La responsabilità penale dell’amministratore di condominio: il reato di appropriazione indebita

Corte di Cassazione, seconda sezione penale, sentenza 15 settembre 2021, n. 34305

Condominio – amministratore di condominio – responsabilità dell’amministratore: mala gestio o reato di appropriazione indebita – prova dell’interversione del possesso – sussiste.

Riferimenti normativi: art. 646 c.p. – art. 1130 c.c. – art. 1131 – art. 1135 c.c.

“Come riconosciuto dalla pacifica giurisprudenza sul punto, nel caso di specie il reato di appropriazione indebita non si consuma al momento in cui viene posta in essere la singola condotta quanto, piuttosto, all’atto della cessazione della carica di amministratore poiché è in tale momento, in mancanza di restituzione degli importi, che si verifica in concreto e da ultimo l’interversione del possesso …”

CASO

La sentenza in commento ha ad oggetto un caso di responsabilità penale dell’amministratore di condominio, la cui condotta ha integrato gli estremi del reato di appropriazione indebita, ai danni del condominio.

La difesa dell’imputato, appellante la sentenza di condanna resa dal primo Giudice, ha tentato di ricondurre la responsabilità dell’amministratore di condominio nell’alveo della responsabilità civile (“gestione confusa”) e ha invocato la violazione di legge e il vizio di motivazione, in relazione alla mancata prova dell’interversione del possesso.

L’appellante ha contestato inoltre l’intervenuta estinzione del reato per prescrizione, tenuto conto del momento in cui sarebbero avvenuti i fatti di appropriazione indebita.

Il Pubblico Ministero, da parte sua, ha censurato il ricorso siccome inammissibile.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso: quanto al primo motivo di impugnazione, ha dato atto di come la Corte d’Appello avesse motivato la propria decisione in modo coerente e logico rispetto alle condotte di appropriazione poste in essere dall’amministratore; quanto al secondo motivo di ricorso, esso è stato ritenuto manifestamente infondato, posto che “… il reato di appropriazione indebita non si consuma al momento in cui viene posta in essere la singola condotta quanto, piuttosto, all’atto della cessazione della carica di amministratore poiché è in tale momento, in mancanza di restituzione degli importi, che si verifica in concreto e da ultimo l’interversione del possesso …”.

QUESTIONI GIURIDICHE 

Com’è noto, l’amministratore può essere chiamato a rispondere, nei confronti del condominio, a titolo di responsabilità civile, amministrativa e penale.

Prima di soffermarsi sulla fattispecie oggetto della sentenza in commento – che ha integrato gli estremi della responsabilità penale dell’amministratore – può essere d’interesse enunciare brevemente i principali aspetti giuridici della responsabilità civile e di quella amministrativa, derivanti dalla condotta del professionista.

A tal fine, è opportuno premettere che l’art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni dell’amministratore: oltre ai poteri in materia assembleare, alla disciplina dell’uso delle cose comuni, alla riscossione dei contributi e agli adempimenti fiscali e di rendicontazione annuale, il comma 1, n. 4, c.c. indica, tra le altre, la facoltà di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”; mentre l’art. 1135, comma 2, c.c., stabilisce che l’amministratore “non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Ebbene, quanto alla responsabilità civile, l’amministratore risponde per responsabilità contrattuale nel caso di inadempimento ai doveri nascenti dal mandato (art. 1710 c.c.: “Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia …”): a questo proposito, già risalente giurisprudenza ha chiarito che “L’amministratore ha nei riguardi dei partecipanti al condominio una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, talché i suoi poteri sono quelli di un comune mandatario, conferitigli ex art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio, sia dall’assemblea condominiale …”[1].

Si tratta di un mandato con rappresentanza con alcune peculiarità, quali ad esempio la facoltà dell’amministratore di condominio di rappresentare tutti i condòmini, compresi quelli che non abbiano provveduto alla nomina.

