Contratto preliminare di compravendita immobiliare e proroga tacita del termine per il definitivo mediante pagamento di nuovo acconto

Corte di Cassazione, 30 marzo 2021, n. 8765, Pres. Di Virgilio, Rel. Dongiacomo

Parole chiave Compravendita immobiliare – Contratto preliminare – Termine per il definitivo – Pagamento di nuovo acconto – Tacita proroga del termine

Massima

In tema di contratto di compravendita di immobile, quando il contratto preliminare contiene un termine per la stipula del contratto definitivo e il termine viene inutilmente superato, il fatto che il promittente venditore accetti un nuovo acconto dal promissario compratore dopo la scadenza del termine implica una proroga tacita del termine.

Disposizioni applicate

Art. 1350 c.c. (atti che devono farsi per iscritto), art. 1351 c.c. (contratto preliminare)

CASO

Il caso affrontato dalla Corte di cassazione nell’ordinanza n. 8765 del 2021 riguarda le compravendite immobiliari e può essere così illustrato. I due proprietari di un immobile stipulano con un promissario acquirente un contratto preliminare di vendita dell’immobile. Le parti fissano un termine per la stipula del definitivo. Il promissario acquirente paga, in più occasioni, delle somme di danaro ai promittenti venditori. Scaduto il 13 aprile 2009 il termine previsto nel preliminare per la stipula del contratto definitivo senza che si sia giunti al rogito notarile, immediatamente dopo (il 14 aprile 2009) i promittenti venditori diffidano il promissario acquirente a recarsi presso il notaio per la conclusione del contratto definitivo e per versare il saldo del prezzo. La diffida ad adempiere, tuttavia, viene inviata a un indirizzo sbagliato e non giunge a conoscenza del promissario acquirente. Poche settimane dopo (il 6 maggio 2009) il promissario acquirente paga un’ulteriore parte del prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà dell’immobile, prezzo che viene accettato dai promittenti venditori senza alcuna osservazione. Nonostante questo ulteriore pagamento, i promittenti venditori vendono il 27 maggio 2009 l’immobile a terzi, considerando ormai scaduto il termine per la conclusione del definitivo e sentendosi dunque liberi di vendere l’immobile a terzi.

I promittenti venditori, allettati dalla possibilità di trattenere gli ingenti importi (€ 157.200) già incassati dal promissario acquirente, agiscono in giudizio per far dichiarare dal giudice che il promissario acquirente è stato inadempiente rispetto all’obbligo di stipulare il definitivo. Dal canto suo, il promissario acquirente non può certo subire la perdita di detto significativo importo e reagisce all’azione dei promittenti venditori, cercando di dimostrare in giudizio che vi era stata una proroga tacita del termine per la conclusione del contratto definitivo e che dunque i soggetti inadempienti erano proprio i promittenti venditori che – ignorando il contratto preliminare – avevano venduto a un terzo.

SOLUZIONE

Nel caso in esame si evidenzia un conflitto, invero piuttosto frequente nella prassi, fra promittenti venditori e promissario acquirente. Il punto controverso è il seguente:

1. prevalgono i promittenti venditori, per il superamento da parte del promissario acquirente del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo, oppure
2. prevale il promissario acquirente, a causa di una proroga tacita del termine originariamente previsto nel contratto preliminare in conseguenza del pagamento di un ulteriore acconto da parte del promissario acquirente effettuato dopo la scadenza del termine?

La Corte di Cassazione reputa che le parti abbiano derogato tacitamente al termine previsto per la conclusione del contratto definitivo. È vero che, per le compravendite immobiliari è prevista le forma scritta (sia per il preliminare che per il definitivo) a pena d’invalidità del contratto; tuttavia la forma scritta riguarda gli elementi essenziali del contratto – ossia il consenso, l’oggetto e il prezzo dell’operazione – non gli elementi accessori del contratto, come il termine per il definitivo. Il termine può essere prorogato anche verbalmente.

QUESTIONI

Le compravendite immobiliari sono tipicamente operazioni a formazione progressiva. Generalmente viene prima stipulato un c.d. “preliminare di preliminare”, consistente in una proposta di acquisto formulata dal promissario acquirente che viene accettata dal promittente venditore. Poi fa seguito un preliminare vero e proprio, che può anche essere trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. Infine si giunge all’agognato rogito notarile, con il quale viene trasferita la proprietà dell’immobile.

Alla firma del preliminare è usuale che il promissario acquirente paghi una caparra o un acconto. Nel preliminare si fissa altresì, di solito, un termine per il definitivo. Tuttavia, per le più diverse ragioni, può capitare che non si giunga mai al contratto definitivo, dovendosi in questo caso capire di chi sia la responsabilità. L’accertamento della responsabilità è fondamentale per determinare cosa debba succedere delle somme che sono state pagate dal promissario acquirente. Nel caso affrontato dalla Corte di cassazione in commento, il promittente venditore imputa al promissario acquirente di non aver rispettato il termine per il definitivo. La contestazione corrisponde al vero, ma la Suprema Corte ritiene che il mancato rispetto del termine non abbia conseguenze avendo le parti pattuito una proroga dello stesso. Detta proroga non è stata formalizzata per iscritto da ambedue le parti, ma ciò – dice la Cassazione – non è necessario, in quanto si tratta di un elemento accessorio del contratto.

Il contratto preliminare deve rivestire la stessa forma del contratto definitivo (art. 1351 c.c.). Tuttavia non è necessario che il preliminare contenga tutti gli elementi del definitivo. Anzi: si conclude un contratto preliminare proprio perché non si conoscono ancora tutti gli elementi che andranno a confluire nel contratto definitivo. Cass., 10 maggio 2018, n. 11297, ha precisato che, ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali.

Un elemento che, in quanto non essenziale, potrebbe mancare nel contratto preliminare è il termine per il contratto definitivo. Proprio in quanto è un elemento che può mancare, esso può essere aggiunto in un momento successivo rispetto al preliminare senza rispettare la forma scritta. Oppure, come avvenuto nel caso in commento, il termine originario può essere prorogato anche tacitamente. Già in precedenza la Corte di cassazione (25 giugno 2005, n. 1370) aveva stabilito che, poiché la forma scritta ad substantiam prevista dall’art. 1350 c.c. riguarda soltanto i requisiti essenziali del contratto e non gli altri elementi, come quelli che regolano la sua esecuzione (ad esempio il termine per l’adempimento), è valido l’accordo verbale con cui le parti differiscano il termine pattuito nel contratto preliminare per la stipulazione di quello definitivo.