Contratto di mediazione e vessatorietà della clausola contrattuale che attribuisce al mediatore un compenso anche in caso di recesso del preponente

Cass. civ. Sez. Seconda Sent., 08/09/2020, n. 19565, Pres. D’Ascola, Est. Giannaccari

Compenso dovuto anche in caso di recesso da parte del preponente – Importo svincolato dall’attività concretamente svolta dal mediatore – Vessatorietà ai sensi dell’art. 33, comma 1, Codice del consumo – Configurabilità – Condizioni

[1] La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trovi giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore, essendo compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata posta in essere dal medesimo attraverso condotte propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all’acquisto del bene. Si presume vessatoria la clausola che consenta al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore, se quest’ultimo non conclude il contratto o recede dallo stesso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal primo il doppio della somma corrisposta ove sia egli a non concludere il contratto oppure a recedere.

Disposizioni applicate

Art. 1469bis c.c., art. 33 D. Lgs. 206/2005

CASO

L’agenzia immobiliare ha ingiunto al cliente il pagamento di una somma a titolo di penale, pari all’1% del valore stimato di vendita, per l’anticipato recesso dal contratto di mediazione stipulato, come pattuito nell’incarico. Il cliente, infatti, ha receduto anticipatamente dall’accordo, ritenendo che la stima del prezzo di vendita fosse incongruo e inferiore rispetto a quello effettuato da altre agenzie immobiliari.

Con atto di citazione il cliente ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo, deducendo in particolare la vessatorietà della clausola contenuta nel mandato di mediazione immobiliare e il significativo squilibrio contrattuale tra il mandante-consumatore e il professionista. Il Giudice di primo grado ha quindi revocato il decreto ingiuntivo accolto, dichiarando nullo ed inefficace il contratto stipulato tra le parti.

Tale pronuncia è stata successivamente appellata dall’agenzia immobiliare e in secondo grado il decreto ingiuntivo è stato confermato. Secondo il giudicante la clausola in questione non avrebbe infatti avuto carattere vessatorio in assenza di un concreto squilibrio tra le posizioni delle parti.

Il mandante ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione riconosce la vessatorietà della clausola contrattuale del contratto di mediazione che prevede il diritto alla provvigione anche in caso di recesso del venditore, allorquando il compenso non trovi giustificazione nella prestazione effettivamente svolta dal mediatore, essendo compito del giudice di merito valutare caso per caso se e quale attività sia stata posta in essere dal mediatore stesso.

QUESTIONI

La pronuncia in commento si occupa, tra le altre, di verificare ai sensi e per gli effetti dell’art. 33 D. Lgs. 206/2005 (d’ora in poi Codice del Consumo) la vessatorietà o meno della clausola contrattuale che prevede il diritto alla provvigione in capo al mediatore anche in caso di recesso del venditore.

Tale norma, di matrice europea, prevede infatti la nullità della clausola che impone al consumatore il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente di importo manifestamente eccessivo.

Come è noto, tutta la normativa consumeristica è finalizzata ad apprestare una tutela incisiva e pregnante al consumatore – parte ritenuta contrattualmente più debole – nella definizione dell’assetto negoziale.

L’art. 3 del Codice del Consumo definisce il consumatore come “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta” e contrappone tale figura a quella del professionista, che nella medesima norma viene identificato come la “persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale”.

La normativa pone poi particolare attenzione alle c.d. clausole vessatorie, la cui disciplina è appunto contemplata dagli artt. 33 e ss. del Codice del Consumo.

È doveroso evidenziare che la Corte di Giustizia europea ha affermato più volte che la normativa inerente la vessatorietà delle clausole rappresenta una disposizione imperativa, avente il rango di norma di ordine pubblico, tesa ad assicurare un equilibrio reale tra le prestazioni contrattuali finalizzato a ristabilire l’uguaglianza tra le parti contraenti (cfr. sentenze del 17.7.2014, Sànchez Morcillo e Abril Garcìa, C-169/14, EU:C:2014:2099, punto 23, nonché del 21.12.2016, Gutiérrez Naranjo e a., C-154/15, C-307/15 e C-308/15, EU:C:2016:980, punti 53 e 55).

Il cennato art. 33, comma 1, del Codice del Consumo pone un’enunciazione generale, definendo vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

L’indagine giudiziale circa la natura vessatoria delle clausole è agevolata dalla tipizzazione normativa di un elenco di clausole per le quali sussiste una presunzione assoluta di vessatorietà. L’automatica comminazione della sanzione della nullità parziale della clausola, e non dell’intero rapporto contrattuale, associata a tali previsioni subisce una deroga espressa con riguardo alle cd. clausole presumibilmente vessatorie.

Il secondo comma dell’art. 33 Codice del Consumo, infatti, elenca le clausole soggette ad una presunzione relativa di vessatorietà, in forza della quale una previsione negoziale e astrattamente riconducibile ad una o più delle clausole si presume vessatoria, salvo che il professionista fornisca la prova contraria.

L’onere probatorio del professionista può essere assolto mediante la dimostrazione, caso per caso, che la clausola non sia stata unilateralmente imposta dallo stesso, ma abbia formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti, purchè la medesima risulti caratterizzata dagli indefettibili requisiti dell’individualità, serietà ed effettività (cfr. Cass. civ. 20.3.2016, n. 6802; Cass. civ. 26.9.2008, n. 24262).

Con riferimento specifico al contratto di mediazione e alla clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore, si rileva che la Suprema Corte, con sentenza n. 22357 del 3.11.2010, ha statuito che tale previsione può presumersi vessatoria se le parti non abbiano espressamente pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. In tale contesto, il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.

Il giudice di merito deve pertanto tener conto che il compenso va parametrato all’attività concretamente svolta dal mediatore tra la conclusione dell’incarico e il recesso della parte.

Sul punto è peraltro intervenuta recentemente la Corte di Giustizia che, con la sentenza del 4.6.2020 C-495/19, ha affermato che l’indagine per accertare la natura vessatoria delle clausole deve essere effettuata dal giudice attraverso l’acquisizione d’ufficio dei mezzi istruttori necessari alla verifica e l’interpretazione della normativa nazionale alla luce delle disposizioni europee.

Nel caso di specie, il recesso del mandante è avvenuto dopo dieci giorni dal conferimento dell’incarico. Il giudice di legittimità pertanto rileva che, considerato il breve lasso temporale intercorrente tra la conclusione del contratto e l’esercizio del diritto di recesso, il giudice di merito avrebbe dovuto effettuare una attenta valutazione dell’attività effettivamente svolta dal mediatore, al fine di parametrare quest’ultima al compenso richiesto.

La Corte di Cassazione, cassando quindi la sentenza impugnata e rinviando al giudice di merito per la decisione, ha infine rilevato che la corte di merito ha omesso altresì di valutare il profilo di vessatorietà della clausola in questione anche con riferimento alla lett. e) dell’art. 33 Codice del Consumo, che stabilisce la presunzione di vessatorietà della clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest’ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere.