14 Marzo 2023

Condominio e bonus edilizi: il cappotto termico condominiale non puo’ recare pregiudizio alla proprieta’ esclusiva

di Ilaria Ottolina, Avvocato Scarica in PDF

Tribunale di Busto Arsizio, sezione III, sentenza 16 dicembre 2021, n. 1788

Condominio – bonus edilizi – ecobonus ed efficientamento energetico – cappotto termico – delibera assembleare – pregiudizio per la proprietà esclusiva – nullità della delibera – sussiste – manutenzione straordinaria – contratto di appalto – nullità per indeterminatezza dell’oggetto e del corrispettivo – non sussiste – varianti e integrazioni successive delle opere – aumento del prezzo – legittimità – sussiste – ordine del giorno assemblea condominiale – presupposti di legittimità dell’informativa – contenuto minimo essenziale – sussiste.

Riferimenti normativi: art. 1137 c.c. – art. 119 D.L. n. 34/2020

“… Atteso, pertanto, che la delibera de qua ha inciso sul diritto di proprietà esclusiva dell’attrice, essa deve essere dichiarata nulla (cfr. per un caso analogo Trib. Roma, sez. V, 16/12/2020, n. 17997, secondo cui “E’ nulla per lesione del diritto di proprietà dei condomini la delibera che approva la realizzazione di un cappotto termico nell’edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile o del piano di calpestio dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari”)…”

“… Come chiarito dalla Suprema Corte (sez. II, 21/02/2017, n. 4430), “la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono peraltro ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata sulla base di accertamenti tecnici da compiere. In ogni caso l’autorizzazione di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato…”

“… In via generale, giova rammentare che “L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione … non è necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi e dei consuntivi dei bilanci posto che per far assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione…”

CASO

La sentenza in commento ha ad oggetto la decisione dell’assemblea di dare corso ai lavori per l’efficientamento energetico del condominio, mediante la posa del c.d. cappotto termico, avvalendosi della normativa in materia di detrazioni fiscali.

Tuttavia, non si era trattato di una decisione assunta all’unanimità, tant’è vero che un condomino impugnava la relativa delibera (datata 18/12/2018), lamentandone l’illegittimità sul presupposto di avere ratificato due precedenti delibere, già oggetto di pregressa impugnazione da parte sua, senza rimozione delle cause di invalidità inficianti le stesse.

Più precisamente, la prima delibera (datata 23/07/2018) aveva consentito che le opere commissionate incidessero sulla superficie del terrazzo di proprietà esclusiva del condomino attore.

La seconda (06/11/2018), relativa ai lavori di manutenzione straordinaria che il condominio avrebbe fatto eseguire dall’impresa prescelta, aveva approvato un contratto di appalto nullo per indeterminatezza dell’oggetto e del corrispettivo; essa inoltre aveva omesso di indicare, nell’ordine del giorno contenuto nella convocazione dell’assemblea, alcuni argomenti poi trattati in tale sede.

Il condominio si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle doglianze attoree e chiedendone il rigetto.

SOLUZIONE

Il Tribunale di Busto Arsizio accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando la nullità della delibera del 18/12/2018 nella parte relativa alla ratifica della delibera del 23/07/2018 mentre rigettava l’impugnazione della delibera dei 18/12/2018 nella parte relativa alla ratifica della delibera del 07/11/2018.

In ragione della parziale soccombenza, compensava le spese di lite.

QUESTIONI GIURIDICHE

a) La prima questione giuridica sulla quale è opportuno soffermarsi è quella relativa alla nullità della delibera assembleare per lesione del diritto di proprietà esclusiva.

Come è noto, le delibere assembleari possono essere annullabili o nulle: le Sezioni Unite della Cassazione hanno statuito che “Devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto, devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto”[1].

