I diritti reali sono un numerus clausus e sono tipici, non è possibile riscontrare un diritto reale di uso esclusivo avente natura atipica, neppure in qualità di risultato dell’autonomia contrattuale

Cassazione civile, Sezioni Unite, sent. 17.12.2020 n. 28972. Primo Presidente P. Curzio – Estensore M. Di Marzio

«La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità degli stessi. Ne consegue che il titolo negoziale, che siffatta attribuzione abbia contemplato, implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’articolo 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo, inter partes, di natura obbligatoria».

1. La genesi della vertenza

Le Sezioni Unite della Suprema Corte intendono dirimere il contrasto insorto sulla definizione del diritto reale di uso esclusivo su parti comuni e lo fanno con una sentenza “miliare” espressione del principio di nomofilachia del giudice di legittimità, anche in presenza di rinuncia al ricorso ed accettazione alla rinuncia in capo alle parti di causa, ritenendo di utilità generale pervenire al principio di legge.

Il caso trae origine dallo scioglimento della comunione di tre sorelle originariamente comproprietarie di un edificio situato in Cattolica e costituito da tre unità immobiliari ad uso commerciale al piano terra e da altre tre unità ad uso residenziale al primo piano, oltre che da alcune parti comuni, in particolare un cortile retrostante ed un’area antistante i locali commerciali,  determinando per effetto della divisione: “una situazione di condominio”.

All’esito di tale scioglimento una delle tre condividenti divenne proprietaria esclusiva di un appartamento al primo piano e del negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante. Quest’ultima, insieme ad un’altra delle tre sorelle, decise di alienare nel 1983 il proprio appartamento al primo piano ed il negozio posto al piano terra con l’uso esclusivo della porzione di corte antistante. Nel 2002, i proprietari degli altri due appartamenti ad uso residenziale al primo piano, divenuti tali per acquisto fattone all’esito di una procedura espropriativa, convennero in giudizio i proprietari del primo appartamento alienato nel 1983, dinanzi al Tribunale di Rimini, al fine di accertare:

1. che i convenuti avevano realizzato, ed utilizzavano in via esclusiva, una cantina ubicata nel cortile comune ai tre appartamenti al primo piano;
2. che i convenuti si erano appropriati dell’area comune condominiale antistante il loro negozio, mediante l’installazione di una tettoia e di una chiusura a pannelli, essendo viceversa essi privi, al riguardo, di un valido titolo giustificativo;
3. che il vano destinato a servizio igienico esistente nel cortile era abusivo.

I convenuti si costituirono e resistettero alla domanda, evidenziando però la loro estraneità alla utilizzazione e alla costruzione del servizio igienico, realizzata dalle originarie comproprietarie. Invece, in merito alla cantina sostennero che nel cortile erano stati eretti tre manufatti, tra i quali la stessa cantina, da considerarsi tutti comuni, pertanto chiedevano al giudice di ordinare agli attori di cessare l’uso esclusivo degli altri due. Infine, e per quanto oggetto del focus presente commento, in merito all’area antistante il negozio, chiesero di respingere la domanda dal momento che, a loro dire, avevano diritto all’uso esclusivo in forza del titolo, ovvero per usucapione della relativa servitù, ovvero in forza dell’articolo 1021 c.c.

Il giudice di primo grado rigettò integralmente le domande principali e riconvenzionali, con compensazione integrale di spese.

I soccombenti decisero di appellare la pronuncia del Tribunale di Rimini ed i convenuti nel giudizio di primo grado proposero a loro volta appello incidentale.

Con sentenza del 23 luglio 2015 la Corte d’appello di Bologna respinse l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale, dichiarò che i manufatti esistenti nel cortile retrostante il fabbricato avevano natura condominiale ed ordinò agli appellanti di cessarne l’uso esclusivo, al fine di consentirne a tutti i condomini il pari utilizzo, regolando le spese di lite in applicazione del principio della soccombenza.

In particolare, il giudice dell’appello osservò che la consulenza tecnica d’ufficio espletata in primo grado aveva dato indicazioni equivoche sulla natura condominiale dell’area antistante i locali commerciali. Inoltre, la Corte territoriale espletò anche delle considerazioni in merito alla locuzione «uso esclusivo della corte antistante», contenuta sia nell’atto di divisione del 1980 che in quello di compravendita del 1983, statuendo che essa non era dirimente ben potendo rivelare la volontà dei contraenti di riconoscere, con l’uso esclusivo, la natura pertinenziale delle corti antistanti i singoli negozi, in quanto destinate in modo permanente al servizio di quei locali.

