La misura del risarcimento del danno da risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore

Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, sentenza 5 maggio 2020 n. 8482

“Se il proprietario (o chi aveva comunque la disponibilità del bene) non consegue l’interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina dunque un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene. Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione sino alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nell’ipotesi e alle condizioni desumibili dall’art. 1227, comma secondo, cod. civ.”

“Si riconosce al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto.”

CASO

Il caso in esame attiene la controversia promossa dal conduttore, mediante ricorso ex art. 447-bis affinché si pronunciasse  la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, stipulato con la società locatrice, a causa dell’inadempimento da parte di quest’ultima, determinatosi per la mancata fornitura della documentazione tecnica necessaria per l’adeguamento del certificato di prevenzione incendi ed allo stesso tempo, affinché la stessa società venisse condannata al risarcimento del danno derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile locato per gli usi commerciali della propria attività.

La locatrice resisteva alla domanda, deducendo che era piuttosto la conduttrice ad essersi resa inadempiente al pagamento dei canoni pattuiti per i quali aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo, opposto in separato giudizio.

Riuniti i procedimenti, il Tribunale, rigettava le domande della conduttrice. Dando atto dell’intervenuto pagamento dei canoni insoluti, revocava il decreto ingiuntivo e condannava la conduttrice al pagamento della residua somma dovuta per canoni maturati fino alla data della riconsegna formale dell’immobile, rigettando però l’ulteriore domanda della locatrice volta ad ottenere, a titolo di risarcimento del danno, il pagamento anche degli ulteriori canoni maturati successivamente al rilascio e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto.

La sentenza del giudice di prime cure veniva appellata presso la Corte d’appello di Roma, la quale si pronunciava con un parziale accoglimento di quanto proposto dalla parte locatrice. Rigettava l’appello incidentale della conduttrice, la quale reiterava le domande proposte in primo grado, ed in via gradata, chiedeva che la Corte dichiarasse la nullità del contratto per asserita impossibilità assoluta dell’oggetto. Domanda, questa, al più tardi ritenuta inammissibile dalla Corte, in quanto nuova. Oltre ciò, la Corte condannava la conduttrice al pagamento Euro 886.547,13, quali canoni dovuti dalla data del rilascio fino a quella di naturale scadenza del contratto.

A sostegno della propria decisione, la Corte d’Appello romana evoca l’orientamento del Supremo Collegio (Corte n. 2865 del 2015 e n. 10677 del 2008), di obbligare il conduttore a pagare il canone fino alla naturale scadenza del contratto di locazione, quando l’anticipata cessazione del rapporto locatizio non trova giustificazione in legittimi motivi di risoluzione. Oltre ciò, la Corte ben rilevava che il contratto di locazione oggetto di lite, prevedeva che lo stesso non fosse rescindibile per la durata di sei anni, nondimeno, che il conduttore, in ogni caso, era tenuto a pagare il canone pattuito fino alla naturale scadenza del contratto. Dunque, secondo i giudici d’appello doveva, pertanto, ritenersi fondata la domanda, avanzata dalla locatrice, di risarcimento del danno da lucro cessante.

Avverso tale pronuncia la conduttrice soccombente presentava ricorso per Cassazione, cui resisteva la locatrice, depositando controricorso.

SOLUZIONE

La Suprema Corte, formula i principi in epigrafe e riconosce alla società locatrice, quale parte non inadempiente, il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, da parte della conduttrice. Rigetta il ricorso proposto dal conduttore per i motivi che si andranno ad esporre e compensa integralmente le spese processuali.

QUESTIONI

Il ricorso presentato al Supremo Collegio, da parte della società conduttrice, si affida a cinque motivi.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nullità della sentenza per violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c. per avere la Corte d’appello ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la domanda volta a ottenere la dichiarazione della nullità del contratto di locazione per impossibilità dell’oggetto. In ordine a detto primo motivo, ritenuto infondato, la Suprema Corte, conferma il carattere di novità della domanda, dunque la relativa inammissibilità di cui all’art.345 c.p.c.; nondimeno, però, riconosce che il giudice d’appello aveva il “potere/dovere” di esaminare la questione posta in virtù della prescritta rilevabilità d’ufficio.

