Deposito cauzionale e locazione nei servizi intermediati: la disciplina dei rapporti

Sintesi

Nel Real Estate residenziale, con l’affermarsi dell’intermediazione digitale e delle proptech, nel rapporto tra locatori e conduttori si interpongono spesso gestori e soggetti terzi caratterizzati da una forte digitalizzazione, in grado così di rendere più efficienti sia la fase di conclusione del contratto locatizio sia la sua esecuzione.

In assenza di una specifica disciplina civilistica nell’ordinamento italiano, l’incarico conferito dal locatore al gestore – di specifici immobili o di una piattaforma web di intermediazione immobiliare – di ricevere e gestire per suo conto il deposito cauzionale dal conduttore a garanzia del puntuale adempimento delle obbligazioni di quest’ultimo costituisce una fattispecie negoziale nuova e atipica nel nostro ordinamento che richiede una specifica delicatissima regolamentazione contrattuale.

Il mandato all’incasso nel Real Estate residenziale

Le nuove formule di mediazione immobiliare e le nuove tipologie di gestione del Real Estate (o property management), così come le più articolate gestioni delle piattaforme web di intermediazione immobiliare o marketplace (quali Airbnb, per esempio) prevedono ormai sistematicamente che il gestore provveda a incassare i canoni di locazione direttamente dal conduttore per poi riversarli, dopo aver sottratto alcuni importi, al locatore.

Diverso e più complesso è invece un secondo tipo di incarico, quello con cui il gestore, per conto del proprietario, richiede e riceve direttamente anche il deposito cauzionale, per poi restituirlo al conduttore ricorrendo alcuni presupposti.

Per inquadrare questi rapporti, ancora poco conosciuti nel nostro ordinamento e costruiti sulla base di schemi contrattuali ed istituti di matrice anglosassone, dottrina e giurisprudenza sono costrette, in assenza di adeguata disciplina contrattuale, ad interpretare i nuovi modelli negoziali prendendo spunto da alcuni contratti tipici quali l’appalto, il contratto di agenzia, la mediazione e il mandato. Si approda così a ricostruzioni che portano a fattispecie contrattuali atipiche o miste con inevitabili incertezze nell’individuare la natura dell’incarico così come ruoli e responsabilità dei soggetti coinvolti.

L’incarico a riscuotere i canoni e il mandato all’incasso

Nella presente disamina si valuta una specifica fattispecie ricorrente nella prassi, ovvero l’incarico conferito al gestore, sia esso un operatore italiano o il gestore di una piattaforma internazionale, affinché non solo riscuota dal conduttore i canoni di locazione ma anche si impegni a svolgere i servizi relativi alla richiesta e alla gestione del deposito cauzionale.

In particolare, il gestore, in questi casi, assume l’incarico dal locatore non solo di incassare dal conduttore l’eventuale caparra e i canoni locatizi, con obbligo di riversarli al locatore a determinate condizioni, ma anche di richiedere, ricevere e gestire per conto del locatore il deposito cauzionale, da restituire al conduttore, ricorrendo alcuni presupposti contrattualmente delineati.

La prima tipologia di incarico relativa alla riscossione dei canoni può essere per taluni aspetti ricondotta all’istituto del mandato all’incasso. Diffuso nella prassi bancaria (ma anche frequente in specifici settori dell’industria, quali il project finance per gli impianti ad energia rinnovabile o, in alcune soluzioni di appalto nel Real Estate), il mandato all’incasso costituisce valido spunto per la ricostruzione di questa specifica fattispecie.

Anche l’incarico per l’incasso dei canoni può essere dunque concluso

• nell’interesse prevalente del locatore, che desidera affidare un servizio per lui gravoso a un soggetto specializzato dotato di strumenti ad alta digitalizzazione, a volte introducendo come prestazione all’interno di un mandato più generale, a volte affidando il solo incarico per la riscossione degli importi dovuti dal conduttore; oppure
• anche nell’interesse del mandatario (c.d. in rem propriam), come ricorre nella prassi bancaria o, per l’appunto, in alcuni progetti edificatori: con funzione di garanzia, dunque, per il soddisfacimento dell’importo finanziato. Ma con significative differenze.

