L’ assemblea di condominio ai tempi del Coronavirus: il condominio digitale

Le novità operate dalla riforma L.220/12, l’articolo 71 ter disp. att. cc.

L’informatica rappresenta a tutti livelli di concreta applicazione un processo di evoluzione dell’uomo di carattere epocale, che influisce direttamente, migliorandola, sulla qualità di vita dei cittadini.

In questa ottica i mutamenti da ricondurre a questa disciplina trovano applicazione in ogni settore e per quanto ci occupa anche in quello del diritto, anche se, a giudizio di chi scrive, tali strumenti devono costituire un ausilio, senza sostituire l’intelligenza umana, “vero cuore pulsante dell’universo progressista”[1].

Anche il legislatore “lungimirante” non è rimasto estraneo ai ridetti cambiamenti, se è vero che nella L.220/12 di Riforma del Condominio, ha introdotto l’articolo 71 ter disp. att. cc, con il quale, “su richiesta dell’assemblea” e con le maggioranze del secondo comma dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), l’amministratore “è tenuto” (rectius: deve), attivare un sito internet del condominio.

Certamente, nell’introduzione dell’informatica e nell’intento di favorire una maggiore digitalizzazione della società, il legislatore ha attinto alle Raccomandazioni comunitarie[2] ed al Codice dell’Amministrazione digitale (CDA), per la gestione delle informazioni tra cittadini e Pubblica Amministrazione.

Pertanto, anche nella materia condominiale, come scritto,  il legislatore non è rimasto alla finestra, consentendo nei limiti dell’articolo 71 ter disp. att cc., l’attivazione di un “sito internet”, allo scopo di facilitare ai condomini (rectius: “aventi diritto”), la consultazione e l’estrazione di copie in formato digitale, di documenti del condominio, entro i confini stabiliti dalla delibera dell’assemblea.

Per quanto attiene all’indicazione degli “aventi diritto”, l’indicazione del legislatore è corretta, in quanto diretta implicazione dell’art. 10 L.392/78, che prevede una legittimazione concorrente dei conduttori, solo nelle materie specificatamente indicate dalla norma (“spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento aria”) e di intervenire in assemblea condominiale con diritto di voto; per approfondimenti, si rimanda in via autoreferenziale, alla recente pubblicazione dell’autore.[3]

L’articolo in commento è segnato dall’immanenza del principio di trasparenza, in linea con l’intera ratio della Riforma ed in funzione del raggiungimento dello scopo di un maggiore e pregnante controllo dell’assemblea sull’attività dell’amministratore, che come spesso si è azzardato ipotizzare in esito ai lavori preparatori in commissione parlamentare è “la vera vittima sacrificale” della legge.

Non ci dilungheremo nel precisare che internet, effettivamente costituisce uno degli strumenti maggiormente utilizzati nella vita quotidiana, al fine di attingere qualsiasi tipo di informazione e, quindi, un fulgido esempio di applicazione della telematica, specie per la velocità di consultazione dello strumento e per la quantità di informazioni e scambio dati che può contenere, tanto più nell’attuale momento emergenziale sanitario collegato all’epidemia da covid-19.

Esigenze di rispetto della privacy.

Il condominio “digitale”, una volta attivato il sito internet, dovrà sottostare alle specifiche norme di tutela previste nel codice della privacy (Dlgs 196/03 ed ora Dlgs 101/18) e nel dettaglio ai limiti chiariti all’interno del vademecum pubblicato sul sito del Garante[4] .

La guida è suddivisa in otto capitoli: “l’amministratore, l’assemblea, la bacheca condominiale, la gestione trasparente del condominio, la videosorveglianza, il condominio digitale, il diritto di accesso ai propri dati e altri diritti, ulteriori chiarimenti”.

Il presente commento non risulta la sede adatta per dilungarsi su quanto concretamente oggetto delle raccomandazioni del Garante, in ognuno degli ambiti previsti.

Il sito rappresenta lo strumento digitale attraverso il quale l’amministratore fornirà agli “aventi diritto” ogni informazione utile, nel rispetto della trasparenza e della privacy.

L’accesso al sito è consentita solo a coloro che saranno autorizzati, attraverso idonee chiavi (username e password), con autonomia nella gestione (consultazione) dei contenuti consentiti.

Come ha avuto modo di precisare il Garante della privacy occorre distinguere tra i dati comuni e quelli c.d. sensibili, in particolar modo quelli che ineriscono alle condizioni di salute (diversamente abili, portatori di handicap, altre situazioni patologiche ed epidemiologiche, oggi quantomai attuali).

