La necessaria coesistenza del requisito oggettivo e di quello soggettivo per la costituzione delle pertinenze e le relative implicazioni in sede esecutiva

Cass. civ., Sez. VI, 17 ottobre 2017, n. 24432 – Pres. D’Ascola – Rel. Scarpa

Pertinenze – Proprietà e diritti reali – Pignoramento – Nota di trascrizione – Presunzioni – Vendita giudiziari

(C.c., artt. 817, 818m 2912; c.p.c., artt. 555, 586)

[1] Per la costituzione del vincolo pertinenziale è necessario non soltanto l’elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarietà con quello principale, ma anche l’elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento; tale costituzione, tuttavia, non si traduce di per sé in un modo di acquisto della proprietà, per cui è comunque necessario l’accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria.

[2] Accertata la destinazione a pertinenza da parte dell’unico proprietario del bene principale e di quello accessorio, l’omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisce l’operatività dell’art. 2912 c.c. Tuttavia, la mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci di una pertinenza, a fronte dell’espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario, una diversa risultanza dell’atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 c.c.

CASO

[1-2]  Proposta azione volta alla declaratoria dell’inefficacia della compravendita avente per oggetto una mansarda sovrastante l’appartamento che l’attore aveva acquistato in una procedura di vendita giudiziaria, sulla base del dedotto nesso di pertinenzialità tra i due beni, il tribunale adito rigettava la domanda, osservando che dagli atti di proprietà di entrambi i beni immobili non era possibile evincere la destinazione della mansarda a servizio dell’appartamento poi acquistato in sede giudiziale dal ricorrente. Al contrario, risultava dagli atti del processo di primo grado che il pignoramento e il successivo trasferimento coattivo aveva riguardato il solo appartamento aggiudicato al ricorrente, mentre la mansarda era di titolarità di soggetti diversi dai debitori esecutati nel procedimento culminato con la vendita giudiziale dell’appartamento.

L’attore, vistosi dichiarato l’appello inammissibile ai sensi degli artt. 348 bis e ter c.p.c., proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza di primo grado.

SOLUZIONE

[1-2] La Suprema Corte rigetta il ricorso, evidenziando come, ai fini della costituzione del vincolo di pertinenzialità tra due beni, condizione irrinunciabile è la coesistenza della componente oggettiva e soggettiva, vale a dire la materiale destinazione del bene accessorio ad una funzione complementare rispetto al bene principale, nonché l’effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sui beni collegati. Ciò in quanto la destinazione del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale può essere attuata utilmente solo da colui che abbia la piena disponibilità giuridica di entrambi i beni o, in mancanza, attraverso la costituzione di un rapporto obbligatorio tra i diversi proprietari; in ogni caso, grava sul compratore del bene principale l’onere di provare la sussistenza del rapporto pertinenziale qualora decida di rivendicare la proprietà anche sul bene secondario.

Pertanto, solo dopo che sia stata accertata la sussistenza di entrambi gli elementi – soggettivo ed oggettivo – necessari per la costituzione del vincolo pertinenziale sul bene accessorio, diviene irrilevante agli effetti dell’art. 2912 c.c. l’omessa menzione della pertinenza nel decreto di trasferimento emesso a seguito dell’espropriazione del bene principale.

QUESTIONI

[1-2] In base alla definizione che il Codice civile offre all’art. 817 – “cose destinate in modo durevole a servizio ed ornamento di un’altra cosa” – ,  è facile intuire come le pertinenze siano considerate beni accessori legati da un vincolo di subordinazione ad altri beni considerati principali. A ben vedere, la disciplina delle pertinenze diverge dalla specifica disciplina dell’accessorietà proprio per la necessaria presenza di un atto volontario del proprietario dei beni, il quale destina a servizio o ornamento le pertinenze, creando tale vincolo di subordinazione di natura funzionale e durevole, ma non perpetua. L’esistenza del vincolo pertinenziale viene condizionata ex lege dalla presenza di due requisiti fondamentali, l’uno oggettivo, consistente nella destinazione ovvero nella contiguità tra due o più beni – intesa quale utilità che l’accessorio reca al bene principale e non al proprietario (POLLICE, Voce “Pertinenze” in Dig. civ., XIII, Torino, 1995,  528; in giurisprudenza, Cass. civ., sez. III, 17 novembre 1999, n. 12755; Cass. civ., sez. II, 6 settembre 2002, n. 12983) –, l’altro soggettivo, vale a dire la volontà di imprimere tale destinazione.