Il mandato all’incasso nella giurisprudenza

La giurisprudenza in tema di mandato all’incasso si è espressa, in particolare, nel tentativo di evidenziare le differenze con la cessione del credito, contratto a causa variabile disciplinato negli artt. 1260 s.s. c.c., precisando che “il mandato irrevocabile all’incasso, a differenza della cessione di credito, non trasferisce la titolarità del credito, che resta in capo al mandante, ma solo la legittimazione a riscuoterlo e la garanzia si realizza in forma empirica e di fatto (Cass. 30 gennaio 2003, n. 1391, Cfr. anche Cass. 23 febbraio 2022, n. 6060). Tuttavia, nella fattispecie del mandato all’incasso dei canoni, la funzione di garanzia è solo parziale, in quanto l’eventuale debito del locatore verso il gestore è solitamente limitato al compenso a quest’ultimo per i servizi resi, di gran lunga inferiore agli importi dei canoni incassati dal gestore per conto del locatore. L’istituto dell’incarico a riscuotere i canoni e riversarli al proprietario, dedotti i compensi, rimane pertanto un istituto atipico, non perfettamente coincidente, né nella disciplina né nelle soluzioni al mandato all’incasso conosciuto nel nostro ordinamento.

Diversa questione vale per l’incarico al gestore di svolgere i servizi relativi al deposito cauzionale e alla verifica del corretto adempimento delle obbligazioni del conduttore.

Sul deposito cauzionale gestito dal gestore

La natura giuridica del deposito cauzionale, in generale, è dibattuta, ma secondo le tesi oggi prevalenti, trattasi di pegno irregolare, ovvero di un pegno che ha ad oggetto cose fungibili (solitamente una somma di denaro). Nell’ipotesi generale di deposito cauzionale, la proprietà delle cose fungibili ricevute passa direttamente al creditore con l’obbligo di restituire al depositante tantundem (Cass. 6 dicembre 2006, n. 26154). Sul punto, la giurisprudenza ha precisato che “la natura giuridica del pegno irregolare comporta che le somme di denaro…diventano – diversamente che nell’ipotesi di pegno regolare – di proprietà del creditore stesso…” (Cass. 10 febbraio 2015, n. 2479).

Trattandosi di importo che, nell’ipotesi fisiologica, deve essere dunque restituito al conduttore, l’incarico per la sua “riscossione” costituisce solo un servizio supplementare al locatore nonché lo strumento necessario al gestore per svolgere il proprio compito di controllo dell’unità abitativa e della corretta osservanza di tutte le obbligazioni contrattuali al termine di ogni contratto locatizio prendendo le opportune decisioni conseguenti, in linea con la relativa disciplina contrattualmente definita. Sarà proprio questa disciplina a definire di volta in volta la natura dell’incarico, il ruolo specifico del gestore e della piattaforma nella specifica situazione e le relative responsabilità.

Le responsabilità del locatore e del gestore

Posto che il rapporto di deposito cauzionale si conclude tra locatore e conduttore per il tramite del gestore, il conduttore, salvo eventuali diversi accordi nel contratto locatizio, potrà contestare anche al locatore tale indebita mancata restituzione. Si applicano in questo caso le regole generali sul deposito cauzionale (vedi https://www.eclegal.it/deposito-cauzionale-nel-real-estate-obbligo-restituzione/).

Nei rapporti tra locatore e gestore, invece, nel caso in cui la decisione del gestore non rappresenti gli “interessi del mandante” o comunque violi disposizioni concordate nell’accordo gestorio, si può configurare una responsabilità contrattuale.

Ulteriori e diversi aspetti, ancorché estranei alla presente disamina, devono essere affrontati quando il rapporto con il gestore non è sottoposto alla legge italiana e quando il deposito cauzionale viene gestito attraverso strumenti di pagamento digitali.

Sui gestori, infine, gravano specifici obblighi in tema di informazione  e trasparenza (v. a titolo di esempio D.Lgs 6 settembre 2005, n. 206 e succ. mod., c.d. Codice del Consumo) e gli altri obblighi previsti dalla normativa europea.

Necessario, dunque, che il gestore che offre anche il servizio di richiedere, ricevere e gestire il deposito cauzionale ne preveda, in modo chiaro e inequivocabile, nelle condizioni generali o nel singolo regolamento contrattuale, la specifica disciplina nel rispetto dei principi dell’ordinamento italiano e della regolamentazione europea applicabile.