Sempre sotto il profilo civilistico, l’amministratore di condominio può essere passibile di responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.): in questi casi, come osservato in dottrina[2], qualora il medesimo abbia arrecato danni a terzi agendo al di fuori dei propri obblighi o travalicando i limiti delle proprie attribuzioni, egli ne risponderà personalmente; qualora invece i danni a terzi siano conseguenza dell’adempimento di doveri propri dell’amministratore, i condòmini stessi resteranno responsabili per l’opera compiuta dall’amministratore, ferma restando la responsabilità extracontrattuale di quest’ultimo verso i terzi stessi[3].

Si configura invece responsabilità amministrativa dell’amministratore di condominio nel caso di violazione di norme aventi finalità di tipo pubblicistico: in questo caso il professionista risponde personalmente delle eventuali sanzioni (si pensi alla violazione degli adempimenti fiscali che gravano sull’amministratore, vero e proprio sostituto d’imposta del condominio).

Passando alla disamina della responsabilità penale dell’amministratore di condominio, si deve premettere che, in buona misura, si tratta di condotte di carattere omissivo (con conseguente pericolo per l’incolumità pubblica), derivanti dall’inosservanza di doveri e di obblighi prescritti dalle norme civilistiche: omissioni di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina ex art. 677 c.p.[4]; rimozione od omissione dolosa di cautele contro infortuni sul lavoro ex art. 437 c.p. e omissione colposa di cautele o difese contro disastri o infortuni sul lavoro ex art. 451 c.p.[5]; lesioni colpose (art. 590 c.p.) e omicidio colposo (art. 589 c.p.).

La responsabilità omissiva trova la propria fonte nell’articolo 40 c.p., ove è stabilito che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”: di conseguenza, la responsabilità penale per omissione presuppone che sussista un obbligo giuridico di attivarsi, sicché in difetto di tale condotta si configura la violazione delle norme civilistiche.

Altre fattispecie di reato che l’amministratore di condominio, configuranti reati di azione o commissivi, possono porre in essere sono la diffamazione (art. 595 c.p.)[6], i delitti a tutela dell’inviolabilità del domicilio (art. 614 c.p.), le interferenze illecite nella vita privata (art. 615 bis c.p.)[7], l’inosservanza di provvedimenti dell’Autorità (art. 650 c.p.)[8], i reati in materia di tutela della privacy e l’appropriazione indebita (art. 646 c.p.), tema della sentenza in commento.

Il reato di appropriazione indebita viene integrato, da parte dell’amministratore di condominio, qualora il soggetto in questione violi le norme civilistiche che stabiliscono le modalità di gestione del patrimonio condominiale: vengono in rilievo, quali obblighi dell’amministratore ex art. 1129 c.c., il comma 7 (“L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”), il comma 8 (“Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”), oltre all’ulteriore attribuzione di cui all’art. 1130, comma 1, n. 3), a cui tenore l’amministratore deve “… riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.

Sicché, l’amministratore di condominio che si appropri di denaro erogato dal condominio e confluito nel relativo conto corrente[9], o che crei confusione di denaro relativo a gestioni diverse[10], o che rifiuti o ritardi la riconsegna annuale, ex art. 1129 c.c., delle somme detenute per conto di ciascun condominio (qualora tale condotta sia finalizzata al conseguimento di profitto ingiusto)[11], così come il professionista che non consegni la documentazione contabile condominiale[12], integra gli estremi della condotta delittuosa di appropriazione indebita.

Ciò detto, la sentenza in commento chiarisce come, in presenza della consapevolezza e volontà di porre in essere un ingiusto profitto, la condotta dell’amministratore fuoriesca dall’ambito civilistico della cattiva gestione per integrare, piuttosto, il reato di appropriazione indebita.

Ulteriore principio confermato dalla Suprema Corte è quello relativo al momento di consumazione del reato di appropriazione indebita, che avviene non già nel momento della commissione delle singole condotte appropriative, quanto, piuttosto, all’atto della cessazione della carica di amministratore poiché è in tale momento, in mancanza di restituzione degli importi, che si verifica in concreto e da ultimo l’interversione del possesso[13] (del danno arrecato ai singoli condòmini l’amministratore sarà tenuto a rispondere nella sua interezza e non pro quota[14]).