Per ciò che attiene l’aspetto sostanziale  della questione, il Supremo Collegio richiama il pacifico e granitico insegnamento, secondo il quale affinché si possa avere una declaratoria di nullità del contratto, o della singola clausola contrattuale, per impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto, è necessario che tale impossibilità, oltre che  oggettiva, sia esistente fin dal momento della stipulazione e “ricorre solo quando la prestazione sia insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa era diretta”. In linea, quindi, con l’orientamento costante della stessa Corte secondo la quale “la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt. 1218 e 1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l’elemento obiettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sè considerata, e quello soggettivo dell’assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell’evento che ha reso impossibile la prestazione”[1].

Per ciò che attiene al secondo motivo di ricorso, la società conduttrice deduce, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, c.p.c., nullità della sentenza per ulteriore violazione degli artt. 345 e 437 c.p.c., per avere la Corte ritenuto ammissibile l’allegazione da parte della locatrice, in appello, di un fatto nuovo (ricollocazione sul mercato dell’immobile e sottoscrizione di un nuovo contratto con altra società); consentendo alla locatrice, in tal modo, la possibilità di colmare il deficit probatorio inficiante la domanda risarcitoria.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il secondo motivo. Avvalorando l’argomentazione sul punto del giudice di secondo grado, asserisce che tale fatto nuovo ed il documento allegato dalla locatrice, non avesse portato nessun vantaggio alla posizione probatoria della ricorrente. Il Supremo Collegio, dunque, rileva l’inammissibilità del secondo motivo per mancanza di interesse.

Con il terzo motivo, invece, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c. e articolo 1223 c.c. e ss., per avere la Corte d’appello riconosciuto alla locatrice il diritto a ricevere il canone pattuito anche per il periodo successivo alla riconsegna dell’immobile. Censura anch’essa dichiarata inammissibile da parte della Supremo Collegio, per le motivazioni che seguono.

La Cassazione, al contrario di quanto dedotto dalla resistente, ritiene conforme all’orientamento giurisprudenziale prevalente, la regola di giudizio applicata dal giudice a quo, con riferimento alla questione posta. Di fatti, l’art. 1611 del codice del 1865, ricondotto al più generale principio della risarcibilità del danno da risoluzione per inadempimento, disciplinava specificamente la questione disponendo che «nel caso di risoluzione del contratto per colpa dell’inquilino, questi è obbligato a pagare la pigione pel tempo necessario ad una nuova locazione, ed a risarcire i danni che fossero derivati dall’abuso della cosa locata». La versione del 1942 non ha riprodotto la disposizione richiamata; dunque opinione dottrinale prevalente è quella di ritenere che il mancato inserimento della norma sia dovuto a ragioni di “superfluità” e che per ciò la stessa questione viene risolta in applicazione del principio generale di cui all’art. 1453 c.c., con il contemperamento, sconosciuto al previgente codice, offerto dall’art. 1227 c.c., con particolare attenzione al secondo comma, il quale esclude il risarcimento per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.

Attesa l’assenza di una norma specifica, volta all’individuazione dei danni risarcibili in caso di risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore, si richiamano le regole generali in materia.  In particolare, l’art. 1453 c.c. recita “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento, ovvero la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

Dunque, è chiaramente desumibile, dalla norma predetta, che il risarcimento del danno sia un rimedio ulteriore a quello dell’adempimento e della risoluzione del contratto.

Venendo alle soluzioni proposte dalla giurisprudenza, da un lato, si rinviene il maggioritario orientamento che muove chiaramente nella direzione della risarcibilità dell’interesse positivo; riconoscendo al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto[2]. Il pregiudizio arrecato, dunque, si può individuare nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte: ovverosia un danno “potenziale” la cui risarcibilità postula l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto; il che comporta la necessità di constatare che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l’immobile riservandosene la disponibilità materiale.

Dall’altro lato, invece, il minoritario e antitetico orientamento, che nega in via generale che la pretesa risarcitoria possa avere fondamento perché, in primo luogo, la mancata percezione dei canoni pattuiti non costituirebbe una perdita, dato che essi non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore data la risoluzione del contratto; in secondo luogo, la mancata percezione dei canoni non potrebbe esser configurata nemmeno come mancato guadagno poiché con il rilascio dell’immobile il locatore ha comunque potuto godere del bene disponendone materialmente.

La Suprema Corte, nella specie, afferma che detta tesi minoritaria presta il fianco a molte critiche; tra le quali l’impossibilità di considerare la riacquisita disponibilità del bene, conseguente al rilascio dell’immobile, quale “possibilità” vantaggiosa per il locatore in vista del ripristinato godimento del bene; non di meno, quale fattore esimente la corresponsione del danno asserito da parte di quest’ultimo. Afferma, infatti, che: “il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile”.

