Contratto preliminare e azione ex art. 2932 c.c.:  anche le menzioni catastali, insieme a quelle edilizie ed urbanistiche, costituiscono condizioni dell’azione

Cass. civ. Sez. Seconda Sent., 25/06/2020, n. 12654, Pres. D’Ascola, Est. Cosentino

Contratto preliminare – Art. 2932 c.c. – Condizioni dell’azione – Menzioni catastali – Dichiarazioni conformità edilizia e urbanistica  

[1] In tema di contratto preliminare, la presenza delle menzioni catastali, ex art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, rappresentando, al pari di quanto previsto per le menzioni edilizie ed urbanistiche, una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., deve sussistere al momento della decisione – la relativa produzione potendo intervenire anche in corso di causa, non incorrendo nelle ordinarie preclusioni. ed è richiesta anche per i giudizi già pendenti alla data di entrata in vigore dell’art. 29 cit.. Il mancato riscontro, da parte del giudice investito della domanda di adempimento del contratto in forma specifica, dell’esistenza di tali menzioni costituisce, un “error in iudicando”, i cui effetti si esauriscono, tuttavia, all’interno del processo e non integrano un vizio di contenuto-forma della sentenza, tale da determinare la nullità ovvero la inidoneità ad essere trascritta.

Disposizioni applicate

Art. 2932 c.c., Art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985

CASO

L’attore ha agito in giudizio per sentir accertare la autenticità della sottoscrizione apposta da controparte in calce alla dichiarazione di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto relativa ad un immobile sito in Napoli e, quindi, per sentir accertare la conclusione inter partes di un contratto definitivo di compravendita e il conseguente trasferimento della proprietà di detto immobile. In subordine, l’attore ha chiesto accertarsi la conclusione inter partes di un contratto preliminare di compravendita relativo a tale immobile, dichiararsi l’inadempimento della promittente venditrice e quindi emettersi sentenza ex art. 2932 c.c.

In primo grado il Tribunale di Napoli ha dichiarato l’autenticità della sottoscrizione apposta all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto inviata all’attore, ha quindi qualificato il contratto come contratto di vendita e trasferito la proprietà dell’immobile.

La sentenza è stata quindi riformata in secondo grado, che ha escluso il perfezionamento di un contratto inter partes. Tale pronuncia è stata quindi impugnata dall’attore avanti la Corte di Cassazione.

In sede di rinvio la Corte d’appello di Napoli ha confermato la prima decisione della stessa Corte in punto di accertamento dell’intervenuta conclusione di un contratto, ma si è discostata da tale decisione in punto di qualificazione del contratto, giudicando il medesimo non come contratto definitivo, immediatamente traslativo, ma come contratto preliminare. Il giudice di rinvio ha quindi emesso sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento dell’immobile in favore dell’attore, subordinatamente al pagamento del residuo prezzo.

Avverso tale sentenza la promittente venditrice ha proposto ricorso in Cassazione.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione afferma che la presenza delle menzioni catastali deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.

QUESTIONI 

La sentenza in commento si occupa di esaminare se le menzioni catastali relative all’immobile oggetto di trasferimento ex art. 2932 c.c. costituiscano o meno condizione dell’azione stessa, al pari delle menzioni edilizie ed urbanistiche.

In primis la Corte ha affermato che il difetto delle indispensabili dichiarazioni urbanistiche richieste dalla legge a pena di nullità in sede di contratto preliminare non comporta la nullità dell’atto stesso, in quanto tale obbligo non sussiste per gli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, bensì solo per gli atti produttivi di effetti reali.

L’obbligo di menzionare le informazioni catastali dell’immobile in sede di trasferimento è previsto dall’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito con la legge 30 luglio 2010, n. 122, il quale sancisce che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Dalla lettura testuale della norma si evince chiaramente che tale obbligo sussiste per i contratti ad effetti reali e non per quelli ad effetti obbligatori, come i contratti preliminari.

Nel caso di specie, la ricorrente ha impugnato la sentenza resa ex art. 2932 c.c. per aver trasferito l’immobile in difetto di prova in ordine alla commerciabilità del bene, tanto in relazione alla sua regolarità edilizia ed urbanistica, quanto in relazione alla sua coerenza catastale. Tale mancanza avrebbe dovuto impedire l’emissione della pronuncia ex art. 2932 c.c., trattandosi tali elementi di condizione dell’azione.

La Corte ha affrontato separatamente la mancanza di prova della conformità edilizia ed urbanistica dalla mancanza di prova della coerenza catastale.

La conformità edilizia ed urbanistica è richiesta a pena di nullità dall’art. 17 della legge n. 47 del 1985 (ora sostituito dall’art. 46 d.p.r. n. 380/2001) e dall’art. 40 della medesima legge. In assenza di prova sul punto, la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere pronunciata.

Tale principio si fonda su due presupposti: da un lato si ritiene che la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano l’autonomia negoziale delle parti; dall’altro lato, la possibilità di successiva conferma, con effetto sanante, del contratto nullo (stabilita dalla citata normativa speciale) non può influenzare la disciplina codicistica della sentenza ex art. 2932 c.c., attesa l’evidente incompatibilità tra l’istituto della conferma dell’atto nullo previsto dalla normativa speciale e le peculiari caratteristiche della sentenza con l’autorità di giudicato che essa è destinata ad acquistare.

Per tali motivi, la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicchè la relativa produzione può intervenire anche in corso di causa, purchè prima della decisione (sul punto si è espressa anche Cass. Civ. SS.UU. 8230/2019).

Nel caso di specie, tali dichiarazioni sono state rese dal promissario acquirente nel corso del giudizio di legittimità, facendo salvo il principio peraltro espresso dalla Cassazione con sentenza n. 23825/2009, secondo cui deve comunque prevalere la tutela del promissario acquirente a fronte di un inesistente concreto interesso pubblico di lotta all’abusivismo.

Con riferimento invece alla dichiarazione di coerenza catastale ex art. 29, comma 1bis, legge n. 52/1985, che comprende “oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”, la Corte di legittimità ha preliminarmente verificato se tale dichiarazione costituisca condizione dell’azione di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c., analogamente a quanto ritenuto in ordine alle dichiarazioni di conformità edilizia e urbanistica.

Discostandosi da parte della dottrina, che ritiene che le dichiarazioni di conformità catastale non rappresentino condizione dell’azione in quanto la norma individua tale obbligo solo con riferimento agli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi” escludendo pertanto le scritture private non autenticate, la Suprema Corte ha affermato che la norma in commenta deve essere interpretata attuando il principio per cui la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né un effetto che eluda le norme di legge in materia. Né tanto meno può risultare rilevante sul punto la possibilità di sanare tale nullità, come previsto dalla normativa speciale, in sede di azione ex art. 2932 c.c., in ragione della incompatibilità tra tale istituto e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorità di giudicato che questa è destinata ad acquistare.

Per tali ragioni la Corte ha concluso per affermare che la presenza delle menzioni catastali deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.