Diritto di accesso del condomino a documenti attinenti all’adempimento degli obblighi assunti dall’amministratore per la gestione collegiale di interessi individuali

Cassazione civile, sez. VI, 26 febbraio 2021, n. 5443. Presidente Lombardo, Estensore Scarpa

“Non può perciò negarsi, come invece fatto in astratto dal Tribunale di Nola, che ciascun condomino abbia il diritto non soltanto di conoscere il contenuto, ma anche di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall’amministratore dei documenti attinenti all’adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali, quali, nella specie, quelli finalizzati al compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni (diffida inoltrata per far cessare la realizzazione di lavori abusivi su aree condominiali), senza avere l’onere di specificare ulteriormente le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale diritto non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo al più i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti”.

 CASO

Una condomina citava in giudizio, dinnanzi al Giudice di Pace di Sant’Anastasia, il Condominio chiedendo di conoscere, prendendone personalmente visione, una lettera di diffida inviata dall’amministratore ad un altro condomino, al fine di far cessare i lavori abusivi che quest’ultimo stava compiendo nelle aree comuni.

L’amministratore assumeva di aver comunicato alla condomina il contenuto della lettera di diffida, e, pertanto, di aver assolto i propri doveri di mandatario.

Il Giudice di Pace di Sant’Anastasia accoglieva la domanda della condomina, condannando il Condominio a consegnare all’attrice una copia della lettera di diffida inviata dall’amministratore al condomino.

Il condominio impugnava la sentenza ed il Tribunale di Nola riformava la sentenza del Giudice di Pace, rigettando la domanda della condomina, in quanto inammissibile poiché priva di interesse. Infatti, l’amministratore, mettendo a conoscenza la condomina del contenuto della lettera di diffida, aveva adempiuto agli obblighi di trasparenza relativi all’attività di gestione, e pertanto era da considerarsi come giuridicamente irrilevante l’interesse della medesima ad ottenere la lettera di diffida, avendone già conosciuto il contenuto: “non si può ritenere giuridicamente rilevante l’interesse ad ottenere la lettera di diffida piuttosto che il contenuto della stessa”.

La condomina impugnava  a sua volta la sentenza del Tribunale con ricorso in Cassazione, reclamando la violazione dell’articolo 83 c.p.c. per difetto di procura dell’appellante Condominio, dell’articolo 100 e 113 c.p.c., in merito all’interesse ad agire, degli articoli 1130, 1703 e 1713 c.c., per quanto concerne il rapporto di mandato, e la conseguente violazione degli articoli 96 e 113 c.p.c. e dell’articolo 24 Cost. in tema di responsabilità aggravata.

Nel giudizio di Cassazione, il Condominio non ha svolto attività difensive.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione cassava la sentenza del Tribunale accogliendo il ricorso, poiché ciascun condomino ha il diritto non solo di conoscere il contenuto, ma anche di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall’amministratore dei documenti attinenti all’adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali, senza dover specificare ulteriormente le ragioni della richiesta.

 Infatti l’amministratore, quale soggetto esercitante una gestione o svolgente un’attività nell’interesse di altri, ha il dovere di soggiacere al controllo di questi ed anche di portare a conoscenza, secondo il principio della buona fede, gli atti posti in essere, al fine di far conoscere a ciascun condomino il risultato della propria attività.

QUESTIONI

Con l’ordinanza in commento la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul controverso tema dell’interesse dei singoli condomini di accedere direttamente ai documenti inerenti l’attività di gestione, e sui conseguenti obblighi di trasparenza incombenti sull’amministratore condominiale.

Essendo investito del compito di porre in essere atti che vanno ad influire in maniera inevitabile sulla sfera patrimoniale altrui, l’amministratore è tenuto ad ottemperare al dovere di trasparenza e rispettare il diritto di accesso dei condomini ai documenti attinenti all’adempimento degli obblighi assunti in qualità di gestore collegiale degli interessi individuali.

La Corte riconosce quindi ai condomini il diritto di poter visionare e di ottenere il rilascio di una copia di tali documenti, richiamando il comma 9 dell’articolo 1130 c.c., così come novellato dalla legge 220/2012, che impone all’amministratore di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Se prima della suddetta legge 220/2012 non vi era un obbligo in capo all’amministratore di comunicare in quali giorni e a quali ore poter visionare la documentazione condominiale, oggi l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, è tenuto a comunicare il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Essendo stato riconosciuto ai singoli condomini quel potere di controllo che è proprio del mandante, per cui il condomino che intenda far valere tale diritto di accesso non è tenuto a dare alcuna spiegazione in merito al motivo a monte della richiesta, la riforma del 2012 ha al contempo posto un nuovo obbligo di informazione in capo all’amministratore, che trova il suo unico limite nel principio di buon andamento dell’attività amministrativa. [1]