La Corte, infatti, evidenziava come già all’atto della costituzione del condominio le condividenti avevano indicato come incluso nelle parti comuni il terreno sottostante e circostante il fabbricato, «salvo gli usi esclusivi delle porzioni di corte antistante i negozi», manifestando in tal modo l’unanime volontà di escludere tali corti dalle parti comuni, esclusione, pertanto, contro la quale gli attori-appellanti nulla avevano comprovato.

Nel proprio ragionamento il Giudice di secondo grado riconduceva l’uso esclusivo menzionato nella divisione e nella successiva compravendita «all’uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c.c., proprio in considerazione del contesto nel quale l’uso venne costituito», affermando, inoltre, che l’uso esclusivo delle parti comuni non sarebbe vietato da alcuna norma di legge, anzi, sarebbe espressamente contemplato dall’art. 1122 c.c. Nel nel caso di specie evidenziava, inoltre, come l’uso esclusivo delle corti antistanti il negozio era stato attribuito con l’atto di costituzione del condominio in data 3 luglio 1980, concordemente da tutti i condomini, alla condividente che aveva successivamente alienato l’immobile ai convenuti-appellati insieme all’uso esclusivo in parola. Infine, la Corte territoriale concludeva il suo ragionamento affermando che l’utilizzo delle corti, pur ammettendo la loro natura condominiale, anche se preclusivo di analoga possibilità di godimento da parte degli altri comproprietari, era comunque legittimo perché voluto in origine da tutti i condomini.

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna, gli appellanti hanno proposto ricorso in cassazione contenente sei distinti motivi; gli appellati nel giudizio di secondo grado hanno resistito con controricorso.

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione disponeva con ordinanza del 2 dicembre 2019, n. 31420, la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, sia per esigenza di composizione di contrasto sia per la particolare importanza della questione in merito all’uso esclusivo in ambito condominiale.

Venivano depositate memorie, tuttavia in seguito, interveniva la rinuncia al ricorso accettata e la conseguente estinzione del processo, senza spese.

Cionondimeno la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza n. 28972 del 17.12.2020, ha dichiarato estinto il processo e ha enunciato, nell’interesse della legge, il principio di diritto in merito alla natura dell’uso esclusivo in ambito condominiale[1].

2. Il diritto reale di uso e “di uso esclusivo”

 Come si è anticipato, nel corso del giudizio in sede di legittimità è intervenuta la rinuncia al ricorso accettata, perciò i giudici della Cassazione hanno dichiarato l’estinzione del processo, senza spese e senza entrare nel merito dei motivi presentati dalle parti. Tuttavia, in virtù della peculiarità del caso concreto, inerente la natura del c.d. «diritto reale di uso esclusivo» di parti comuni dell’edificio in ambito condominiale, e nell’interesse della legge, le Sezioni Unite hanno deciso di approfondire l’analisi del quesito proposto nell’ordinanza di rimessione.

Costante giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, a partire da una pronuncia del 2017, definita «“capostipite”» dagli stessi giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301), ha escluso la possibilità di ricondurre al diritto di uso previsto dall’articolo 1021 c.c., il vincolo reale di «uso esclusivo» su parti comuni dell’edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di una unità immobiliare di proprietà individuale, tale da incidere sulla disciplina del godimento della cosa comune in modo da precluderne l’uso collettivo mediante l’attribuzione, ad uno solo dei condividenti, «di una facoltà integrale di servirsi della res e di trarne tutte le utilità compatibili con la sua destinazione economica».

Sempre secondo quanto esposto dai giudici della Suprema Corte di Cassazione nella pronuncia dell’orientamento in parola[2], l’uso esclusivo si trasmetterebbe, come d’altronde accade per gli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa dell’unità interessata dall’uso; quest’ultimo si configurerebbe come «tendenzialmente perpetuo e trasferibile», pertanto sarebbe impossibile da sovrapporre al diritto reale d’uso di cui agli articoli 1021 c.c. e seguenti, poiché non condividerebbe le caratteristiche da ultimo richiamate.

