Collocazione del credito ipotecario in via privilegiata ex art. 2855 c.c.

Nell’ipotesi di credito garantito da ipoteca – categoria cui sono riconducibili i mutui ordinari e fondiari -, sono assistiti dal privilegio ipotecario ex art. 2855 c.c.:

– il capitale iscritto nei limiti del credito effettivamente esistente, comprensivo degli interessi maturati sino al momento dell’iscrizione. In particolare, nei contratti di mutuo il capitale è costituito dal capitale mutuato meno la somma di tutte le frazioni imputate a capitale delle rate di ammortamento venute a scadenza e pagate;

– le spese accessorie, ossia le spese per la costituzione di ipoteca volontaria (ma non le spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo, anche se contestuale alla costituzione di ipoteca), le spese di iscrizione (imposta ipotecaria, spese per copie, ecc.) e di rinnovazione nonché le spese ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione (cioè le spese legali sostenute nel corso del processo esecutivo eventualmente liquidate dal giudice). La Cassazione ha altresì stabilito che l’iscrizione al passivo concorsuale del credito derivante da un mutuo ipotecario non fa collocare nello stesso grado anche il credito relativo alle spese per l’anticipata estinzione del mutuo, per premi di assicurazione e per i c.d. ‘rischi di cambio’; ciò in quanto l’art. 2855, 1° co., c.c. fa riferimento a specifiche spese relative alla costituzione, iscrizione e rinnovazione dell’ipoteca, non assimilabili a quelle garanzie supplementari correlate a determinati rischi, da cui la banca ha inteso premunirsi (Cass. 2213/2009);

– gli interessi corrispettivi, al tasso convenzionale enunciato nell’iscrizione ipotecaria per l’anno in corso e le due annate anteriori il giorno del pignoramento (o, in caso di azionamento del credito in via di intervento, a tale momento). L’enunciazione nella iscrizione ipotecaria della misura degli interessi è condizione per il riconoscimento della prelazione sugli stessi: pertanto, è necessario che nella nota di iscrizione sia indicato il tasso di interesse, con specificazione della percentuale oppure con qualsiasi altro elemento che consenta di ricavarne la misura. Qualora tali interessi non risultassero dalla nota ipotecaria, essi devono essere collocati nel progetto come crediti chirografari;

– gli interessi legali dalla fine dell’anno in corso alla data del pignoramento (o di azionamento del credito in via di intervento) e fino alla data della vendita, ma di fatto quella di deposito del decreto di trasferimento: il riferimento è agli interessi – di qualunque natura, non rilevando se qualificabili come corrispettivi o moratori – iscritti e maturati successivamente all’annata in corso (Cass. 6403/2015; Cass. 17044/2014; Cass., 23164/2014; Cass. 775/2013).

Sono, invece, ammessi al chirografo, secondo l’opinione prevalente della Suprema Corte, gli interessi moratori (Cass. 11033/1997; Cass. 4129/1999; Cass. 10070/1999; Cass. 18312/2007; Cass. 21998/2011; Cass. 13831/2013; Cass. 775/2013). Parimenti esclusi dal privilegio ipotecario sono gli interessi maturati anteriormente al biennio (salvo che vi sia stata una successiva e distinta iscrizione ipotecaria specificamente fatta per essi).