Rispetto al primo dei due requisiti, autorevolmente è stato osservato come, in realtà, il riferimento al concetto di ornamento “sembra pleonastico”, ove si consideri che, in buona sostanza, esso è ricompreso in quello di servizio. Un bene ornamentale collegato a un bene principale svolge pur sempre una funzione di servizio, anche se in tal caso il collegamento si caratterizza per assumere una rilevanza decorativa (SCOZZAVA, Commento all’art. 817, in Commentario al Codice Civile a cura di Schlesinger, Milano, 1999, pag. 133). È stato poi chiarito che il collegamento fisico o l’incorporazione del bene servente in quello servito non sono necessari affinché si possa parlare di pertinenza; dunque non rileva una eventuale connessione materiale, ma un rapporto di strumentalità funzionale (Cass. civ., sez. II, 29 giugno 1979 n. 3676).

Rispetto al requisito soggettivo, esso è inquadrabile come negozio di attuazione (DE MARTINO, Commento agli artt. 817, 818 e 819 c.c. in Commentario del Codice Civile, a cura di Scialoja e Branca, Della proprietà, Milano, 1968, pagg. 38-39), oppure come atto giuridico in senso stretto in cui si ha riguardo solo alla volontà dell’atto e non alla volontà degli effetti ulteriori (BIANCA, Diritto Civile, 6, La Proprietà, Milano, 1999, pag. 66).

Secondo la giurisprudenza, abbandonata l’antica idea secondo cui l‘atto di volontà deve provenire necessariamente dal proprietario dei beni o da chi vanta un diritto reale sugli stessi, si afferma ormai da qualche decennio che il proprietario della cosa principale può anche essere un soggetto distinto dal proprietario della pertinenza e in questo caso la destinazione contenuta in contratto trova origine non in un vincolo pertinenziale, ma solo nel rapporto obbligatorio instauratosi convenzionalmente tra i proprietari (Cass. civ. 5 dicembre 1988, n. 658; Cass. civ. 14 aprile 1986, n. 2615; Cass. civ. 15 gennaio 1981, n. 357). Così, in tema di locazione, la legittimazione attiva alla creazione di un vincolo di pertinenzialità tra le cose locate (come può essere quello tra un appartamento ed alcuni locali adibiti ad autorimessa e cantina) spetta a chi abbia la disponibilità giuridica dei beni, ancorché non ne sia proprietario, restando affidata all’autonomia contrattuale delle parti l’individuazione dell’entità dell’oggetto del contratto di locazione, se esso includa, cioè, oltre all’abitazione o all’immobile principale, anche altri accessori, dipendenze o pertinenze, sempre nell’ambito di un unico ed unitario rapporto (Cass. civ., sez. III, 2 marzo 1994, n. 2041; Cass. civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11699).