Viceversa si ritengono comuni, tutti quei dati che non richiedono autorizzazione, in quanto risultano già pubblici per legge ( atti pubblici di compravendita-Conservatoria Registri immobiliari) o altrimenti ricavabili (estremi contratto di locazione), dai registri dell’anagrafe condominiale.

Mentre ogni condomino potrà accedere mediante le credenziali ai propri dati personali, per accedere a dati di terzi, occorrerà sempre il consenso dell’interessato.

Il bene giuridico che si vuole tutelare è la riservatezza dei dati personali, pertanto il nocumento non può essere altro che la realizzazione di quanto si vuole evitare ovvero la diffusione non autorizzata dei dati stessi.

Secondo la giurisprudenza[5] non occorre che tale diffusione comporti un danno ulteriore per il titolare dei dati, il solo fatto che il dato sia divenuto accessibile a terzi non legittimati costituisce nocumento; l’art. 15 Dlgs 196/03 prevede: «chiunque cagiona danno ad altri per effetto del trattamento di dati personali è tenuto al risarcimento ai sensi dell’art. 2050 c.c. (attività pericolosa).

Assemblea via web ed analogie con le norme societarie

L’attuale situazione di emergenza epidemiologica, derivante dalla pandemia conseguente al Covid 19 (meglio nota come “coronavirus”), ha investito anche la materia condominiale, paralizzando l’attività inerente la convocazione dell’assemblea, in ragione dei divieti di cui ai provvedimenti DPCM (decreti presidenza consiglio dei ministri) e provvedimenti dell’Autorità Regionale, rivolti a limitare diritti e libertà fondamentali (libertà di circolazione e soggiorno, culto, riunione…), a fronte delle misure di contenimento del contagio.

Nello specifico tema che ci occupa, su sollecitazione delle rappresentanze delle principali Associazioni di “categoria”, è intervenuta anche la FAQ, della Presidenza del Consiglio dei Ministri, 13 marzo 2020, che ha chiarito, come il divieto di riunioni valga anche per le assemblee di condominio, salvo che si svolgano con modalità a distanza, assicurando il rispetto delle norme in materia di convocazione delle delibere.

Di tal che, si è rilevato allo stato impossibile procedere alla regolare convocazione e tenuta delle riunioni condominiali, atteso che la violazione delle norme imperative ne determinerebbe probabilmente, in ogni tempo, la nullità, oltre alla specifica violazione (dapprima penale e successivamente amministrativa) della normativa speciale di contenimento della pandemia, come prevista (c.d.: “ingiustificato spostamento”).

Tuttavia, tenuto conto che le mutate contingenze legate alla pandemia, saranno purtroppo destinate a durare nel tempo, in assenza di uno specifico rimedio medico (cure antivirali e/o vaccino), occorrerà valutare la possibile estensione analogica delle norme dettate nel Decreto “cura Italia” (DL 18/20), articolo 106, comma 2, in materia di società, anche al Condominio, rilevato che la precisazione alla FAQ di cui sopra, non esclude la possibilità di tenuta di assemblee a distanza, anche in materia condominiale, purchè siano rispettati i requisiti di legge.

La norma citata articolo 106, comma 2, DL 18/2020, consente per l’appunto alle società commerciali di prevedere, anche in deroga alle disposizioni statutarie, l’espressione di voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione; insomma ancora per diverso tempo, purtroppo dobbiamo immaginare un futuro che permetta di fare funzionare gli organismi necessari a prendere delibere, nel rispetto della tutela del bene primario, il diritto alla salute ex art. 32 Cost. e quello alla vita, che seppur non espressamente previsto è il diritto primario e si inserisce tra quelli inviolabili ex articolo 2 Cost.

Il contemperamento delle regole prevede che le società indicate dalla norma citata, possano riunirsi anche esclusivamente in teleconferenza, purchè sia garantita l’identificazione dei partecipanti, la loro effettiva partecipazione e l’esercizio del diritto di voto.[6]

Risulta noto come consolidata giurisprudenza di legittimità[7], con riferimento alla parziale omogeneità della materia in tema di assemblea, ha previsto che  l’articolo 2377, ultimo comma c.c. è una disposizione a carattere generale, quindi estendibile in via analogica anche a fattispecie similari, quali per l’appunto le assemblee dei condomini edilizi [8], per approfondimenti e richiami recenti, su questo stesso sito, in dottrina.[9]

In altri termini, la confluenza ed interferenza tra le norme in materia societaria e quelle in materia di assemblea condominiale pare essere avvalorata anche dalla giurisprudenza della Suprema Corte, cosicchè  potrebbe prevedersi, solo laddove consentito da una reale e concreta pratica fattibilità, che anche le assemblee di condominio possano svolgersi, limitatamente al predetto periodo emergenziale, in modalità a distanza in c.d. “teleassemblea” o  “assemblea in videoconferenza”, purchè siano comunque rispettati i requisiti minimi di garanzia, già individuati nelle disposizioni in materia societaria: l’identificazione dei partecipanti, la loro effettiva partecipazione e l’esercizio del diritto di voto.