Tuttavia, nonostante le caratteristiche citate configurerebbero il diritto di uso esclusivo come un diritto «”quasi” uti dominus», fatto salvo il limite ex articolo 1102 c.c. (non alterare la destinazione della cosa, non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti), rimarrebbe comunque  sprovvisto di soluzione il problema della trascrivibilità e, conseguentemente, dell’opponibilità, dell’uso esclusivo sulla cosa comune, dal momento che non vi è menzione di comunione o di condominio in alcuno dei primi tredici numeri dell’articolo 2643 c.c., relativo agli atti che sono soggetti a trascrizione, né nell’articolo 2645 c.c. riguardante gli altri atti.

Inoltre, più recentemente, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione si è pronunciata statuendo che non è possibile ipotizzare la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, in grado di privare di ogni utilità la proprietà e di dar vita, così, ad un diritto reale incompatibile con l’ordinamento (Cass. civ., sez. II, sentenza 9 gennaio 2020, n. 193).

Sempre nell’ambito dell’ordinanza di rimessione gli Ermellini sottolineano come la questione circa la natura, i limiti e la opponibilità del diritto di uso esclusivo su beni comuni riguarda la diatriba, non sopita, in merito al classico problema della «utilizzabilità delle obbligazioni come espressioni di autonomia privata volte a regolare le modalità di esercizio dei diritti reali» a fronte dell’orientamento contrario, in base al quale la libertà negoziale può disciplinare unicamente i rapporti obbligatori e non anche le “situazioni” reali in virtù del tradizionale principio del numerus clausus dei diritti riguardanti le res, ispirato, a sua volta, da una esigenza di ordine pubblico, dal momento che compete al legislatore «dar vita a nuove figure che arricchiscano i “tipi” reali normativi» e non all’autonomia contrattuale dei contraenti.

3. Il diritto reale di uso esclusivo in ambito condominiale: obbligazioni propter rem, oneri reali, servitù reciproche.

I giudici della Cassazione hanno poi respinto la soluzione prospettata dalla dottrina circa l’origine del c.d. «diritto reale di uso esclusivo», in ambito condominiale, in base alla quale si tratterebbe del frutto di una creazione giurisprudenziale, mentre, invece, si tratterebbe di una figura sorta grazie alla prassi negoziale, in particolare notarile, «quale escamotage per risolvere, tramite la qualificazione surrettizia, problemi catastali, ad esempio, per il mancato frazionamento dell’area comune».

Infatti, nell’ambito della giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione non è raro imbattersi in decisioni relative a controversie aventi ad oggetto la pretesa titolarità in capo ad un condomino di un diritto di uso esclusivo su una porzione, perlopiù cortilizia, perciò di una parte comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c.[3].

Gli Ermellini ritengono, inoltre, non potersi isolare un indirizzo giurisprudenziale che riconduca il c.d. «diritto reale di uso esclusivo» alle servitù prediali, poiché in relazione alle formule impiegate nei regolamenti condominiali contrattuali i quali stabiliscano «pesi sulle cose comuni a vantaggio dei piani o delle porzioni di piano», le soluzioni oscillerebbero tra le obbligazioni propter rem, gli oneri reali e le servitù reciproche, ossia, quest’ultima soluzione, risulta essere la via preferibile, dal momento che «detti vincoli possono essere trascritti nei registri immobiliari», (Cass. civ., sez. II, sentenza 15 aprile 1999, n. 3749), così risolvendo il problema della pubblicità nei confronti dei terzi.

La seconda parte della pronuncia in commento verte sul nuovo inquadramento fornito dal Supremo Collegio in merito alla mancanza di unità in seno a dottrina e giurisprudenza circa la sussistenza e le origini c.d. «diritto reale di uso esclusivo» di parti comuni dell’edificio in ambito condominiale.

Il quadro normativo di riferimento entro il quale “sussumere” l’analisi del diritto reale in parola è fornita dall’articolo 1102 c.c., rubricato «uso della cosa comune», dettato per la comunione, ma applicabile anche al condominio per il tramite del rimando dell’articolo 1139 c.c., e l’articolo 1117 c.c., rubricato «parti comuni dell’edificio», nelle cui disposizioni compare più volte la locuzione «uso comune».

