I comproprietari di un’unità immobiliare in condominio sono tenuti in solido al pagamento degli oneri condominiali

Corte d’Appello di  Bologna, Prima Sezione Civile, Sentenza n. 99/2021

“In tema di comproprietà di una stessa unità abitativa tra condomini, anche qualora uno sia il nudo proprietario e l’altro il solo usufruttuario, ai sensi dell’art. 1294 c.c. vige un regime di solidarietà passiva nel pagamento degli oneri condominiali, fatta salva azione di regresso da parte dell’adempiente nei confronti dell’altro condebitore, ove ne ricorrano i presupposti.”

CASO

Il Tribunale di Piacenza, su ricorso del Condominio ‘Alfa’, ingiungeva ai Sig.ri YY e XX, proprietari di un immobile sito nel condominio, il pagamento in solido delle spese condominiali per cui risultavano inadempienti per complessivi euro 6.098,45, oltre gli interessi legali.

Con atto di opposizione a decreto ingiuntivo, YY conveniva in giudizio il Condominio ‘Alfa’, chiedendo la sospensione della provvisoria esecutorietà e la revoca del decreto opposto, per mancanza di legittimazione passiva in capo a sé medesimo. L’opponente deduceva che, pur essendo cointestatario dell’immobile, non ne godeva da oltre dodici anni, in quanto per l’effetto della separazione giudiziale, l’immobile era in uso esclusivo dell’ex coniuge XX quale casa coniugale.

L’assegnazione della casa, pertanto, avrebbe determinato la titolarità di diritti e doveri connessi all’utilizzo dell’immobile in capo alla sola Sig.ra XX, compreso il pagamento delle spese condominiali, con conseguente carenza di legittimazione passiva del YY; costui, dunque, risultava essere nudo proprietario, mentre la Sig.ra XX era proprietaria per metà e usufruttuaria per l’intero.

Si costituiva il Condominio ‘Alfa’ contestando tutto quanto esposto ex adverso; affermava che la comproprietà da parte di più condòmini di un unico immobile comporta una responsabilità in solido per il pagamento delle spese condominiali, salva la facoltà per l’adempiente di esercitare l’azione di regresso nei confronti del condebitore.

Il Tribunale, affermata la legittimazione passiva di YY, lo condannava a versare alla controparte, a titolo di spese condominiali, la somma di € 3.049,23, ovvero la metà dell’importo complessivo dovuto al condominio da XX e YY, oltre interessi dalla scadenza delle singole rate al saldo effettivo. Il Giudicante non si pronunciava in ordine alle spese di lite.

Il Giudice di prime cure motivava la decisione con l’argomentazione secondo cui l’assegnazione della casa coniugale ad uno dei due coniugi non consentiva di individuare un nudo proprietario e un usufruttuario, non trattandosi di un vero e proprio diritto reale, ma semplicemente di un diritto di abitazione di natura temporanea. Infatti, proseguiva il Tribunale di Piacenza, secondo quanto statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione[1], la solidarietà passiva richiede la pluralità dei debitori, l’identica causa dell’obbligazione e l’indivisibilità della comune prestazione. Pertanto, in mancanza di una specifica deroga prevista dalla legge prevale il regime di parziarietà, per cui, nel caso di specie, il pagamento doveva avvenire pro quota da parte di ciascun comproprietario, nella misura del 50 %.

Il Condominio ‘Alfa’ proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Piacenza chiedendo l’accertamento dell’obbligo di pagamento in solido delle somme di cui al decreto ingiuntivo. I motivi di gravame erano due: il primo verteva sull’erronea applicazione della sentenza delle Sezioni Unite 9148/2008, in quanto concernente la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso terzi; il secondo riguardava la mancata statuizione sulle spese di giudizio.

YY si costituiva chiedendo il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza impugnata.

SOLUZIONE

La Corte d’appello accoglieva il gravame, affermando la solidarietà dell’obbligazione in questione.

QUESTIONI

La sentenza presa in esame si concentra precipuamente sulla tematica della solidarietà nell’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali tra i proprietari di un’unità immobiliare del condominio.

Nella parte motiva della pronuncia, la Corte d’appello premetteva che, non avendo YY proposto appello incidentale, l’unica questione in discussione era la sussistenza della solidarietà, invocata dall’appellante, con conseguente obbligo del comproprietario di pagare l’intera somma rappresentata dalle spese condominiali, essendosi formato il giudicato sull’obbligo di pagamento a carico di YY. In sostanza, veniva a rilevare esclusivamente la natura solidale o parziaria dell’obbligazione di pagamento.

L’art. 1292 c.c. definisce l’obbligazione in solido come quella in cui più debitori sono obbligati per la medesima prestazione, stabilendo che ciascuno è obbligato all’adempimento per la totalità. Come correttamente affermato dal Tribunale, il regime di solidarietà passiva esige la sussistenza di alcuni presupposti, ovvero, la pluralità dei debitori, l’identica causa dell’obbligazione e l’indivisibilità della prestazione; e, in assenza di una specifica norma di legge che stabilisca il carattere solidale dell’obbligazione, prevale il criterio della parziarietà di cui all’art. 1314 c.c.

Tuttavia, il giudice di primo grado aveva errato nell’applicazione di tali principi, in particolare modo ritenendo la fattispecie assimilabile a quella oggetto della sentenza delle SSUU n. 9148/2008.

Quest’ultima pronuncia ha affermato la natura parziaria della responsabilità dei condòmini per le obbligazioni assunte verso i terzi dall’amministratore di condominio in nome e per conto del condominio; essa si risolve nell’affermazione secondo cui il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condòmini, in relazione ad un’obbligazione contrattuale dallo stesso stipulata, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l’intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno.

Nel caso in esame, tuttavia, si configurava una diversa fattispecie, ovvero quella dell’obbligazione dei condòmini verso il condominio. Si trattava quindi di stabilire se in tema di comunione ordinaria, le obbligazioni dei comproprietari, in particolare relativamente alle spese condominiali inerenti alla contitolarità pro indiviso di un appartamento facente parte del condominio, ricadessero o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale.

Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, «i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace anche quando decida secondo equità ai sensi dell’art.113, secondo comma, c.p.c. Nella specie, la S.C. ha chiarito che il principio espresso non si poneva in contrasto con quello già enunciato da SS UU n. 9148 del 2008, riguardando quest’ultima pronuncia la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e non la questione relativa al “se” le obbligazioni dei comproprietari inerenti le spese condominiali ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale.

[1] Il riferimento è alla sentenza del l’8 aprile 2008, n. 9148