Le maggiori difficoltà di organizzazione di un’assemblea di condominio, rispetto a quella di una società, può consistere, com’è ovvio, nel numero dei partecipanti, nella non effettiva informatizzazione/digitalizzazione degli aventi diritto/i convocati e più nello specifico, nel rispetto delle dinamiche tipiche assicurate dalla legge a tale consesso.

Ciò nondimeno, l’alternativa sarebbe la paralisi dell’attività del condominio in questo periodo emergenziale, oltre la concreta violazione del disposto dell’articolo 1129 c.c., al n.1 ed alle altre specifiche indicazioni rappresentanti “gravi irregolarità” (1130, n.1 e n.10 c.c) che pongono anche in pregiudicato la revoca dell’amministratore e la responsabilità di quest’ultimo per danni, salvo ipotizzare – ma non comprenderemmo come – che anche per esse attività possano invocarsi deroghe, per così dire “emergenziali” !

Non vi è dubbio, che continuerà a competere all’amministratore, anche in assenza di apposita delibera, tutta la gestione delle spese ordinarie, così come pure quelle straordinarie solo se urgenti, in ragione della deroga consentita dal comma 6, dell’articolo 1135 c.c. e con obbligo di riferirne – per la ratifica – “nella prima assemblea “utile.

Peraltro, non v’è dubbio che nessuna norma del “pacchetto” delle misure emergenziali poste in essere dal governo DL 18/20 e DL 24.04.2020, disponga misure di deroga al pagamento degli oneri accessori in capo ai condomini, che, pertanto, dovranno continuare a pagare i ridetti oneri alle scadenze stabilite dai riparti di spesa precedentemente approvati.

Sussumendo gli insegnamenti della Suprema Corte, in materia di ratifica ex post[10], riguardo la possibilità che l’amministratore possa agire  difendersi in giudizio, anche senza autorizzazione dell’assemblea dei condomini, salvo sanare con efficacia ex tunc, tale operato, con ratifica assembleare successiva e, facendo applicazione degli istituti esistenti in materia e dell’evoluzione di quella giurisprudenza “adeguatrice”, sarà possibile applicare, cum grano salis, e solo laddove le evidenze e gli strumenti informatici  lo consentono, la possibilità di assemblee in videoconferenza (esistono diverse piattaforme internet allo scopo, solo per citarne alcune: Zoom, Microsots Teams, Cisco webex, etc..,) previa verifica che sia assicurato il rispetto di ogni formalità prevista per legge 1136 c.c. (costituzione assemblea e validità delle deliberazioni), la verifica delle deleghe in capo ai singoli condomini (art. 67 disp att cc), il rispetto del diritto di voto e la necessaria verbalizzazione e, per l’appunto, salvo ratifica che potrà poi intervenire ex post in un momento successivo e pur, comprendendo i limiti di tale empirica soluzione di ripiego emergenziale .

Ciò consentirebbe tanto il rispetto della formazione della volontà assembleare in maniera contestuale e pluralistica, quanto il diritto di impugnare il verbale che sarà successivamente inviato.

In argomento non sono mancate critiche, da parte di chi[11] ha attentamente osservato come vi siano notevoli differenze tra i diversi ambiti del Paese, anche tra un’area geografica e l’altra, in ragione dell’implementazione delle reti di collegamento, con il che l’utilizzo della piattaforma web per l’assemblea di condominio potrebbe presentare dei limiti: “le assemblee on line sono più un mezzo per il futuro – anche più prossimo -piuttosto che emergenziale”

Così come, di recente, autorevole dottrina[12] ha chiarito, come a seguito della riscrittura dell’articolo 1137 c.c. conseguente alla legge di riforma del condominio (L.220/12), il termine per l’impugnazione della delibera – prima indicato “a pena di decadenza”, sia di “natura perentoria”, di tal che è sicuramente investito della sospensione (imposta a tutti i termini processuali), dall’articolo 83, comma 2, DL 18/2020.