 Il vocabolo «uso», come affermato dai giudici del Supremo Collegio, si traduce nel significato del «servirsi della cosa comune», locuzione che riassume le diverse facoltà e i diversi poteri attraverso i quali il condomino, ritrae dalla cosa le utilità che da essa scaturiscono, pur sempre entro i limiti di natura oggettiva concernenti la sua destinazione ai sensi dell’articolo 1102 c.c. Dunque, l’«uso», sintesi di facoltà e poteri, caratterizza sensibilmente il contenuto del diritto di comproprietà, e di proprietà, dovendo intendere con tale termine non tanto un diritto quanto uno dei modi attraverso i quali può esercitarsi il diritto. L’articolo 1102 c.c. istituisce l’obbligo del partecipante di non impedire agli altri «di farne parimenti uso secondo il loro diritto»; ecco come nella formula «parimenti uso» si delinea un uso che, in linea di principio ed almeno in potenza, è, a detta degli Ermellini, «indistintamente paritario, promiscuo e simultaneo», senza con ciò escludere la possibilità, più concreta che astratta, che si verifichi un «uso» più intenso da parte di un condomino rispetto agli altri[4], come d’altronde è espressamente prospettato dagli articoli 1123 c.c. e 1124 c.c. che ammettono la possibile esistenza di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, regolando il riparto delle spese in proporzione dell’uso[5].

Da tali premesse i giudici delle Sezioni Unite hanno ritenuto che nel caso dell’«uso esclusivo», si «elide il collegamento tra il diritto ed il suo contenuto», dal momento che l’uso si concentrerebbe esclusivamente in capo ad uno o ad alcuni condomini, tant’è che gli Ermellini hanno proprio parlato di uso «”quasi” uti dominus».

I giudici del Supremo Collegio hanno inoltre escluso che l’articolo 1126 c.c., il quale menziona espressamente la possibilità che uno o alcuni condomini abbiano «l’uso esclusivo» dei lastrici solari di un condominio, possa fungere da base legale ai fini della costruzione di un più ampio «diritto reale di uso esclusivo» delle parti comuni. Infatti, la previsione delineata dal menzionato articolo descrive una situazione del tutto peculiare, che rappresenta l’unica ipotesi di uso esclusivo, ove è sottratto ad alcuni condomini il diritto di godimento della cosa comune loro spettante, in deroga alla regola generale sancita dall’articolo 1102 c.c. e dai principi del numerus clausus e di tipicità dei diritti reali.

Perfino applicando l’argomento a fortiori in relazione all’articolo 1102 c.c., che come si è detto pone la regola generale in materia condominiale per cui «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto», si correrebbe il rischio di incorrere in un «artificio retorico volto a dare per dimostrato ciò che doveva invece dimostrarsi», cioè la situazione in cui si verificherebbe la creazione di un atipico diritto reale di godimento, ossia il diritto di uso esclusivo in favore di uno o alcuni condomini, a fronte di una sostanziale compressione del diritto di godimento sulla cosa comune spettante, in generale, a tutti loro. Gli Ermellini hanno affermato, infatti, che «un diritto reale di godimento di uso esclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell’edificio, privando gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riservando ad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleo fondamentale, determinerebbe, invece, un radicale, strutturale snaturamento di tale diritto, non potendosi dubitare che il godimento sia un aspetto intrinseco della proprietà, come della comproprietà: salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla proprietà non sia il frutto della creazione di un diritto reale di godimento normativamente previsto».

Nella sentenza in commento il Supremo Collegio ritiene impraticabile anche la strada che condurrebbe a ritenere il c.d. «diritto reale di uso esclusivo» annoverabile tra le servitù prediali, di fatto, approfondendo quanto già anticipato nell’ordinanza di rimessione precedentemente esaminata. A conferma di tale posizione, gli Ermellini richiamano elementi più che convincenti quali: la mancanza di un orientamento giurisprudenziale univoco in tale senso e, soprattutto, la conformazione stessa della servitù, la quale può essere modellata in funzione degli impieghi più vari, ma senza mai potersi tradurre in un diritto di godimento generale del fondo servente, determinandosi, in caso contrario, lo svuotamento della proprietà di quest’ultimo[6]. Dunque, appare in termini chiari e precisi che se ad un condomino spettasse a titolo di servitù l’«uso esclusivo» di una porzione di una parte in comune con altri, a questi ultimi «non rimarrebbe nulla, se non un vuoto simulacro».

4. Il diritto di uso esclusivo e l’autonomia contrattuale delle parti

L’ultimo interrogativo al quale i giudici della Cassazione cercano di dare una risposta univoca concerne la possibilità, o meno, di creare in via negoziale, tramite il libero esercizio dell’autonomia contrattuale, un atipico «diritto reale di uso esclusivo», caratterizzato dalla peculiarità di svuotare di contenuto il diritto di comproprietà. Ebbene, il Supremo Collegio ritiene assolutamente non meritevole di asilo nell’ordinamento una siffatta possibilità, poiché la “protezione” fornita dai tradizionali principi del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi rappresenterebbe un “muro invalicabile” perfino per il principio dell’autonomia contrattuale che la legge riconosce ai privati. Infatti, le Sezioni Unite ricordano che in forza del primo principio «solo la legge può istituire figure di diritti reali», mentre per effetto del secondo «i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito».

