Il Condomìnio risponde dei danni subiti dal giardino di un condòmino in occasione dei lavori svolti sulle parti comuni

Cassazione civile, sez. II, ordinanza 16 luglio 2021, n. 20322. Presidente R.M. Di Virgilio – Estensore L. Abete

Massima: “In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condomìnio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condomìnio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’appaltatore stesso”.

CASO

Il condòmino Tizio è stato proprietario di un appartamento con annessa una cantina entrambi insistenti nel condomìnio nella città di Napoli.

In quegli stessi anni lo stabile condominiale è stato interessato da lavori di manutenzione straordinaria affidati in appalto alla ditta Sempronia, la quale, tuttavia, dopo aver svolto le opere di manutenzione ha riconsegnato gli immobili con danni di vario genere.

In specie, il giardino di proprietà del condòmino Tizio ha subito svariati danni a causa dei lavori portati a termine dall’impresa appaltatrice.

Con atto di citazione tale condòmino ha citato a comparire innanzi al Tribunale civile di Napoli il condomìnio chiedendo che fosse condannato al risarcimento dei danni subito al proprio bene.

Il condomìnio si è costituito insistendo sia per il rigetto delle domande avversarie che per la chiamata in causa della ditta Sempronia, ossia l’appaltatrice che ha materialmente eseguito l’opera, al fine di essere manlevato dalla stessa, in ipotesi di condanna.

La ditta Sempronia non si è costituita nel giudizio di primo grado.

Il Tribunale partenopeo, con sentenza pronunciata qualche anno dopo, ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva del condomìnio, ha accolto la domanda da questi proposta nei confronti della ditta che ha svolto i lavori e conseguentemente ha condannato l’attore al pagamento delle spese processuali.

La ditta ha appellato la decisione del giudice di prime cure, mentre il condòmino ha proposto appello incidentale.

Il condomìnio ha resistito anche in appello.

La Corte d’Appello di Napoli ha ribaltato completamente la sentenza di primo grado, accogliendo l’appello principale proposto dalla ditta che ha svolto i lavori, rigettando la domanda contro la ditta Sempronia proposta nell’appello incidentale dal condòmino Tizio, infine, in parziale accoglimento dell’appello incidentale sempre da questi proposto, ha condannato il condomìnio a risarcire i danni subiti dal condòmino in occasione dei predetti lavori, rigettando la domanda di manleva che il condomìnio aveva formulato nei confronti della ditta che era stata incaricata di svolgere le opere di manutenzione straordinaria dello stabile.

In particolare, la corte territoriale ha evidenziato che il condomìnio è effettivamente responsabile per i danni arrecati al giardino di proprietà del condòmino appellante incidentale. Inoltre, ha rilevato che dalla documentazione processuale prodotta si è potuto desumere che i danni arrecati ai giardini di pertinenza delle unità immobiliari situate al piano seminterrato non sono dipesi dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta incaricata, ma sono conseguenza inevitabile dell’esecuzione delle opere deliberate dal condomìnio stesso.

Conseguentemente, il condomìnio ha impugnato tale decisione proponendo ricorso per Cassazione fondato su quattro motivi.

Il condòmino Tizio e la ditta che ha svolto i lavori hanno depositato controricorso invocando l’inammissibilità o il rigetto del ricorso presentato dal condomìnio, con il favore delle spese di lite.

SOLUZIONE

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 20322 del 16 luglio 2021, ha rigettato il ricorso proposto dal condomìnio, ritenendo che nessuno dei quattro motivi fosse fondato. Il Supremo Collegio ha confermato la decisione della corte partenopea e ha, pertanto, condannato il condomìnio a rimborsare alle altre parti le spese del giudizio di legittimità. Inoltre, gli ermellini hanno accertato che nel caso di specie sussistono i presupposti per la condanna al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’articolo 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002, se dovuto.

QUESTIONI

1.Con il primo motivo di ricorso il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1667 e 1669 c.c., degli articoli 115 e 116 c.p.c. e degli articoli 2, 8 e 13 del contratto di appalto, ovvero l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.

In particolare, ha dedotto che nei richiamati articoli del contratto d’appalto è espressamente prevista la responsabilità dell’appaltatore per i danni a terzi, che la ditta è oltretutto responsabile in virtù dell’autonomia di cui ha goduto in sede di esecuzione dei lavori, che la corte di merito ha valutato erroneamente sia la documentazione prodotta che le risultanze istruttorie.

2.Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2043 c.c. e l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatto controverso e decisivo per il giudizio.

In sostanza, secondo il ricorrente, la corte territoriale avrebbe dovuto sussumere il pregiudizio lamentato dal condòmino Tizio entro la categoria del “danno collaterale” e di conseguenza ascriverlo alla ditta che ha svolto i lavori ai sensi dell’articolo 2043 c.c.

3.Con il terzo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli articoli 1655, 1665 e 2043 c.c., degli articoli 115 e 116 c.p.c., degli articoli 8 e 13 del contratto d’appalto e degli articoli 21 e 22 del capitolato d’appalto nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.

