La clausola che subordina l’efficacia del preliminare di compravendita al rilascio del permesso di costruire non è vessatoria

Cass. civ., sez. II, 5 agosto 2022, n. 24318 – Pres. Bertuzzi – Rel. Trapuzzano

Parole chiave: Contratto preliminare di compravendita – Clausola negoziale condizionante l’efficacia del contratto all’emanazione di un provvedimento amministrativo – Qualificazione giuridica – Condizione risolutiva – Clausola vessatoria – Insussistenza

[1] Massima: “La pattuizione, inserita in un preliminare di compravendita immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure del contratto qualora non venga rilasciato, entro una certa data e per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, il permesso di costruire relativo all’immobile oggetto del negozio, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria e non quale clausola attributiva di un diritto di recesso a favore del promittente venditore, dal momento che l’effetto risolutivo del contratto si determina in conseguenza dell’avveramento di un evento estraneo alla volontà dei contraenti e dello spirare del termine previsto nel loro comune interesse, sicché non può considerarsi vessatoria ai sensi dell’art. 1341, comma 2, c.c.”

Disposizioni applicate: cod. civ., artt. 1341, 1353, 1373

CASO

Il promissario acquirente di un immobile da costruire agiva in giudizio affinché fosse accertata la vessatorietà e la conseguente inefficacia – ai sensi dell’art. 1341, comma 2, c.c. – della clausola del preliminare che prevedeva, da un lato, l’inefficacia del contratto qualora non fosse stato rilasciato, entro il mese di settembre del 2004, il permesso di costruire e, dall’altro lato, la rinuncia ad agire nei confronti della promittente venditrice per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata vendita dell’immobile.

La società convenuta, costituendosi in giudizio, chiedeva, in via riconvenzionale, che il contratto fosse dichiarato risolto, non essendosi verificata, nel termine stabilito, la condizione prevista.

Il Tribunale di Sulmona accoglieva la domanda attorea, affermando che la clausola contestata attribuiva alla promittente venditrice (che aveva predisposto il testo contrattuale in modo unilaterale) una facoltà di recesso e introduceva, sempre a suo favore, una limitazione di responsabilità, sicché, non essendo stata espressamente approvata per iscritto, doveva reputarsi inefficace in virtù di quanto stabilito dall’art. 1341, comma 2, c.c.

Poiché la pronuncia di primo grado veniva confermata anche in appello, la società che aveva promesso in vendita l’immobile proponeva ricorso per cassazione.

SOLUZIONE

[1] La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso e cassato con rinvio la sentenza impugnata, censurando l’interpretazione della clausola in questione effettuata dai giudici di merito, dal momento che subordinare l’efficacia del contratto al rilascio, da parte dell’amministrazione competente, del permesso di costruire necessario per l’edificazione dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita non significa attribuire al promittente venditore un diritto di recesso, ma condizionare (in via sospensiva o risolutiva) il negozio a un evento futuro e incerto, la cui verificazione non dipende dalla volontà delle parti; pertanto, la clausola non può considerarsi vessatoria e la sua operatività non dipende dalla sua specifica approvazione per iscritto ex art. 1341, comma 2, c.c.

QUESTIONI

[1] Con l’ordinanza che si annota, la Corte di Cassazione dirime una questione interpretativa di frequente verificazione nella prassi negoziale: capita spesso, infatti, che le parti che si obbligano, rispettivamente, a vendere e ad acquistare un immobile subordinino il loro impegno al rilascio, da parte delle competenti amministrazioni, dei relativi titoli abilitativi, piuttosto che all’ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un finanziamento che gli consenta di pagare il prezzo.

Nel caso esaminato dai giudici di legittimità, la clausola controversa prevedeva proprio che l’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita sarebbe venuto meno qualora, entro il termine all’uopo individuato, non fossero stati rilasciati i titoli abilitativi necessari per l’edificazione dell’immobile promesso in vendita: clausola che, secondo il promissario acquirente, doveva considerarsi vessatoria, in quanto – di fatto – attributiva di un diritto di recesso in favore della promittente venditrice, oltre che limitativa della sua responsabilità, visto che contemplava la rinuncia ad agire nei suoi confronti al fine di ottenere il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata conclusione dell’affare; per la controparte, invece, si trattava di una clausola che subordinava l’efficacia del contratto a una condizione sospensiva e che, di conseguenza, non poteva reputarsi vessatoria, in quanto non compresa tra quelle considerate dall’art. 1341, comma 2, c.c.

Preliminarmente, va precisato che l’inefficacia delle clausole previste dal succitato art. 1341, comma 2, c.c. che non siano state specificamente approvate per iscritto può essere comminata solo nel caso in cui il contratto che le contiene sia stato predisposto unilateralmente e costituisca un modello impiegato per disciplinare una serie indeterminata di rapporti, giacché la norma fa espresso e univoco riferimento alle condizioni generali di contratto. In altri termini, l’art. 1341 c.c. riguarda unicamente le clausole contrattuali, predisposte da uno dei contraenti, destinate a essere applicate a tutti i contratti di una certa serie e che, proprio per tale ragione, sono dette generali, per distinguerle da quelle concordate ovvero pattuite in relazione a un singolo e ben determinato contratto.

