La registrazione tardiva del contratto di locazione ha efficacia sanante solo per il periodo di durata indicato nel contratto

Cass. civ., sez. III, Ord. 20 dicembre 2018, n. 32934 – Pres. Vivaldi – Rel. Scrima.

[1] Contratto di locazione – Registrazione tardiva – Locazione ad uso abitativo – Effetti – Sanatoria – Effetto retroattivo

(Cod. civ., artt. 1418; 1421; 1175; 1322; 1337; 1366; 1375; 2033; Cost. art. 53; Legge n. 311 del 2004 art. 1, comma 346)

[1] Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.

CASO

[1] Nell’ottobre 2012 Caia, locatrice di un immobile sito in Palermo, intimava lo sfratto per morosità al proprio inquilino Tizio per il mancato pagamento dei canoni di locazione. L’intimato si opponeva adducendo la nullità del contratto per difetto di registrazione nei termini di legge. Il locatore, infatti, aveva registrato il contratto di locazione il 20 settembre 2012 indicando come data di inizio il 1° settembre 2012 la quale non corrispondeva alla data effettiva in quanto la locazione aveva avuto inizio il 5 novembre 2011.

Il Tribunale di Palermo convalidava lo sfratto e contestualmente emetteva ingiunzione di pagamento per i canoni non corrisposti. Avverso tale decreto il conduttore proponeva opposizione di fronte alla Corte d’appello che, tuttavia, confermava la sentenza di primo grado.

Avverso tale decisione Tizio proponeva ricorso per cassazione.

 SOLUZIONE

[1] Con il primo motivo di ricorso il ricorrente censurava la sentenza d’appello nella parte in cui la Corte di Palermo aveva sposato la tesi secondo la quale la registrazione del contratto di locazione costituisce condizione di efficacia del contratto stesso.

Ad avviso del ricorrente, invece, la registrazione va configurata come requisito di validità o, al più, va consentita la regolarizzazione del contratto solo nei limiti di ciò che è stato registrato mentre dovrebbe ritenersi illegittimo tutto ciò che è rimasto fuori dalla registrazione sia in termini di canone che in termini di periodo locativo.

In particolare, secondo il conduttore, la sanatoria per tardiva registrazione non era idonea a giustificare il pagamento dei canoni per un periodo diverso da quello indicato nel contratto e, in particolare, per il periodo antecedente, posto che la locazione era iniziata prima della stipula del contratto stesso.

La Cassazione, ritenendo tale motivo fondato, ha accolto il ricorso e ha rimesso alla Corte territoriale la rideterminazione delle somme dovute.

QUESTIONI

[1] Con l’ordinanza in commento la Cassazione, intervenendo in tema di contratto di locazione ab origine non registrato, precisa che la sanatoria derivante dalla registrazione tardiva non può estendersi a periodi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati nel contratto stesso.

Preliminarmente deve osservarsi che in materia di locazione, secondo la regola generale, la mancata registrazione determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, la nullità del contratto per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c.

L’art. 1 della legge 311/2004 – applicabile a tutti i contratti di locazione indipendentemente dall’uso abitativo o meno cui l’immobile sia destinato – dispone, infatti, che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.

La nullità derivante dalla mancata registrazione è, tuttavia, sanabile, con effetti ex tunc, per mezzo della tardiva registrazione del contratto permettendo così di mantenere gli effetti negoziali voluti dalle parti.

Sulla dibattuta questione degli effetti del tardivo adempimento dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione si sono da ultimo espresse anche le Sezioni Unite (Cass. SS.UU. civ. 9 ottobre 2017, n. 23601) che, esaminando la questione alla luce del complesso impianto normativo e della giurisprudenza costituzionale, hanno riconosciuto alla registrazione tardiva l’effetto sanante ex tunc.

Le Sezioni Unite, in particolare, hanno affermato che tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, con conseguente stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto, in quanto in tal modo si assicura la piena tutela alla parte debole del rapporto. Il conduttore, infatti, non sarà esposto ad azioni di rilascio e godrà della durata come prevista ab origine dal contratto e non dalla sua registrazione che, intervenendo a distanza di tempo dalla stipulazione, ne abbrevierebbe significativamente quanto arbitrariamente i termini di scadenza (così anche Cass. civ. 6 settembre 2017 n. 20858 e Cass. civ. 28 aprile 2017, n.10498).

Proprio alla luce di tali considerazioni la Cassazione afferma che è si vero che il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346 della l. n. 311 del 2004, e, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc ma tale sanatoria ha efficacia limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto stesso.

La sanatoria derivante dalla registrazione tardiva, infatti, non può estendersi a periodi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati nel contratto stesso (e cioè, nel caso in esame, dal 5 novembre 2011 al 31 agosto 2012 periodo diverso e ulteriore rispetto a quello indicato nel contratto di locazione).