In merito ai due principi richiamati, gli Ermellini hanno riportato e commentato un certo orientamento dottrinale che invoca pari dignità dei diritti reali e dei diritti di credito, nei limiti, già riguardanti l’autonomia privata, derivanti dalla contrarietà all’ordine pubblico, dall’illiceità del contratto e dalla meritevolezza dell’interesse perseguito. I privati, secondo tale orientamento, potrebbero dar vita con il contratto ad ogni genere di diritto, avente natura reale o obbligatoria, purché ciò avvenga nel rispetto dei principi inderogabili dell’ordinamento giuridico; nessuno meglio delle parti stesse potrebbe rispondere tempestivamente alle nuove esigenze che impone anche una materia complessa come quella condominiale, sicuramente non ne sarebbe in grado il legislatore.

I giudici delle Sezioni Unite rigettano, però, anche tale impostazione da ultimo analizzata.

Per evidenziare quanto fallace sia l’idea concernente diritti reali creati per contratto basterebbe ricordare che tale tipologia di diritti si «impone per forza propria ai successivi acquirenti della cosa alla quale essi sono inerenti, che tali acquirenti lo vogliano» o meno.

In sostanza, i giudici della Cassazione ritengono che creare diritti reali atipici tramite i contratti significherebbe incidere non solo sulle parti, ma, al di fuori dei casi in cui la legge lo consente, anche sugli acquirenti della cosa, vincolando paradossalmente terzi estranei ad un regolamento eteronimo, in nome dell’autonomia contrattuale[7].

Inoltre, ad implementare l’impianto del codice civile, di per sé autosufficiente[8], soccorre addirittura la nostra Carta fondamentale all’articolo 42, ove oltre a porre una riserva di legge in merito ai modi di acquisto della proprietà statuisce lo scopo al quale essa tende, ovvero assicurarne la «funzione sociale» e il renderla «accessibile a tutti». Se si volesse volgere lo sguardo anche verso l’ordinamento eurounitario risulterebbe pacifico riscontrare come anche in tale contesto non vi siano ostacoli al principio del numerus clausus più volte citato, giacché l’articolo 345 del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea lascia «del tutto impregiudicato il regime di proprietà esistente negli Stati membri».

Per concludere ed escludere, seguendo il ragionamento degli Ermellini, che possano dirsi scalfiti i principi del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali, quindi la regola per cui «non è configurabile la costituzione di diritti reali al di fuori dei tipi tassativamente previsti dalla legge» (Cass. 944/1968), si ricorda che il c.d. «diritto reale di uso esclusivo», inteso come prodotto della atipica modificazione negoziale del diritto di comproprietà, non sarebbe comunque trascrivibile, dal momento che l’articolo 2643 c.c., rubricato «atti soggetti a trascrizione», contempla al numero 14 la trascrizione delle sentenze, non degli atti negoziali, che operano la modificazione di uno dei diritti precedentemente elencati dalla norma. La regola sembra essere tanto cara alle Sezioni Unite, decise a fare chiarezza sul punto, che i giudici della Cassazione hanno più volte richiamato pronunce volte a declinarla in vari modi, come ad esempio, una sentenza del 2008[9] ove si affermava che il principio della tipicità dei diritti reali «si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge, né possono modificarne il regime», regola poi ripresa in una decisione della Cassazione molto più recente[10].

Analogo ragionamento è stato condotto dagli Ermellini anche in merito a quanto si era anticipato in precedenza, ossia se il c.d. «diritto reale di uso esclusivo» potesse essere ricondotto entro le obbligazioni propter rem o entro gli oneri reali, giungendo alla conclusione che pure questa possibilità non risulta essere soddisfacente in virtù del fatto che sia le prime che i secondi sono caratterizzati dal requisito della tipicità e di conseguenza possono sorgere per contratto solo nei casi e con il contenuto espressamente previsti dalla legge[11].

Il Supremo Collegio ha analizzato anche la possibilità per la quale, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’articolo 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo, inter partes, di natura obbligatoria, ciò nel rispetto tanto della meritevolezza quanto dell’accertamento che, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, queste avrebbero voluto il diverso contratto.

