi sia documentazione (rectius: titolo contrario), che espressamente attribuisce la proprietà esclusiva ad un soggetto determinato.

La Corte rimarca inoltre i consolidati principi giurisprudenziali sulla valenza solo “indiziaria” delle risultanze catastali, le quali da sole non possono legittimamente fondare la presunzione di proprietà di un bene: “il catasto non è probante”, SIC !

Di tal chè la Corte di Cassazione  accoglie il ricorso e rinvia alla Corte d’Appello competente, affinchè si uniformi ai principi di diritto espressi.

QUESTIONI

La Corte ha ribadito i principi consolidati riguardo la proprietà del lastrico solare: questa parte comune del condominio è immancabilmente da considerarsi non di proprietà esclusiva, quindi nemmeno pertinenza, poiché non si può escludere la primaria funzione di copertura di tutte unità sottostanti e non solo di quella viciniore e limitrofa[1], pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori ed in particolare come terrazzo.

L’eventuale proprietà esclusiva deve risultare, infatti, da volontà espressa contenuta all’interno di un titolo, “in modo chiaro ed univoco” che dispone contrariamente alla volontà del legislatore, così come contenuta all’articolo 1117 c.c.: “non ha rilevanza la circostanza per cui nel caso di specie il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all’uso esclusivo di un singolo condomino; infatti, esso è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio in applicazione della presunzione sancita dall’art. 1117 cod. civ., ove non risulti in contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo”.

Il merito della riforma del condominio (L. 220/12) è costituito anche dall’ulteriore specificazione delle parti comuni – si ricorda – su tutte, l’annoveramento del sottotetto, atteso che sempre più diffusamente i contenziosi si sviluppano sulle contestazioni in ordine all’utilizzo di esse.

In secundis, nel caso di specie veniva rilevato da parte resistente come all’interno della documentazione catastale risultava che il lastrico solare formava un tutt’uno con l’immobile e che pertanto era da considerarsi pertinenza della proprietà. Gli Ermellini, pur condividendo la veridicità delle risultanze probatorie in esame, non possono che far notare come il trasferimento a titolo derivativo della proprietà immobiliare è soggetta a rigidità di forma a pena di nullità, pertanto il trasferimento ove non risulti dal contratto di compravendita non possa desumersi da altro documento, specialmente se riguardi parte che, in assenza di atto espressamente contrario, si presume di proprietà comune, come nel caso di specie.

Nella fattispecie in esame, infatti, la parte resistente aveva eccepito che catastalmente il lastrico solare in questione era “accorpato” all’appartamento e la Corte d’appello aveva ritenuto tale atto formale quale sufficiente ragione per attribuirne la proprietà al proprietario dell’appartamento.

Tuttavia, la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito il consolidato principio  secondo il quale: il catasto è preordinato ai meri fini fiscali, non potendo essere così provato il diritto di proprietà, costituendo semplice indizio[2]: “…il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, di conseguenza il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto valore di semplici indizi”.

Di tal chè, la Corte argomenta l’accoglimento del ricorso, in quanto rileva che l’eventuale qualificazione del lastrico come pertinenza dell’appartamento sottostante sarebbe dovuta risultare sin dall’originario atto di trasferimento del bene tra dante ed avente causa e così a cascata sull’attuale proprietario; tuttavia, poiché così non è accaduto, le sole risultanze catastali non possono modificare la qualificazione giuridica del bene, da parte comune a parte esclusiva.

[1] Cass. SS.UU., n.7443/1993; Cass. n. 20693/2018; Cass. n.3102/2005; Cass. n.20287/2017; Cass. n.5162/1990.

[2] Cass. Sez. III, Sent. n.9687/2003; Cass. Sez. II, Sent. n.7055/2016.