Tale principio, che governa l’intera disciplina in materia di condomini, per la giurisprudenza è articolato su tre livelli distinti:

• il primo riguarda la stessa attività dell’amministratore, che non deve risultare ostacolata da tale esercizio;
• il secondo livello inerisce i principi di correttezza e buona fede enunciati all’art. 1175 c.c.;
• il terzo gli eventuali oneri economici, che non devono gravare sul condominio ma esclusivamente sul richiedente.[2]

L’amministratore potrà, pertanto, rifiutare di far visionare la documentazione al condomino qualora ricorra la violazione di tali principi.

Successivamente alla legge 220/2012, è stato più volte osservato in dottrina, come il vincolo di rappresentanza leghi l’amministratore non al condominio, quale ente a sé stante, ma ai singoli condomini, tuttavia tale impostazione è da ricollegarsi all’interpretazione giurisprudenziale più tradizionale, che guarda all’amministratore come un rappresentante di “persone singole”. [3]

La valorizzazione di un siffatto ruolo si evince dalla comparazione del testo del punto 2 del vigente articolo 1130 c.c. prima e dopo la legge 220/12, dove il legislatore tratta del compito affidato all’amministratore di «disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini» e non più, «a tutti i condomini».

In accordo con la disciplina del condominio data dalla legge 220/2012, essendo tale ufficio assimilabile al mandato con rappresentanza, è quindi possibile applicare le relative norme nei rapporti intercorrenti tra l’amministratore e i singoli condomini.

Pertanto, l’amministratore ha l’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza e la correttezza del buon padre di famiglia ai sensi dell’articolo 1710 c.c., come ricordato anche di recente da altra giurisprudenza di merito.[4]

In qualità di mandatario, sull’amministratore verte inoltre l’obbligo di rendiconto al mandante, come sancito all’articolo 1713 c.c., ed è proprio il contenuto di tale obbligo l’oggetto della suddetta massima della suprema corte, che va a riconfermare l’indirizzo consolidato già oggetto di altre pronunce.[5]

In conclusione, se è ormai consolidato tanto dalla giurisprudenza quanto dalla dottrina il diritto del singolo condomino di essere informato sull’attività di gestione posta in essere dall’amministratore, non  si può dire altrettanto né sulle modalità di esercizio di tale diritto, né sui limiti essendo il generale principio di “buon andamento dell’amministrazione” un parametro tanto elastico quanto generico, che non permette sempre una risposta univoca e certa, come è possibile evincere anche dall’esame della fattispecie in comento.

Pertanto il bilanciamento tra gli interessi in gioco non appare sempre di facile contemperamento, e se da un lato viene riconosciuto il diritto di accesso del condomino in qualunque momento, senza che serva una specifica motivazione che giustifichi tale richiesta, dall’altro lato si cerca di tutelare anche l’amministratore, che non deve essere ostacolato dai condomini nella propria attività, né rispondere a domande che violino il principio di correttezza, né infine permettere che i costi delle copie della documentazione visionata dal singolo condomino ricadano economicamente su tutto il condominio.[6]

Ciò considerato, la Cassazione ritiene che la lettera di diffida, inviata dall’amministratore ad un altro condomino, rientri in quella categoria di atti che i singoli condomini hanno diritto di conoscere non solo nei contenuti, ma accedendovi e potendone richiedere copia, in quanto facente parte dell’attività di gestione collegiale che influisce direttamente sui diritti patrimoniali dei singoli, e che tale richiesta di accesso non sia d’intralcio al buon andamento dell’amministrazione comune e quindi disattende la decisione del Tribunale di Nola e rinvia la causa al medesimo Tribunale, altro magistrato, affinchè si uniformi ai principi di cui all’ordinanza.

[1] Si veda anche Bridi L., Accesso alle carte senza intralciare l’amministratore, in “Norme e Tributi”, 14 ottobre 2020, p. 30

[2] Cass. Civ. 15996/2020, ma anche Cass. Civ., n. 19210/2011, Cass. Civ. 12650/2008, Cass. Civ. 1544/2004, Cass. Civ n. 8460/1998

[3] Si veda Scarpa A., “La natura complessa dell’amministratore di condominio” in Guida al Diritto n. 48, 23 novembre 2019, p. 10-12

[4] Trib. Napoli sent. 4 febbraio 2021 n. 1104

[5] Cass. Civ n. 8460/1998

[6] Per ulteriori approfondimenti si rimanda a Baldacci M. “Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti” in Ventiquattrore Avvocato n. 6, 1 giugno 2014, p. 26