La regola dell’inefficacia delle clausole vessatorie, d’altro canto, si atteggia diversamente, a seconda di chi siano le parti coinvolte: infatti, qualora il contratto sia concluso tra un professionista e un consumatore, la nullità delle clausole da reputarsi vessatorie (in via presuntiva perché rientranti nel catalogo dettato dall’art. 33, comma 2, d.lgs. 206/2005, oppure in quanto determinino a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto), va dichiarata a prescindere dal fatto che esse facciano parte o meno di condizioni generali di contratto e, dunque, anche quando siano contenute in un documento negoziale predisposto ad hoc per quello specifico affare; diversamente, come detto, l’art. 1341, comma 2, c.c. ha un perimetro applicativo più circoscritto, applicandosi soltanto se la clausola vessatoria rientri nell’ambito di condizioni generali predisposte per disciplinare una serie indefinita di rapporti contrattuali.

Fatta questa precisazione e tornando alla fattispecie decisa con l’ordinanza annotata, i giudici di merito avevano ritenuto che, con la clausola censurata, fossero stati introdotti, a favore della promittente venditrice, un diritto di recesso e una limitazione di responsabilità, con conseguente operatività dell’art. 1341, comma 2, c.c., visto che il testo negoziale era stato predisposto unilateralmente e in via standardizzata dalla medesima promittente venditrice, senza alcuna trattativa.

Secondo la Corte di cassazione, invece, il tenore letterale della clausola escludeva che potesse essere ravvisato, in favore di una delle parti, un diritto di recesso, che, ai sensi dell’art. 1373 c.c., attribuisce la facoltà di sciogliersi ad nutum dal contratto, attraverso una semplice manifestazione di volontà (motivo per cui si parla di diritto potestativo, al quale il destinatario della dichiarazione con cui viene comunicata l’intenzione di recedere semplicemente soggiace, senza potervisi opporre): quando l’efficacia del contratto è subordinata (in via sospensiva o risolutiva) a un evento futuro e incerto, che non dipende dalla volontà delle parti, si è al di fuori dello schema del recesso.

In altre parole, risulta intrinsecamente contraddittorio sostenere che una clausola che condiziona l’efficacia del contratto, ovvero il suo scioglimento, al mancato rilascio, da parte delle amministrazioni competenti, dei titoli abilitanti all’edificazione di un immobile promesso in vendita entro una certa data per fatto non dipendente dalla volontà delle parti sia attributiva di un diritto di recesso.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, una simile clausola deve qualificarsi come condizione risolutiva propria, determinando l’effetto risolutivo – ossia l’inefficacia – del contratto in conseguenza dell’avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbene specificamente dedotto in via pattizia), nonché dello spirare del termine fissato nel loro comune interesse.

Pertanto, a fronte di una previsione d’inefficacia del contratto riconducibile non già a una facoltà del predisponente di sciogliersi unilateralmente e con efficacia ex nunc dal vincolo negoziale al ricorrere di una determinata situazione, bensì al mancato avveramento, entro la data indicata, di un evento futuro e incerto, esplicante effetti ex tunc, secondo il meccanismo proprio della condizione (in questo caso, risolutiva), non poteva ritenersi che fosse stata attribuita a una delle parti una facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1373 c.c.

Tanto più che una simile clausola, siccome derogante al principio generale in virtù del quale il contratto ha forza di legge tra le parti, pur non richiedendo alcuna formula sacramentale, dev’essere comunque redatta in termini inequivoci, in maniera tale da non lasciare alcun dubbio circa l’effettiva volontà dei paciscenti.

In definitiva, non potendosi considerare attributiva di un diritto di recesso, ma introducendo una condizione di efficacia del contratto, la clausola del preliminare che subordina l’obbligo di stipulare l’atto di compravendita dell’immobile da costruire al rilascio del titolo abilitante all’edificazione entro una data prestabilita non può considerarsi vessatoria e vale, quindi, a prescindere dal fatto che sia stata predisposta unilateralmente da una delle parti (senza che sia stata fatta oggetto di trattativa) e che sia stata specificamente approvata per iscritto dall’altra, non rientrando nell’ambito di applicazione dell’art. 1341 c.c.

Sempre a proposito di recesso, la recente sentenza di Cass. civ., Sez. III, 14 aprile 2022, n. 12264, ha affermato che, nel settore assicurativo, la compatibilità del diritto di recesso previsto dall’art. 177 d.lgs. 209/2005 a favore del contraente di un contratto individuale di assicurazione sulla vita in presenza di una polizza di assicurazione contro gli infortuni (anche) mortali non può essere affermata o negata in modo aprioristico, ma presuppone l’indagine, caso per caso, dello specifico assetto d’interessi che le parti hanno inteso realizzare attraverso la stipulazione di quella determinata tipologia di polizza.