La posizione del debitore che ha trascritto la domanda giudiziale dopo l’iscrizione dell’ipoteca ma prima della trascrizione del pignoramento

Trib. Napoli, ordinanza 22 giugno 2016; Est. Ardituro

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Esecuzione forzata in generale – Creditore ipotecario – Debitore trascrivente domanda di risoluzione del contratto di compravendita – Opposizione – Istanza di sospensione – Rigetto

(Cod. civ., artt. 2652, n. 1, 2858, 2915, 2° comma, 2919; cod. proc. civ., artt. 111, 4° comma, 498, 555, 602).  

Va rigettata l’istanza di sospensione proposta dal debitore esecutato che abbia proposto e trascritto domanda di risoluzione del contratto di compravendita prima della trascrizione del pignoramento, ma dopo l’iscrizione di ipoteca; è infatti legittima l’azione esecutiva del creditore ipotecario, il quale, per soddisfare i suoi diritti, abbia seguito le forme ordinarie dell’esecuzione diretta contro il debitore che risulta titolare del bene dai registri immobiliari. Il creditore ipotecario, pertanto, non deve ricominciare l’esecuzione con le forme dell’espropriazione contro il terzo proprietario, ma ha solo l’obbligo di avvisare il terzo proprietario della pendenza dell’esecuzione, onde permettergli di intervenire per esercitare le facoltà previste dall’art. 2858 c.c.

 CASO
A seguito dell’acquisto di un immobile, il compratore, allo scopo di ottenere dal proprio istituto di credito l’erogazione di un mutuo, concedeva ipoteca sul bene acquistato. Successivamente, proponeva e (conseguentemente) trascriveva domanda di risoluzione del contratto di compravendita nei confronti dell’alienante.

Dopo pochi giorni, il creditore ipotecario notificava e trascriveva in danno del mutuatario atto di pignoramento immobiliare avente ad oggetto l’immobile compravenduto.

Il debitore proponeva opposizione; sulla premessa dell’intervenuto passaggio in giudicato della sentenza che aveva dichiarato la risoluzione del contratto di compravendita, lamentava la nullità dell’atto di pignoramento e la sua carenza di legittimazione passiva, non avendo il creditore notificato il pignoramento alla effettiva proprietaria del bene, che, a seguito della sentenza di risoluzione del contratto, andava individuata nella venditrice. Per tali motivi chiedeva sospendersi l’esecuzione.

SOLUZIONE
Il g.e. adito rigetta l’istanza. In particolare, premesso in via preliminare che la sentenza di risoluzione del contratto non è in grado di spiegare alcuna efficacia nei confronti del creditore procedente, sulla base della considerazione, di per sé dirimente, che, in virtù dell’art. 2652, n. 1 c.c., le sentenze di accoglimento delle domande di risoluzione dei contratti in precedenza trascritte non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda di risoluzione, osserva che proprio per tale motivo il creditore ipotecario può non solo iniziare, ma anche proseguire l’esecuzione nei confronti del debitore, proprietario all’epoca del pignoramento del bene ipotecato.

Dalla legittimità della procedura esecutiva, consegue, altresì, la legittimità del decreto di trasferimento pronunziato nel suo corso, nonché l’opponibilità dello stesso decreto all’avente causa del debitore esecutato. Ciò in virtù dei principi generali in tema di vendita forzata e segnatamente del comb. disp. degli art. 2914 e 2919 cod. civ., in forza del quale legittimamente sono trasferiti all’aggiudicatario gli stessi diritti del debitore, nelle medesime condizioni di non opponibilità al creditore procedente degli atti di disposizione successivi al pignoramento o, se il credito azionato è assistito da diritto reale di garanzia (come nella specie), successivi all’iscrizione di questo sul bene oggetto di espropriazione.

Consapevole della necessità di assicurare una adeguata tutela al soggetto divenuto nel frattempo proprietario del bene, il g.e., tuttavia, impone al creditore l’onere di “avvisare” il terzo proprietario della pendenza della procedura esecutiva, in applicazione analogica dell’art. 498 c.p.c., onde permettere all’effettivo proprietario di intervenire nella procedura esecutiva e di esercitare le facoltà di cui all’art. 2858 c.c. (e cioè di pagare i creditori iscritti, rilasciare i beni o liberarli dalle ipoteche).

