La rilevanza dei rivestimenti esterni pregiati e dei fregi decorativi dei balconi, “cartina di tornasole” per l’attribuzione della spesa di manutenzione al singolo proprietario e/o al condominio

Tribunale di Roma, Sez. V^ civile, Sentenza n.20202 del 23 ottobre 2018, Giudice Dott. Roberto Ghiron

Art. 1117 c.c. 

“Pertanto i balconi aggettanti non costituiscono proprietà comune fra i condomini e non hanno funzione comune ma esclusiva sì che gli oneri di manutenzione debbono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi aventi tali caratteristiche. Solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni.[1]”

FATTO

Con atto di citazione un condomino chiamava in giudizio il condominio chiedendo l’illegittimità di una delibera condominiale, che aveva ad oggetto la ripartizione di spese inerenti lavori straordinari per il restauro di facciate, balconi e frontalini; nella delibera i condomini decidevano di suddividere al 50% le spese di rifacimento (“frontalini, sottobalconi, pali, ponteggi, intonaco, travi posteriori e copertine travi posteriori, copertine terrazzo e copertine muretti balconi posteriori”) con i singoli proprietari. Parte impugnate sosteneva che le spese aventi ad oggetto i balconi aggettanti  in oggetto, senza valore artistico e/o particolare pregio architettonico, pr l’estetica complessiva del fabbricato, non potessero rientrare tra le competenze dell’assemblea condominiale (“nessun potere aveva l’assemblea condominiale di deliberare spese di manutenzione”), ma dovessero essere decise ed eventualmente attribuite in via esclusiva ai proprietari degli appartamenti, cui balconi inerivano.

Il condominio si costituiva eccependo che la delibera impugnata decideva il criterio di riparto spese per sostenere dei lavori futuri, ancora da sottoporre al vaglio assembleare (c.d.: delibera di indirizzo); non imponeva nessun lavoro sulle parti private. Inoltre, addiceva che per tali lavori avrebbe seguito i criteri di legge e regolamentari, visto che i frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi avevano una precisa funzione di decoro, armonia ed estetica tali da renderli beni comuni ed in pregio all’intero fabbricato condominiale, indipendentemente dall’assenza di fregi.

SOLUZIONE

Il tribunale capitolino, rilevata la natura di vera e propria delibera di “contenuto precettivo”, indipendentemente dall’assunzione di uno specifico impegno di spesa al riguardo, dichiarava la nullità della delibera condominiale: “per avere deciso in ordine ai criteri di riparto di spesa non inerente beni comuni” .

QUESTIONI

La decisione in esame analizza la funzione e la caratteristica dei balconi, oggetto della disputatio condominiale ed in particolare si interroga sulla natura comune e/o esclusiva di essi, in quanto a seconda della prospettiva con la quale si intenda procedere all’inquadramento giuridico, muta il regime di spese applicabili e conseguentemente, per quanto ivi interessa, la legittimità o meno  della delibera.

L’assunto da cui il Tribunale muove le premesse risulta essere “lapalissiano”, poiché afferma che l’assemblea di condominio ha potere di deliberare solo sulle parti comuni dell’edificio, in quanto diversamente la delibera sarebbe affetta da nullità, non potendo il condominio assumere decisioni in ordine ai criteri di riparto  “afferenti beni in proprietà solitaria”.

Il tribunale richiama consolidata  giurisprudenza di legittimità, inerente la definizione di balconi aggettanti, che devono essere considerati come prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari e per questo appartengono in via esclusiva al proprietario di queste[2]. Inoltre, considerato che, non hanno funzione divisoria tra i piani, non fungono da copertura al piano inferiore poiché autonomi dal punto di vista strutturale,  non costituiscono proprietà comune fra i condomini per cui non avendo tale funzione, ma solo esclusiva, gli oneri di manutenzione dovranno essere ripartiti solo dai rispettivi proprietari dei balconi.

Il punto da chiarire è se i balconi possono risultare sempre come beni privati esclusivi o viceversa essere assoggettati a beni condominiali, con il che, in tale ultima ipotesi, le rispettive spese di manutenzione  essere ripartite tra tutti  i condomini.

L’art. 1117 c.c., comprende al suo interno un elenco di parti comuni, non tassativo ma meramente esemplificativo, il quale però fa riferimento a “cose” che si presumono condominiali; questo comporta che un bene pur non indicato può essere qualificato come tale.

La presunzione di condominialità può essere superata sia da un titolo contrario, quindi un contratto, che attribuisca diversamente la titolarità, sia la destinazione oggettiva della cosa, che ben può essere non comune.

Il Tribunale sottolinea come a mente dell’art. 1117 c.c. , via siano parti dei balconi aggettanti che possano ritenersi tali (frontalini e sottobalconi), da ricomprendersi nella facciata condominiale.

Tuttavia, allorquando i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali, da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti debbono considerarsi comuni (Cass. n. 218 del 2011 o la n. 21641 del 2017), con la conseguenza che la spesa relativa alle riparazioni e manutenzioni ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e secondo i criteri deliberati dall’assemblea in ottemperanza alla legge.

Nel caso in questione però, il Tribunale, dopo aver preso in esame le fotografie prodotte, riportanti i frontalini dei balconi, riteneva che non apportassero alcun pregio architettonico e proprio per questo motivo le spese inerenti il loro restauro dovessero essere divise solamente tra i proprietari dei balconi e comunque la delibera invalidata, in quanto affetta da nullità, avendo l’assemblea deliberato una spesa non inerente beni comuni.

[1] Cass. Civ. n. 21641 del 2017

[2] Cass. Civ. n. 14576 del 2004; Cass. Civ. n. 15913 del 2007; Cass. Civ. n. 587 del 2011