La disciplina privilegiata delle operazioni di credito fondiario

L’art. 38, comma 1, TUB, stabilisce che « Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili », demandando (comma 2) alla Banca d’Italia la determinazione dell’ammontare massimo dei finanziamenti ‘fondiari’ – da stabilirsi in rapporto al valore dell’immobile cauzionale o al costo delle opere da eseguire sul bene ipotecato – nonché delle ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non preclude la concessione di tale tipologia di finanziamenti.

Un’operazione di finanziamento ipotecario qualificabile di “credito fondiario” ex art. 38 TUB beneficia dell’applicazione della disciplina privilegiata prevista per tale tipologia di operazioni (artt. 39-41 TUB). A tale riguardo, è possibile operare una fondamentale distinzione tra disposizioni, derogatorie della disciplina di diritto comune, in favore del soggetto finanziato e disposizioni che invece avvantaggiano la banca mutuante, di seguito sintetizzate.

Tra le norme di favore per i destinatari di un finanziamento fondiario sono da annoverare l’art. 39, comma 5, TUB, che amplia il diritto alla riduzione della somma ipotecariamente iscritta e alla restrizione dell’ipoteca; l’art. 39, comma 6, TUB, che stabilisce, in caso di edifici o complessi condominiali, il diritto del debitore, del terzo acquirente, del promissario acquirente e dell’assegnatario del bene ipotecato di ottenere il frazionamento contabile e ipotecario del finanziamento; l’art. 39, comma 7, TUB, che dispone una tariffa notarile ridotta per le operazioni di credito fondiario; l’art. 40, comma 1, TUB, che reca la facoltà del debitore di estinguere anticipatamente il proprio debito e, ancora, l’art. 40, comma 2, TUB, che prevede, nell’ipotesi di finanziamento con ammortamento rateale, una specifica disciplina in caso di ritardato pagamento del debitore. Da ultimo, l’art. 40-bis TUB ha introdotto modalità semplificate e meno onerose di cancellazione delle ipoteche (anche fondiarie).

Sul versante opposto, le banche che erogano finanziamenti di credito fondiario – tali in quanto rispettosi dei requisiti essenziali prescritti dall’art. 38 TUB – possono giovarsi delle previsioni dell’art. 39, comma 1, TUB, che consente alla banca, ai fini dell’iscrizione ipotecaria, di eleggere domicilio presso la propria sede; dell’art. 39, comma 2, TUB, che prevede la possibilità di annotare, a margine dell’iscrizio­ne ipotecaria già presa, l’eventuale variazione degli interessi convenuta con un successivo atto, con effetto retroattivo a valere dall’iscrizione originaria; dell’art. 39, comma 3, TUB, secondo cui il credito della banca relativo a finanziamenti indicizzati è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione delle clausole di indicizzazione, se espressamente men­zionate; dell’art. 39, comma 4, TUB, che stabilisce il ‘consolidamento’ abbreviato dell’iscrizione ipotecaria in 10 giorni e l’esonero dalla revocatoria fallimentare dei pagamenti effettuati dal debitore nonché, infine, dell’intero art. 41 TUB, recante specifiche disposizioni in tema di procedimento esecutivo fondiario e suoi rapporti con la disciplina fallimentare (il richiamo al fallimento deve ora intendersi alla liquidazione giudiziale ai sensi del decreto legislativo 12 gennaio 2019 n. 14 – Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155).

Deve essere menzionata la circostanza che è rimasta inattuata la delega contenuta nell’art. 7, comma 4, l. n. 155/2017 (Delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza), secondo cui i privilegi fondiari avrebbero dovuti essere esclusi nella crisi d’impresa, se non addirittura del tutto eliminati.