Difetto relativo cappotto termico: vizio e difetto grave dell’opera
di Saverio Luppino, Avvocato Scarica in PDF“La gravità di un difetto, agli effetti dell’art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all’intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto. Questa Corte ha così costantemente spiegato che configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (nella specie, trattandosi di difetti costruttivi nella tamponatura delle pareti esterne dell’edificio in condominio, causa di una riduzione del 50% della resistenza termica), purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici”.[1]
CASO
Un gruppo di acquirenti di unità immobiliari agivano in giudizio al fine di richiedere il risarcimento danni per i vizi relativi alla realizzazione del cappotto di isolamento termico in diverse parti comuni e appartamenti dell’immobile acquistato, nei confronti del venditore ed appaltatore, nel caso, unico soggetto.
Il Tribunale di Bari, investito della questione, dichiarava “inammissibile” la domanda, rigettandola in quanto i condomini, avendo agito come acquirenti ai sensi dell’art 1495 cc, avrebbero dovuto proporre per tempo la denuncia dei vizi degli appartamenti acquistati.
I soccombenti proponevano appello e la Corte, in accoglimento della domanda degli appellanti, qualificava l’azione come responsabilità dell’appaltatore ex art 1669 cc, ravvisando i gravi difetti, condannava il venditore/appaltatore al risarcimento dei danni.
SOLUZIONE
Il soccombente depositava ricorso per Cassazione, affidandosi a due motivi di ricorso, entrambi approfonditi dalla Corte e rigettati.
QUESTIONI
Si premettono brevi cenni sul primo motivo di gravame di carattere prettamente processuale, con riferimento al quale la Cassazione è chiamata a statuire circa l’omesso esame di un elemento istruttorio decisivo da parte della Corte di merito.
Il ricorrente sostiene infatti che la responsabilità dell’appaltatore in seguito alla mancata realizzazione del cappotto termico, è stata stabilita nella sentenza di merito sulla base di valutazioni aprioristiche del CTU.
La Corte di legittimità rigetta il ricorso, sostenendo che il giudizio sull’accertamento compiuto in sede di consulenza tecnica, non è di sua spettanza e conferma che la responsabilità dell’appaltatore non è stata stabilita sulla base di assunti aprioristici, ma solo in seguito ad una valutazione tecnico-scientifica di cui la Corte territoriale ha dato conto nella sentenza impugnata.
Nella fattispecie infatti, l’appaltatore aveva sostenuto che la Corte d’Appello avesse stabilito la responsabilità unicamente alla stregua di assunti non documentati e verificati del CTU, sulla base di una semplice ispezione visiva ad opera dell’ausiliare.
A tal fine la Corte coglie l’occasione per determinare quando ricorre il vizio relativo all’omesso esame di un fatto storico oggetto di discussione tra le parti con carattere decisivo, qualificando come “fatto” una questione storico-normativa rilevante e non anche un elemento probatorio di cui si omette di dare atto nella sentenza, essendo potere del Giudice stabilire di quale delle risultanze probatorie dare conto ai fini della decisione.
Nel rigetto del secondo motivo di gravame, invece, la Cassazione è chiamata a stabilire la responsabilità dell’appaltatore per vizi di costruzione di cose immobili aventi carattere di gravità ai sensi dell’art. 1669 cc.
Con la consueta abilità descrittiva e sintetica, “la penna” del relatore ci ricorda che la norma sui gravi vizi e difetti, configura: ”una responsabilità extracontrattuale, rivolta a promuovere la stabilità e solidità degli edifici, nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e al fine di tutelare l’incolumità personale”.
Tra i difetti inclusi in tale specifica tutela, per i quali l’appaltore è tenuto a rispondere, sono presenti anche quelli che di sè per non idonei a compromettere la stabilità dell’edificio, siano comunque da qualificarsi come gravi.
La gravità si ricollega dunque alle conseguenze che il difetto provoca, prescindendo dalla sua conformazione o dal rapporto sussistente tra la sua entità e l’intera costruzione.
In questo senso, la sentenza richiama tutti i suoi precedenti consolidati insegnamenti di cui alla nota 1, ed alla massima riportata in epigrafe.
Attraverso tale ordinanza, gli ermellini delimitano il perimetro definitorio del “difetto” edilizio, in generale sussistente: allorquando le carenze costruttive dell’opera pregiudichino il godimento o l’abitabilità dell’immobile di per sé considerato.
Nel caso di specie, i lavori sono stati effettuati con materiali non idonei e non a regola d’arte, determinando un difetto costruttivo nella tamponatura delle pareti esterne dell’edifico in condominio e causando una riduzione pari al 50% della resistenza termica.
Seppur il difetto del cappotto termico sia relativo ad elementi secondari ed accessori dell’opera, questo ha determinato un danno all’utilità del bene, nonché una riduzione del suo valore economico ripristinabile unicamente attraverso nuovi lavori di manutenzione e sostituzione e comportanti la sussistenza del vizio e la condanna dell’appaltatore al risarcimento dei danni.
Infine, la Corte statuisce che l’indagine volta ad accertare la riconducibilità della responsabilità ex art 1669 cc o ex art 1667 cc in tema di garanzia per i vizi dell’opera, è di competenza del Giudice di merito, il quale dovrà esaminare la gravità del vizio, se pur relativo ad elementi secondari, al fine di valutare la sua incidenza sull’utilità e godimento dell’immobile.
Se l’accertamento di merito risulterà motivato in modo pertinente, come nel caso in esame, sarà sottratto dal sindacato di legittimità[2].
Il punto di svolta è rappresentato, quindi, dal fatto che la Cassazione si sia premurata di stabilire che un vizio relativo ad un cappotto termico male eseguito determini danni concreti in termini di valore di mercato e di prestazioni energetiche dell’edificio oltre che sul godimento dell’immobile.
La responsabilità ai sensi dell’art 1669 cc, di cui il costruttore sarà chiamato a rispondere in seguito al rigetto dell’impugnazione, configura ad avviso della Corte una responsabilità extracontrattuale di lunga durata, in quanto il vizio deve essere denunciato entro un anno dalla scoperta, la quale dovrà avvenire entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera di costruzione del fabbricato.
[1] Cass. Sez. U. 27.3.2017 n.7756; Cass. civ., Sez. 2^, 9.9.2013 n.20644; Cass. civ. Sez. 2^, 3.1.2013 n.84; Cass. civ., Sez. 2^, 4.10.20111 n.20307; Cass. civ., Sez. 2^, 15.09.2009 n.19868.
[2] Cass. civ. Sez. 2^ 26.04.2005 n.8577; Cass. Sez. 2^, 21.04.1994 n.3794