Orbene, la Corte sembra propendere, senza indugio, per l’interpretazione giurisprudenziale maggiormente accredita, ovverossia quella che delinea il risarcimento del danno da inadempimento, come riparazione dell’interesse contrattuale positivo, consistente, dunque, in senso lato, nell’ammontare dei canoni dovuti fino alla rilocazione dell’immobile.

Affermando il principio in epigrafe, secondo il quale, l’avvenuto recupero della disponibilità dell’immobile non esclude che il locatore non subisca un pregiudizio effettivo, derivante, per il Supremo Collegio, “dalla risoluzione sino alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al termine originariamente pattuito”.

La decisione impugnata, dunque, si rivela conforme alla esposta ricostruzione del quadro giuridico di riferimento e resiste alla censura avanzata dalla ricorrente mediante il terzo motivo.

 Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360, comma primo, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453, 1460, 1575 e 1578 c.c. e/o la  nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 c.p.c.. La censura di error iuris si sostanzia nel rilievo che la Corte d’appello, pur avendo accertato sulla base delle risultanze istruttorie che l’immobile oggetto del contratto di locazione era privo di un adeguato e, dunque, valido certificato di prevenzione incendi, non ritenuto che la locatrice non fosse inadempiente rispetto alle obbligazioni poste in capo alla stessa dalla legge e dal contratto.

 Il Supremo Collegio sottolinea che il mancato adeguamento del certificato di prevenzione incendi, richiesto, peraltro, dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco nella fattispecie, comporta di per sé inadempimento degli obblighi gravanti sulla locatrice, tale, dunque, da giustificare la sospensione del pagamento del canone e poi la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.. Tuttavia, tale regola incontra limiti di applicabilità, nel caso di specie, giacché oltre a detto adempimento formale, non risultava necessario un adeguamento dell’impianto, né emergeva un aggravamento del rischio incendi, avendosi piuttosto certezza del fatto che la conduttrice continuava ad occupare il capannone e a svolgervi, legittimamente, le sue attività commerciali: “mancando del tutto il requisito della proporzionalita’ tra pretesi contrapposti inadempimenti”.

 Con il quinto motivo, la ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1209, 1216 e 1220 c.c. per avere la Corte d’appello individuato, quale data di cessazione del rapporto, quella della formale riconsegna dell’immobile. Conformemente all’orientamento di legittimità, il giudice di secondo cure avrebbe dovuto limitare la condanna al versamento dei canoni pattuiti fino all’invio della diffida rivolta al locatore a riprendersi in consegna l’immobile libero da cose e persone o, in subordine, fino alla notificazione dell’offerta formale per intimazione. Nella situazione di fatto verificatasi la Suprema Corte esclude che il rilascio anticipato dell’immobile, non giustificato da alcun inadempimento della parte locatrice, sia avvenuto in esecuzione di un obbligo contrattuale della conduttrice, né tantomeno è predicabile l’esistenza di un contrapposto dovere di cooperazione della locatrice nel riceverne la consegna, rispetto ai quali possa fondatamente invocarsi la disciplina in tema di offerta formale o non formale della res.

Dunque, l’effetto della cessazione, de facto, del rapporto contrattuale e del relativo obbligo di corresponsione dei canoni di locazione da parte della parte conduttrice, deve collocarsi nel momento in cui effettivamente la disponibilità dell’immobile sia, per effetto della presa in consegna della locatrice, effettivamente passata in capo a quest’ultima, senza che tale liberazione possa retrodatarsi al momento della precedente offerta della conduttrice. Corretta, dunque, è la valutazione del danno effettuata dal giudice d’Appello secondo le forme dell’art. 1226 c.c., secondo la quale norma, qualora il danno non possa essere precisato nella sua sicura sussistenza o non si appalesi determinabile nel suo preciso ammontare, per la natura della prestazione, oppure non sia stato preventivamente fissato dalle parti o dalla legge, questo, deve essere stabilito con valutazione equitativa da parte del giudice.  

[1] Cass., Civ., Sez.3, sent. n. 14915 dell’ 8 giugno 2018

[2] Cass. 08/10/1970, n. 1880; 26/01/1980, n. 676; 03/09/2007, n. 18510; 24/04/2008, n. 10677; 12/02/2015, n. 2865; pare affermare, seppur implicitamente, la risarcibilità dell’interesse positivo anche Cass. 17/10/2002, n. 14744.