Ragionando a contrario, pur ove si sia costituito un rapporto pertinenziale tra beni a seguito della destinazione operata dal proprietario della cosa principale che ha la piena disponibilità anche della cosa accessoria, il compimento di un atto di disposizione avente ad oggetto la sola pertinenza determina comunque la cessazione della eventuale destinazione dapprima impressa (Cass. civ., sez, II, 26 maggio 2004, n. 10147). Pertanto, proprio in quanto la destinazione in modo durevole di una cosa – pure immobile – a servizio od ornamento di un’altra non necessita di alcuna forma solenne, anche la volontà di esclusione o cessazione di un rapporto pertinenziale tra due cose può essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto a tal fine idoneo. Detto in altri termini, fermo restando che la relazione pertinenziale così come regolata dal combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c. determina l’estensione automatica alla pertinenza degli effetti degli atti o dei rapporti giuridici che interessano la cosa principale, la Suprema Corte da anni ammette la possibilità di evitare tale effetto automatico qualora il rapporto strumentale sia venuto meno precedentemente all’atto che riguarda la cosa principale ovvero qualora da questo risulti la volontà espressa del proprietario della cosa principale di escludere la pertinenza dagli effetti dell’atto stesso.

Svolte queste considerazioni di carattere generale sull’istituto di cui agli art. 817 e 818 c.c., ciò che in questa sede interessa sottolineare è il legame sussistente tra la procedura esecutiva e l’istituto delle pertinenze. La disposizione di cui all’art. 2912 c.c., in tema di estensione del pignoramento, prevede che il pignoramento comprenda, tra l’altro, le pertinenze della cosa pignorata ex art. 817 c.c., pur mantenendo le stesse la propria individualità.

La giurisprudenza di legittimità da tempo ha affermato che l’identificazione del bene pignorato deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c. e dunque in base agli elementi obiettivi contenuti negli atti della procedura espropriativa e non esclude l’applicabilità dell’art. 2912 c.c. qualora la descrizione del bene stesso non contenga elementi tali da far ritenere che in sede di vendita si sia inteso escludere la suddetta estensione (Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2004, n. 7922; Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002).

Da qui, il principio secondo cui il bene legato alla res principale da un vincolo di pertinenzialità desumibile dalla funzione esclusivamente servente l’immobile oggetto di espropriazione viene considerato con questo un unicum inscindibile, dunque compreso nell’atto di pignoramento anche in assenza di una sua specifica menzione (FARINA, L’aggiudicazione nel sistema delle vendite forzate, Napoli, 2012, 242; Cass. civ., sez. VI, 11 febbraio 2011, n. 3359; già Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2000, n. 14863). Pertanto, fermo restando la necessità di accertare la sussistenza del vincolo pertinenziale, solo una volta che si abbia per accertato anche l’elemento soggettivo correlato alla volontà destinatoria del comune proprietario dei beni collegati, sarebbe irrilevante, agli effetti dell’art. 2912 c.c., l’omessa menzione della pertinenza nel decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo (Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2015, n. 869).

Tuttavia, è bene ricordare che, a fronte della natura derivativa dell’acquisto in sede di vendita forzata, l’oggetto del decreto di trasferimento, determinato soltanto dal pignoramento, in dipendenza del principio generale dell’art. 2912 c.c. e ss., coincide necessariamente con quello della procedura esecutiva nel corso della quale esso è pronunziato. Se, poi, si considera che ai fini dell’opponibilità della trascrizione del pignoramento è il dato catastale risultante dalla nota di trascrizione ad essere rilevante, mentre è privo di rilievo il titolo, alla luce dell’importanza riconosciuta ai dati di identificazione catastale (da ultimo Cass. civ. sez. III, 3 marzo 2015, n. 6833), si comprende la diversa posizione assunta più di recente dalla Suprema Corte, che ha affrontato il problema dell’estensione del vincolo pignoratizio alla pertinenza, non descritta nel pignoramento e dotata di un proprio identificativo catastale. Tale mancata indicazione espressa è stata considerata determinativa di una diversa risultanza dell’atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione in caso di espressa indicazione dei dati catastali, diversi e distinti, di altri beni, tra cui quelli della cosa principale. Ciò fa sì che tale mancata indicazione sia idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 c.c., a prescindere da ogni indagine sulla sussistenza o meno del vincolo pertinenziale, se non confutata da ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario, come potrebbero essere quelli risultanti da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata (Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272).