Credito fondiario: sul superamento del limite di finanziabilità (in attesa delle Sezioni Unite)

Come noto, con l’ordinanza interlocutoria n. 4117/2022 della Prima Sezione è stata rimessa alle Sezioni Unite la questione inerente agli effetti del superamento del limite di finanziabilità – pari all’80% del “valore” dei beni ipotecati o del “costo” delle opere da eseguire sugli stessi – nelle operazioni di credito fondiario ex art. 38 TUB (in argomento Fiorucci, Controversie bancarie. Casi e soluzioni giurisprudenziali, Milano, 2022, p. 478 ss.; Musolino, Mutuo fondiario. La nullità conseguente al mancato rispetto del limite di finanziabilità, in Rivista del notariato, 2021, p. 810). 

Nell’ordinanza predetta sono evidenziate alcune criticità dell’indirizzo dominante in caso di violazione del limite di finanziabilità, ossia nullità del mutuo fondiario con sua eventuale conversione, ricorrendone i presupposti, in finanziamento ipotecario ordinario. 

In particolare, è rilevato che la nullità del contratto di mutuo è riveniente non dalla violazione di una fonte normativa primaria ma subordinata (soft law), ossia il provvedimento di Banca d’Italia sui limiti di finanziabilità; è altresì osservato che la verifica del valore del cespite cauzionale avviene attraverso valutazioni estimatorie che presentano indubbi margini di opinabilità e di incertezza valutativa: la sanzione della nullità potrebbe allora apparire sproporzionata se e in quanto fondata sulla verifica di valori di mercato che presentano un certo margine di opinabilità. Infine, appare iniquo che il mutuatario che ha ricevuto una somma superiore al limite di finanziabilità (illegittima costituzione della garanzia ipotecaria) realizzi la completa liberazione dell’immobile dall’ipoteca.  

La scorta di questi rilievi, l’ordinanza di rimessione pare privilegiare un « percorso … alternativo » alla eventuale conversione ex art. 1424 c.c. del mutuo fondiario nullo, costituito dalla riqualificazione del contratto alla stregua di un mutuo ipotecario ordinario, prescindendo dal nomen iuris adoperato dalle parti e sterilizzandolo delle tutele speciali previste dalla legge, in favore del mutuante, per i finanziamenti fondiari.  

Di questo tenore sono le conclusioni (in attesa delle Sezioni Unite) anche di un’altra recentissima ordinanza interlocutoria n. 7509 dell’8 marzo 2022 della Terza Sezione della Cassazione: 

– il limite di finanziabilità può bene identificarsi come elemento conformativo della species mutuo fondiario del genus di ogni altro mutuo ipotecario: poiché non può dirsi imposto, non solo esplicitamente ma nemmeno per implicito, a pena di nullità, esso qualifica o conforma un particolare tipo contrattuale di alcune particolarità o caratteristiche, rendendone una specie di un genere più ampio; 

– pare agevole inferirne che la carenza di quel presupposto non inficia, di norma, l’assetto negoziale complessivo, ove questo possa, come in effetti può, conservarsi nonostante l’eliminazione di quegli elementi caratterizzanti: manca qualunque intento repressivo o punitivo del finanziatore che viola quel limite, ma vi è esclusivamente la disattivazione dei privilegi che il puntuale rispetto di quel limite, funzionale ad un corretto ed equilibrato funzionamento del mercato del credito, avrebbe potuto comportare in favore del finanziatore;  

– il mutuo fondiario altro non è se non una specie di mutuo tra le tante che possono essere erogate, con la peculiarità che esso è regolato da una disciplina di particolare favore per i mutuanti, la quale è volta a raggiungere sostanzialmente due differenti obiettivi: incentivare gli operatori professionali a erogare credito, potendo fare affidamento su una più rapida e più agevole procedura per l’eventuale suo recupero forzoso, da un lato, ma anche, dall’altro lato, mantenere una sana e prudente gestione, evitando di concedere finanziamenti in modo eccessivo rispetto alle garanzie patrimoniali offerte dai mutuatari; 

– ne consegue che il mutuo pur qualificato come fondiario, ove non in regola con le disposizioni dell’art. 38 TUB per intervenuto superamento dei limiti di finanziabilità, altro non è che un ordinario mutuo ipotecario; e, da un lato, non sussiste né la nullità del sinallagma né la verifica della possibilità di dar luogo alla conversione in altro tipo di contratto, ma semplicemente si fa luogo alla disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario originario e della garanzia ipotecaria.