Si rammenta infine che, nell’intento di selezionare professionisti qualificati sotto il profilo personale e professionale, l’ordinamento comunitario ha previsto la certificazione di qualità del servizio offerto dall’amministratore di condominio, che in Italia è disciplinata attraverso la norma UNI 10801 del 1998.

[1] Cass. Civ., sez. II, 08/10/1963, n. 2668

[2] CUSANO R., “Il nuovo condominio”, Napoli, 2018, pag. 305 e ss.

[3] Sui danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.), si veda Cass. civ., sez. III, sentenza 16/10/2008, n. 25251 “L’amministratore del condominio è responsabile, in solido con il condominio, dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari. Sull’amministratore incombono doveri e obblighi finalizzati ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danno a terzi. In relazione a tali beni l’amministratore assume la posizione di custode”.

[4] Si veda al riguardo Cass. pen., sez. I, sentenza 07/10/2019, n. 50366: “In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 cod. pen. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa”. Ancora: Cass. pen., sez. IV, 23/10/2015, n. 46385.

[5] Cass. pen., sez. III, 18/09/2013, n. 42347: “In tema di prevenzione degli infortuni sul lavoro, non può addebitarsi all’amministratore di condominio la mancata osservanza degli obblighi previsti dall’art. 26 commi 1 e 2 d.lg. n. 81 del 2008 quando l’appalto per l’esecuzione dei lavori nel corso dei quali si è verificato l’infortunio sia stato deciso ed assegnato con delibera assembleare alla quale l’amministratore era tenuto a dare attuazione”.

[6] Cass. civ., sez. III, 05/09/2019, n. 22184: “L’amministratore di condominio deve garantire la tutela della protezione dei dati personali dei condòmini con riferimento ai pagamenti delle spese condominiali, di cui abbia conoscenza in ragione del suo mandato professionale. Se non rispetta tale obbligo, comunicando a soggetti terzi lo stato di morosità altrui, commette il reato di diffamazione”.

[7] Cassazione penale sez. III, 10/07/2018, n. 372: “Ai fini della integrazione del reato di cui all’art. 615-bis c.p. non è sufficiente che la condotta abbia ad oggetto immagini che riguardino atti che si svolgano in uno dei luoghi indicati dall’art. 614 c.p., ma è anche necessario che tale condotta sia posta in essere ‘indebitamente’ e quindi avvenga in contrasto od eludendo, clandestinamente o con inganno, la volontà di chi abbia il diritto di escludere dal luogo l’autore delle riprese. Se dunque l’azione, pur svolgendosi in luoghi di privata dimora, possa essere liberamente osservata da estranei (nella specie: per mancanza di tende alle finestre), senza ricorrere a particolari accorgimenti, non si configura una lesione della riservatezza del titolare del domicilio”; ancora: Cass. pen., sez. III, 10/07/2018, n. 372.

[8] Cass. pen., sez. I, 21/10/2004, n. 49910: “Ai fini della sussistenza del reato previsto dall’art. 650 c.p. è necessario che il provvedimento, emesso per ragioni di giustizia o di sicurezza di ordine pubblico o di igiene, sia adottato nell’interesse della collettività e non di privati individui, mirando la norma a tutelare interessi di carattere generale. Ne consegue che va esclusa la configurabilità dell’illecito penale in relazione all’inottemperanza, da parte dell’amministratore di un condominio, del provvedimento che gli imponeva di effettuare lavori per l’eliminazione di infiltrazioni d’acqua nell’appartamento di un solo condomino: a quest’ultimo l’ordinamento appresta un diverso titolo di tutela, da farsi valere nella competente sede civile”.

[9] Cass. pen., sez. II, 31/05/2017, n. 31322.

[10] Cass. pen., sez. II, 19/12/2019, n. 4161.

[11] Cass. pen., sez. II, 06/02/2018, n. 21011.

[12] Cass. pen, sez. II, 10/07/2013, n. 29541.

[13] Cass. pen., sez. II, 15/01/2020, n. 19519; Cass. pen., sez. II, 18/10/2019, n. 4130; Cass. pen., sez. II, 09/02/2021, n. 11323.

[14] Cass. pen., sez. II, 18/06/2015, n. 37666