QUESTIONI
La questione affrontata dal provvedimento in epigrafe è da sempre dibattuta in dottrina e in giurisprudenza. Sul punto, l’unico dato che può ritenersi pacifico è che il creditore ipotecario con titolo anteriore alla domanda trascritta al terzo ha diritto a soddisfarsi sui beni oggetto della garanzia.

Ciò premesso, un primo aspetto controverso concerne gli strumenti che il creditore ipotecario deve adoperare per ottenere il soddisfacimento materiale della sua pretesa, discutendosi se l’esecuzione forzata debba essere condotta nelle forme dell’espropriazione diretta contro il debitore o in quelle dell’esecuzione contro il terzo proprietario.

L’ordinanza in epigrafe fa corretta applicazione dei principi generali affermando che l’esecuzione debba essere intrapresa nelle forme previste dagli articoli 555 e seguenti c.p.c.; ciò perché, sebbene al momento del pignoramento il creditore ipotecario viene sicuramente a conoscenza dell’esistenza della trascrizione della domanda giudiziale in ordine al bene pignorato, laddove l’iscrizione ipotecaria sia anteriore alla trascrizione del pignoramento, per la procedura esecutiva proprietario del bene resta il debitore esecutato.

Come osserva anche l’estensore del provvedimento in epigrafe, parte della dottrina (Miccolis, Giudizi sull’appartenenza e pignoramento: contributo allo studio delle vicende della “res litigiosa” e pignorata, Bari, 1994, 454 ss.) ha però invocato l’applicabilità della disciplina di cui agli articoli 602 ss. c.p.c., in virtù del principio di retrodatazione degli effetti della sentenza al momento della proposizione della domanda (artt. 111, 4° comma, c.p.c., 2652 e 2915, 2° comma c.c.). In virtù di tali norme, la trascrizione della domanda giudiziale avrebbe una funzione di prenotazione, in quanto fisserebbe la data a partire dalla quale può essere opposto al terzo l’effetto che deriverà dalla futura sentenza; precisamente, applicando questa regola alla fattispecie in esame, la sentenza che attribuisce il diritto di proprietà al terzo venditore sarebbe in grado di condizionare la forma dell’esecuzione, per cui il creditore ipotecario dovrebbe riproporre di nuovo l’esecuzione con le forme previste dall’articolo 602 nei confronti del terzo proprietario del bene.

Senonché, il principio di retrodatazione non è altro che una tecnica a mezzo della quale viene risolto il conflitto tra l’attore vittorioso e i terzi aventi causa o creditori del convenuto soccombente; detto principio, pertanto, non è applicabile al caso di specie, poiché il creditore ipotecario è in ogni caso destinato a prevalere, avendo un titolo anteriore alla domanda trascritta.

Questa circostanza fa sì che l’attore vittorioso non possa ritenersi legittimato a proporre opposizione per dedurre la nullità dell’esecuzione o comunque la sua carenza di legittimazione passiva, restando impregiudicato il diritto del creditore di proseguire l’esecuzione iniziata nei suoi confronti.

Se il creditore ipotecario ha il diritto di vendere il bene e di soddisfarsi sul ricavato, tuttavia, il terzo che all’esito del giudizio di risoluzione tornerà ad essere proprietario del bene ipotecato ha un non meno importante diritto a conservare il bene in natura; pertanto, la scelta operata dal provvedimento in epigrafe di applicare l’art. 498 c.p.c. in via analogica, onde consentire al terzo proprietario di partecipare all’esecuzione pare più che condivisibile, giacché costituisce principio costituzionalmente rilevante che i terzi titolari di diritti pregiudicati dal pignoramento debbano essere avvertiti della pendenza del processo, allo scopo di assumere tutte le iniziative che reputano utili per la tutela della loro posizione giuridica.

Per approfondimenti, v. Miccolis, Sui rapporti tra ipoteca, trascrizione di domanda giudiziale e trascrizione di pignoramento, in Giust. civ., 1995, I, 1846 ss.; Verde, Pignoramento in generale, in Enc. dir., XXXIII, Milano, 1983, 816 ss. e si vis Metafora, L’opposizione di terzo all’esecuzione, Napoli, 2012, 164 ss.