Infatti, l’articolo 1117 c.c., rubricato «parti comuni dell’edificio», nel porre una presunzione di condominialità, contempla l’attribuzione ad un solo condomino della proprietà esclusiva di una parte altrimenti comune, la quale dovrà essere analizzata nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili al caso di specie, ossia non del solo senso letterale delle parole («diritto di uso esclusivo») ma anche in relazione ad ulteriori elementi extratestuali e al comportamento complessivo delle parti[12].

In altri termini, si dovrà accertare se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente voluto la limitazione concernente l’attribuzione dell’uso esclusivo, riservando la proprietà all’alienante, o se, piuttosto, non abbiano voluto proprio trasferire la proprietà della parte comune cui inerisce tale uso esclusivo.

Certo la pronuncia in esame costituisce precedente di nomofilachia in materia di diritto di uso sulle parti comuni, aiutando l’interprete ad individuare gli elementi indispensabili per evitare l’insorgere di conteziosi defatigatori.

[1] Per l’affermazione del principio di diritto in caso di rinuncia, si rimanda a Cass., Sez. Un., 6.9.2010 n.19051.

[2] Cass. civ., sez. II, sentenza 16 ottobre 2017, n. 24301.

[3] A mero titolo di esempio, pronunce concernenti: la compatibilità della funzione naturale di un cortile condominiale con la destinazione di esso all’uso esclusivo di uno o più condomini (Cass. civ., sez. II, sentenza 20 febbraio 1984, n. 1209); il diritto di godere in via esclusiva di un giardino comune conferito in uso al proprietario del piano terra (Cass. civ., sez. II, sentenza 27 luglio 1984, n. 4451); la legittimità dell’installazione di una tenda su di uno spazio di proprietà comune, da parte del condomino del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato a ristorante (Cass. civ., sez. II, sentenza 25 ottobre 1991, n. 11392); l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti (Cass. civ., sez. II, ordinanza 4 settembre 2017, n. 20712).

[4] Come confermato da costante giurisprudenza di questa Corte a partire da Cass. civ., sez. II, sentenza 30 maggio 2003, n. 8808 fino a Cass. civ., sez. II, ordinanza 16 aprile 2018, n. 9278.

[5] L’uso della cosa comune può anche assumere caratteri differenziati rispetto alla regola della indistinta paritarietà, pur sempre, però, mantenuta ferma mediante un congegno di reciprocità: così per l’uso frazionato, (in particolare, Cass. civ., sez. II, sentenza 14 luglio 2015, n. 14694 e Cass. civ., sez. II, sentenza 11 aprile 2006, n. 8429), e per l’uso turnario (in particolare, Cass. civ., sez. II, sentenza 12 dicembre 2017, n. 29747 e Cass. civ., sez. II, sentenza 19 luglio 2012, n. 12485), ipotesi, quest’ultima, ricorrente nel caso della destinazione di cortili a posti auto in numero insufficiente a soddisfare simultaneamente le esigenze di tutti i condomini.

[6] La giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nel ritenere che la costituzione della servitù, «concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente», (Cass. civ., sez. un., sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972).

[7] La dottrina ha da lungo tempo evidenziato come l’art. 1372 c.c., rubricato «efficacia del contratto», sia al centro della disciplina del contratto e limita gli effetti di esso alle parti, precisando che solo la legge può contemplare la produzione di effetti rispetto ai terzi, escludendo, ab origine, che il contratto possa produrre effetti destinati a riflettersi nella sfera di soggetti estranei alla negoziazione, al di fuori dei casi previsti dalla legge medesima.

[8] Inoltre, l’art. 1379 c.c., riguardante le condizioni di validità del divieto convenzionale di alienare, nell’affermare che tale divieto deve rispondere «a un apprezzabile interesse di una delle parti» ed essere circoscritto «entro convenienti limiti di tempo», dimostra ulteriormente come il nostro ordinamento guardi con sfavore le limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà, in particolare se connotate da perpetuità.

[9] Cass. civ., sez. II, sentenza 26 febbraio 2008, n. 5034.

[10] Cass. civ., sez. III, ord. 3 settembre 2019, n. 21965.

[11] A partire da Cass. 141/1951 ove si affermava che sia gli oneri reali che le obbligazioni propter rem «non possono avere un’applicazione generale e illimitata, ma costituiscono figure ammissibili soltanto nei casi previsti dalla legge».

[12] Cass. civ., sez L, sentenza 1 dicembre 2016, n. 24560.