La fattispecie in commento riguarda il caso in cui l’interesse del condominio alla realizzazione del cappotto termico, ai fini dell’efficientamento energetico e del conseguente accesso alla detrazione fiscale, ha sacrificato il diritto di proprietà (esclusiva) del condomino-attore: la fase istruttoria, infatti, aveva accertato che “… mentre nella facciata interna lo spessore del cappotto realizzato è pari a 5 cm., nella facciata esterna lo spessore è di 12 cm. … non si giustifica l’utilizzo di uno spessore maggiore sul fronte strada con una notevole riduzione delle superfici calpestabili dei terrazzi e conseguente deprezzamento economico…”.

Ebbene, il Giudice di primo grado sancisce che tale condotta è da considerare illegittima, in quanto, incidendo sulla proprietà esclusiva del singolo condomino, limita il diritto dominicale del medesimo[2].

Quale corollario della nullità della delibera assembleare a monte (quella del 23/07/2018), il Tribunale dichiara la nullità della delibera a valle (quella, più recente, del 18/12/2018), in quanto quest’ultima non avrebbe dovuto ratificare la prima e, di fatto, ha assunto una nuova determinazione di volontà incidente sul diritto di proprietà esclusiva del condomino attore.

Si rileva peraltro che il Giudicante, sul punto, applica espressamente in ambito condominiale, per analogia, il principio di diritto societario di cui all’art. 2377, comma 8, c.c., a cui tenore “L’annullamento della deliberazione non può aver luogo se la deliberazione impugnata e sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto…”[3].

b) La seconda questione giuridica concerne i presupposti di legittimità del contratto di appalto mediante il quale il condominio commissiona i lavori all’impresa appaltatrice (e, sotto codesto profilo, il Tribunale esclude l’illegittimità della deliberazione del 18/12/2018, nella parte in cui aveva ratificato la delibera del 07/11/2018).

Il contenuto censurato riguardava, come anzidetto, la indeterminatezza e/o indeterminabilità del corrispettivo dell’appalto, sia per quanto riguarda l’approvazione delle modalità costruttive, sia in merito alle varianti dell’opera appaltata.

Sul punto, tuttavia, il Tribunale lombardo richiama recente giurisprudenza di legittimità da parte della quale è stato affermato che “la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissando negli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono pertanto ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato”[4].

Anche per quanto riguarda le varianti in corso d’opera, il principio espresso non cambia: “Quanto detto in ordine all’approvazione delle modalità costruttive ed al prezzo vale, ovviamente, anche per le varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo parimenti le variazioni alle originarie modalità convenute essere autorizzate dall’assemblea del condominio, sempre ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1136 c.c., comma 4. E’ tuttavia certamente consentito all’assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.”[5].

E’ evidente che il Giudice, attraverso un’istruttoria che può rivelarsi anche complessa, dovrà valutare se, effettivamente, l’assemblea condominiale sia stata resa compiutamente edotta delle spese, anche potenziali, da affrontare; tuttavia, l’indeterminatezza e/o indeterminabilità del corrispettivo non è motivo di successiva censura rispetto ad una decisione assunta a suo tempo con le maggioranze di legge.

c) La terza questione giuridica riguarda infine l’informativa minima essenziale che deve essere contenuta nella convocazione di assemblea condominiale, al fine di evitare l’eccezione di annullabilità.

Sul punto, il Giudice lombardo è in linea con quanto afferma la giurisprudenza, vale a dire che “L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine il contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione…”.

D’altra parte, “Non è configurabile in capo all’ amministratore condominiale, l’obbligo di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare posto che il mancato inoltro degli stessi non è idoneo a pregiudicare il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, atteso che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione”[6].

Sicché, sulla scorta dei citati punti di arresto giurisprudenziali, il Tribunale ha ritenuto sufficientemente esaustiva la dicitura, contenuta nell’ordine del giorno della convocazione assembleare, “Lavori di manutenzione straordinaria – varianti in corso d’opera – analisi, valutazioni, decisioni in merito”.

[1] Cass. civ., S.U., 07/03/2005, n. 4806. Si veda anche la massima correlata Cass. civ., S.U., 14/04/2021, n. 9839: “In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.”.