Danni causati da “distrazione” del conduttore a terzi: il locatore proprietario dell’appartamento non è responsabile in solido

Corte d’Appello di Salerno – Sezione II^ civile – Sentenza 30 giugno 2020 n. 801.

“Ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la res che ha dato luogo all’evento lesivo; rapporto che postula l’effettivo potere sulla res, ossia la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere-dovere di intervento su di essa. In caso di locazione dell’immobile, si determina anche il trasferimento al conduttore della disponibilità del bene locato con conseguente obbligo di custodia dello stesso.”.

CASO

La vicenda in rassegna ha come protagonista il conduttore di un appartamento, reo di avere dimenticato il rubinetto dell’acqua aperto e comportato l’allagamento dell’appartamento condotto e di quello sottostante, adibito a studio fotografico. L’acqua, tracimata dal bagno del primo piano, si era riversata copiosamente sul pavimento, penetrando nel piano sottostante attraverso il solaio, propagandosi al soffitto ed alle pareti dei vani direttamente sottostanti e comunicanti, raggiungendo per gocciolamento anche il calpestio dei vani terranei e di conseguenza gli arredi, i tavoli e tutto quanto era presente nel locale sottostante.

Il proprietario del locale adibito a studio fotografico citava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore, sia l’autore materiale del danno (il conduttore) sia il proprietario dell’appartamento, chiedendo loro il risarcimento dei danni subiti.

Il giudicante adito, accertato che le infiltrazioni presenti nell’immobile dell’attore provenivano dal bagno presente nell’abitazione sovrastante e rilevato che le stesse non erano causalmente riconducibili a rotture o guasti all’impianto idrico; accoglieva la domanda attorea e condannava i convenuti in solido tra loro al risarcimento dei danni per il deterioramento delle strutture murarie ovvero per quello delle attrezzature presenti nello studio fotografico sito al piano terra.

Il proprietario dell’immobile, soccombente in primo grado, appellava la relativa sentenza dinanzi alla Corte d’Appello di Salerno. In particolare, l’appellante lamentava che il Tribunale, pur avendo la “prova certa, inequivocabile ed inconfutabile” della riconducibilità dell’evento dannoso alla sola responsabilità del conduttore dell’immobile ovvero che i danni provocati erano ricollegabili ad un servizio igienico – sanitario il cui rubinetto era stato inavvertitamente lasciato aperto dal conduttore – aveva erroneamente affermato la responsabilità solidale del proprietario e del conduttore, condannandoli in solido tra loro al risarcimento del danno. Tanto premesso, l’appellante concludeva chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, affinché venisse esonerato dal risarcimento dei danni subiti dall’appellato.

SOLUZIONE

La Corte d’Appello di Salerno accoglieva il gravame avanzato dal proprietario dell’immobile e per l’effetto, in parziale riforma della sentenza di primo grado, escludeva la responsabilità solidale di quest’ultimo, confermando l’esclusiva responsabilità del conduttore in ordine ai danni oggetto del giudizio.

QUESTIONI

Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità in caso di danni da cose in custodia originati da un immobile condotto in locazione, il proprietario del bene è responsabile, in via esclusiva, per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, salvo che egli provi la sussistenza del caso fortuito e, cioè, di un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile – che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore – determinante la causazione del danno[1]. Per ciò che attiene alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri – come i servizi dell’appartamento – la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del citato art. 2051 cod. civ., grava soltanto sul conduttore medesimo[2].

Tornando alla fattispecie in commento, i danni all’attore, che ivi svolgeva attività di studio fotografico, così come riscontrati in atti dagli accertamenti del consulente tecnico di ufficio, venivano causalmente ricondotti alla tracimazione dell’acqua da una vasca dell’appartamento, condotto in locazione dal convenuto, che raggiungeva il pavimento dell’appartamento e quindi penetrava al piano sottostante attraversando il solaio, e ciò poiché il conduttore aveva dimenticato il rubinetto dell’acqua aperto. Attestata l’assenza di alcuna rottura delle tubazioni o degli impianti o delle strutture, la sentenza di primo grado,  andava riformata nella parte oggetto di impugnazione e cioè in relazione alla dichiarazione di responsabilità solidale del proprietario dell’immobile ed alla condanna di quest’ultimo al risarcimento del danno in solido con il conduttore. Ciò in quanto, l’assenza di rotture alle tubazioni – attestata dall’idraulico intervenuto al momento dei fatti e dalle risultanze della consulenza tecnica di ufficio – consentiva di affermare l’insussistenza di qualsivoglia responsabilità del proprietario dell’immobile dal quale originava la fuoriuscita di acqua, in assenza di rapporto diretto ed assenza di imputabilità dell’occorso, interamente ascrivibile alla condotta imperita e negligente del conduttore.

Con riferimento ai danni da cose in custodia ai fini della configurabilità della responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere-dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario. Ritenuto pacifico che nel caso della locazione di immobile pedissequamente si determina anche il trasferimento al conduttore della disponibilità del bene locato con conseguente obbligo di custodia dello stesso, nella specie non si configurava alcuna ipotesi di responsabilità solidale tra il proprietario ed il conduttore, tanto più alcuna responsabilità esclusiva del proprietario.

Da tanto conseguiva la riforma della sentenza di primo grado con riferimento alla affermazione della responsabilità solidale del proprietario nella causazione dell’evento dannoso ed alla condanna solidale dello stesso al pagamento del risarcimento del danno, delle spese di lite e di consulenza tecnica di ufficio.

[1] cfr. Cass. civ. sez. III, sent. del 04/11/2019, n. 28228

[2] cfr. Cassazione civile sez. III, 26/11/2019, n. 30729; cfr. Cass. III civile, sent. 21788/2015