Il diritto di recesso nel contratto preliminare di vendita in caso di bene pignorato

Cass. civ., Sez. II, 13.04.2022, n. 12032 – Pres. Di Virgilio – Rel. Bertuzzi

Vendita – Obbligazioni del venditore – Cosa gravata da garanzie reali od altri vincoli – Disciplina ex art. 1482 c.c. – Tutela dell’interesse all’adempimento del compratore – Esperimento dell’azione di risoluzione da parte del compratore – Condizioni.

(art. 1482 c.c. – art. 1385 c.c.)

[1] La risoluzione prevista dall’art. 1482 c.c., che ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, non costituisce per l’acquirente un rimedio speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all’adempimento, sicché egli conserva la possibilità di esperire l’azione ordinaria di risoluzione del contratto, in presenza del presupposto già richiamato della gravità dell’inadempimento.

[2] Quando il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esso gravato, si avvale della facoltà di recesso prevista dall’art. 1385 c.c. ovvero ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell’art. 1453, co. 2°, c.c., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.

CASO

Successivamente alla stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile, in occasione del quale il promissario acquirente versava l’importo di € 500.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, questi veniva a conoscenza del fatto che l’immobile compromesso fosse sottoposto a procedura esecutiva da due anni. La circostanza era stata, tuttavia, taciuta dal promittente venditore, il quale, anzi, aveva garantito che il bene fosse libero da oneri e gravami (salvo l’ipoteca volontaria relativa al mutuo).

Pertanto, il promittente acquirente recedeva dal contratto preliminare, prima della scadenza fissata per la stipulazione del contratto definitivo, per inadempimento dell’alienante.

Il Tribunale dichiarava legittimo il recesso, condannando il venditore a restituire il doppio della caparra.

La sentenza veniva confermata dalla Corte di merito romana che, a sostegno della propria decisione, aveva ritenuto il venditore gravemente inadempiente rispetto all’obbligo di correttezza contrattuale, per aver taciuto che l’immobile era sottoposto a pignoramento. Tale condotta aveva recato grave pregiudizio al promissario acquirente, che si era trovato nell’impossibilità di nominare un terzo acquirente in sede di stipula del contratto definitivo e di ottenere un mutuo bancario per procedere al saldo del corrispettivo, il quale gli era stato negato dalla banca.

Il promittente venditore, pertanto, proponeva ricorso in Cassazione.

SOLUZIONE

L’omessa informazione della presenza di un procedimento esecutivo determina un “grave inadempimento avente carattere definitivo” e tale gravità non viene meno in ragione della possibilità di rimuovere la trascrizione pregiudizievole prima della scadenza fissata nel preliminare. Quindi, il promittente venditore deve restituire al promissario acquirente il doppio della caparra ai sensi dell’art. 1385, co. 2°, c.c.

In materia di contratto preliminare di vendita, il promissario acquirente di un immobile garantito libero da ipoteche, ma in realtà da esse gravato, ha la facoltà, ma non l’obbligo, ai sensi dell’art. 1482, co. 1°, c.c. applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore. Ma, se si è avvalso della facoltà di recesso, a mente dell’art. 1385 c.c., ovvero ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell’art. 1453, co. 2°, c.c., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia, dovendosi ritenere che la soluzione prevista dall’art. 1482 c.c., la quale ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, non costituisca per l’acquirente un rimedio speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all’adempimento: ne consegue che egli conserva la possibilità di esperire l’azione ordinaria di risoluzione del contratto, in presenza del presupposto già richiamato della gravità dell’inadempimento.

QUESTIONI

Con il primo motivo di ricorso, il promittente venditore lamentava che la gravata sentenza avesse considerato legittimo il recesso, sebbene esercitato ante tempus, cioè prima dello scadere del termine previsto per la stipulazione del contratto definitivo. Secondo il ricorrente, se tale termine fosse stato rispettato, egli sarebbe stato in grado di liberare l’immobile dall’ipoteca volontaria (iscritta a garanzia della banca mutuataria) e di procedere all’estinzione della procedura esecutiva.

Proprio la presenza di un termine per l’adempimento, che avrebbe consentito al promittente venditore di cancellare iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli fino al suo spirare, determinava – secondo il ricorrente – l’illegittimità del recesso ante tempus o della risoluzione per inadempimento.

Gli Ermellini hanno, tuttavia, dichiarato infondata la doglianza, ritenendo ininfluente la circostanza secondo cui il recesso sia stato esercitato anteriormente al termine stabilito nel contratto preliminare per la stipulazione del definitivo.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, l’omessa informazione circa la pendenza di un procedimento esecutivo dà luogo ad un “grave inadempimento avente carattere definitivo”, in quanto, nel caso di specie, aveva sia precluso al promissario acquirente di nominare un terzo in sede di stipulazione del definitivo, sia di accedere ad un mutuo bancario (necessario per pagare il prezzo della compravendita), che gli era stato di fatto negato.