Pur comprendendo che le conclusioni che precedono possono trovare la critica, di chi non vede nella ratifica ex post lo strumento idoneo a salvaguardare la validità della delibera, il momento emergenziale ed il necessario periodo ulteriore di contenimento della pandemia non consente soluzioni allo stato alternative, in quanto diversamente, conseguirebbe la paralisi dell’intera attività condominiale, si pensi sotto il profilo processuale alle mediazioni da svolgersi ed alle attività giudiziali, interesse ad agire o resistere.

Da ultimo, de iure condendo, un valido supporto a conferma della validità degli assunti proposti e con ogni limite derivante dalle lacune di chi scrive, ci è offerto proprio nella materia della mediaconciliazione, nella quale i recenti interventi legislativi emergenziali[13], hanno assicurato la validità della sottoscrizione dei verbali di intervenuto accordo, attraverso la previsione che  la firma della parte possa essere autentica dal difensore digitalmente, evitando la comparizione personale: “Il verbale relativo al procedimento di mediazione svoltosi in modalità telematica è sottoscritto dal mediatore e dagli avvocati delle parti con firma digitale ai fini dell’esecutività dell’accordo”.

Certo, così come in altri specifici ambiti giuridici, sino all’evento emergenziale sanitario in questione, il legislatore mai e poi mai avrebbe potuto immaginare e prevedere, concrete, distinte modalità di funzionamento digitale/a distanza di meccanismi giuridici, conseguentemente, il secolo segnato da eventi socio economici di portata epocale: l’attentato dell’11 settembre 2001, la crisi dei mutui subprime del 2009, la pandemia, porterà ad un generale veloce ripensamento di assetti ed interessi e verso una sicura digitalizzazione di ogni processo; a noi il compito di segnare i limiti che l’intelligenza artificiale non dovrà mai varcare, relegando tale ruolo  a quello di riprodurre ed accelerare i processi di automazione,  senza mai sostituire l’intelligenza umana.[14]

[1] Coppola I, La Rivoluzione dell’informatica giuridica giuridica nella formazione del pensiero e della comunicazione digitale; Il Caso.it, 8.1.2020.

[2] Raccomandazione 2006/962, “Le competenze chiave per l’apprendimento permanete”.

[3] Luppino S., “Le locazioni in Condominio”, Maggioli marzo, 2020

[4] www.garanteprivacy 10.10.2013 e modifiche, Sole 24h, S. Fossati, 11.10.2013. Sul web accesso limitato ai condomini.

[5] Cass. pen., Sez. V^, 31.3.2008 n.13540

[6] Art. 2370, comma 4 c.c. per le spa; art. 2749 bis comma 4 cc per le srl; art. 2538, comma 6 cc per società cooperative e mutue assicuratrici.

[7] Cass. civ. Sentenza 21 novembre 2019 n. 30479; Cass. civ. n.8515 del 2018

[8] Cass. civ. n.3159 del 1993.

[9] Ottolina I.: “ Condominio: distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato”;  Euroconference legal, edizione martedì 28 aprile 2019

[10] Cass. civ. 21.05.2018 n.12525

[11] Tolomelli A., Comunicato stampa Abiconf, 27.4.2020: Assemblee on line molte perplessità, ma un’opportunità per il futuro”.

[12] Scarpa A., Covid-19, gli effetti dell’emergenza sul decorso dei termini delle delibere condominiali, Quotidiano del diritto, Sole 24, 27.4.2020

[13] DL 18/2020: 20-bis. Nel periodo dal 9 marzo al 30 giugno 2020, gli incontri di mediazione in ogni caso possono svolgersi in via telematica con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento. Anche successivamente a tale periodo gli incontri potranno essere svolti, con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento, in via telematica, ai sensi dell’articolo 3, comma 4, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, mediante sistemi di videoconferenza. In caso di procedura telematica l’avvocato, che sottoscrive con firma digitale, può dichiarare autografa la sottoscrizione del proprio cliente collegato da remoto ed apposta in calce al verbale ed all’accordo di conciliazione. Il verbale relativo al procedimento di mediazione svoltosi in modalità telematica è sottoscritto dal mediatore e dagli avvocati delle parti con firma digitale ai fini dell’esecutività dell’accordo prevista dall’articolo 12 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28.

[14] Mainstream science on intelligence: “l’intelligenza è una generale funzione mentale che, tra l’altro, comporta la capacità di ragionare, pianificare, risolvere problemi, penare in maniera astratta, comprendere idee complesse, apprendere rapidamente ed apprendere dall’esperienza. Non riguarda solo l’apprendimento di libri, un’abilità accademica limitata, o l’astuzia nei test. Piuttosto riflette una capacità più ampia e profonda di capire ciò che ci circonda – afferrare le cose, attribuirgli un significato, o scoprire il da farsi”.