In particolare, il condomìnio ha evidenziato che all’atto della riconsegna degli immobili il condòmino Tizio avrebbe dichiarato “di non aver nulla a pretendere” e che non avrebbe formulato alcuna riserva circa le condizioni del giardino di sua proprietà.

Inoltre, con tale motivo il ricorrente ha dedotto che la Corte napoletana avrebbe errato anche nella lettura e interpretazione del contratto e del capitolato d’appalto, che non avrebbe debitamente considerato i documenti prodotti dalle parti, che avrebbe affermato la responsabilità del condomìnio senza alcuna indicazione normativa e in assenza di risultanze istruttorie deponenti in tal senso, che il condòmino Tizio ha partecipato a tutte le deliberazioni condominiali finalizzate all’approvazione dei lavori di consolidamento del fabbricato.

4.Con il quarto e ultimo motivo il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1136 c.c. e degli articoli 115 e 116 c.p.c., ovvero l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia.

In particolare, ha eccepito che il condòmino Tizio, in qualità di comproprietario, ha preso parte a tutte le deliberazioni assembleari inerenti i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio e, in conseguenza di ciò, è sempre stato a debita conoscenza delle modalità di esecuzione delle opere, perciò si sarebbe accollato i relativi rischi.

5.I giudici della Suprema Corte di cassazione hanno respinto tutti i motivi del ricorso, giudicandoli privi di fondamento e molto ripetitivi.

Ad ogni modo, i giudici del Supremo Collegio hanno ritenuto che fosse necessario soffermarsi su alcuni concetti giuridici esposti nel ricorso proposto dal condomìnio.

In primis, hanno inteso approfondire il difetto di legittimazione «ad esperire azione risarcitoria nei confronti del condominio o degli altri condomini» invocato dal ricorrente.

A tal proposito, gli Ermellini hanno ribadito un principio condiviso dalla giurisprudenza di legittimità in merito al tema oggetto della controversia in esame – risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale – in forza del quale il condòmino che ritiene di essere stato danneggiato da una omessa vigilanza da parte del condomìnio durante l’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria verso l’amministratore, il quale, come si sa, è colui che rappresenta il condomìnio che è un ente di gestione privo di personalità giuridica, essendo il condominio stesso il soggetto che eventualmente potrà agire in rivalsa contro il proprio amministratore[1].

In particolare, ai fini del risarcimento dei danni da cose in custodia di proprietà condominiale, il condòmino è pienamente equiparato al terzo, pertanto, in siffatte ipotesi, i soggetti solidalmente responsabili saranno i singoli condòmini, in quanto la custodia, ai sensi e per gli effetti della responsabilità per danni prevista dall’articolo 2051 c.c., non può essere imputata né al condomìnio, semplice ente di gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condòmini[2].

Tornando al caso della sentenza in commento, risulta evidente come gli ermellini non hanno ritenuto di cruciale importanza né le ragioni a fondamento del secondo motivo di ricorso, secondo le quali la corte napoletana non avrebbe individuato a carico del condomìnio “un qualunque comportamento in contrasto col principio del neminem laedere” e “avrebbe dovuto correttamente inquadrare la fattispecie in quella di danno collaterale o consequenziale ed imputarla all’appaltatore”, né quanto esposto a fondamento del quarto ed ultimo motivo di ricorso, in base alla quale il condòmino avrebbe, di fatto, accettato tutte le realizzande opere, dal momento che avrebbe preso parte alle decisioni assembleari.

Infine, i giudici del Supremo Collegio si sono soffermati sul vizio di difetto di motivazione della pronuncia della corte territoriale – nel caso di specie il ricorrente ha denunciato il difetto di “sufficienza” della motivazione” – invocato dal condomìnio Caio secondo il quale la Corte d’Appello avrebbe sostanzialmente svolto un giudizio “di fatto”.

Richiamando la nota pronuncia delle Sezioni Unite n. 8053 del 7 aprile 2014, gli Ermellini hanno concluso che rispetto alla decisione impugnata non è possibile scorgere nessuna delle figure di “anomalia motivazionale” destinate ad acquisire significato rispetto ai dettami di tale pronuncia delle Sezioni Unite, tra le quali non è annoverabile il semplice difetto di “sufficienza” della motivazione.

D’altro canto, a fronte dell’omessa ed erronea valutazione delle risultanze di causa invocata dal ricorrente, secondo il Supremo Collegio la corte territoriale non ha in alcun modo «omesso la disamina del fatto decisivo», anzi ha esaminato il contratto d’appalto fornendone una propria interpretazione.

Infatti, da una parte «il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione», dall’altra «l’interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine di fatto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione per violazione delle regole ermeneutiche ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, c.p.c. ovvero per omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti» ex art. 360, 1° comma, n. 5, c.p.c., circostanze entrambe assenti nel caso di specie.

[1] Cass. civ., sez. III, sentenza del 30 settembre 2014, n. 20557.

[2] Cass. civ., sez. II, sentenza del 29 gennaio 2015, n. 1674.