La gravità dell’inadempimento, la cui valutazione rientra nell’apprezzamento del giudice di merito e, come tale, non è sindacabile in sede di legittimità (Cass. civ., 12182/2020; Cass. civ., 6401/2015), non viene meno in ragione della possibilità di rimuovere la trascrizione pregiudizievole prima della scadenza, fissata nel preliminare, per la conclusione del contratto definitivo.

Ciò posto, la sentenza in commento passa ad esaminare i rimedi alternativi di cui dispone il promissario acquirente, a cui venga taciuto che il bene compromesso sia sottoposto a procedura esecutiva di pignoramento e, al contrario, venga garantito che il bene è libero da pesi ed oneri.

Il primo rimedio è quello di cui all’art. 1482 c.c., previsto in tema di compravendita ma applicabile analogicamente anche in caso di contratto preliminare (sul punto, tra le altre: Cass. civ., 3565/2002; Cass. civ., 15380/2000). La norma prevede che il compratore può sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, i quali non siano stati dichiarati dal venditore e siano stati dal compratore ignorati.

Al comma secondo la norma prevede, altresì, la facoltà per il compratore (e non l’obbligo) di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione del vincolo ad opera del venditore. Se alla scadenza del termine, la cosa non è liberata, il contratto è risolto con l’obbligo per il venditore di risarcire il danno ai sensi dell’art. 1479 c.c.

Al riguardo, la Corte precisa che secondo l’opinione giurisprudenziale preferibile, accolta anche dalla dottrina, il rimedio della risoluzione di cui all’art. 1482 c.c. è di tipo automatico e stragiudiziale ed opera in modo equivalente alla diffida ad adempiere.

Non si tratta di un rimedio speciale o esclusivo ma alternativo, a tutela dell’interesse del compratore all’adempimento, cosicché egli conserva la possibilità di esperire l’azione di risoluzione del contratto, se sussiste il presupposto della gravità dell’inadempimento (Cass. civ., 15380/2000; Cass. civ., 10506/1996).

Il secondo rimedio è la facoltà di recesso ex art. 1385 c.c. ed il terzo è la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, co. 2°, c.c.

Solo nell’ipotesi in cui il compratore (o promissario compratore) opti per il primo rimedio, il venditore (o promittente venditore) può attivarsi per la cancellazione dell’ipoteca; mentre, nel caso in cui scelga uno degli altri due rimedi, tale possibilità è preclusa (tra le altre, Cass. civ., 23956/2013; Cass. civ., 19097/2009; Cass. civ., 3565/2002).

Con il secondo motivo di ricorso, il venditore lamentava che la sentenza gravata avesse ritenuto la condotta omissiva del promittente venditore contraria al dovere di correttezza di cui all’art. 1375 c.c., secondo il quale il contratto deve essere eseguito secondo buona fede, senza considerare, però, che l’omissione aveva riguardato la fase della trattativa contrattuale e non quella esecutiva. Di conseguenza, secondo il ricorrente, ci si muoveva nell’ambito della responsabilità precontrattuale.

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondata la censura, affermando che, una volta concluso il contratto preliminare, che contenga una specifica obbligazione, in caso di inadempimento, l’unica azione a disposizione dell’altro contraente deve essere quella per responsabilità contrattuale da inadempimento di un’obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale, “senza che possa darsi luogo, in via alternativa, all’esperimento di altra azione per responsabilità precontrattuale, riconducibile alla supposta malafede della parte promissaria durante le trattative, visto che la cristallizzazione delle reciproche prestazioni, operata mediante la stipula del preliminare, comporta la perdita di ogni autonomia e di ogni giuridica rilevanza di dette trattative, convergendo queste nella nuova struttura contrattuale che, pertanto, viene a costituire la sola fonte di responsabilità risarcitoria” (Cass. civ., 7545/2016; Cass. civ., 16937/2006).

In altre parole, se un contratto è stato già concluso (come nel caso di specie), ogni lagnanza sulla condotta tenuta dalle parti nel corso delle trattative deve ritenersi, per così dire, assorbita dal contratto stipulato dalle parti, con la conseguenza che l’unica azione possibile è quella contrattuale.

In conclusione, quindi, sia i giudici di merito che il giudice di legittimità hanno ritenuto irrilevante che il recesso dal contratto preliminare fosse stato esercitato prima della scadenza del termine convenuto per la stipula del contratto definitivo, in quanto hanno escluso che la gravità dell’omissione fosse venuta meno per la possibilità dedotta dal promittente venditore di rimuovere la trascrizione pregiudizievole prima della data stabilita per il rogito notarile.

Pertanto, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso promosso dal promittente venditore ed ha confermato la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente.