Comunione – Condominio - Locazione
In caso di mancata convocazione del condomino in assemblea l’amministratore è esente da colpa
Tribunale di Modena, 5 maggio 2021, sentenza n. 732. Massima: “E’ compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale od inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza implica l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge. Ne deriva che l’amministratore non è tenuto al risarcimento dei danni, individuati nelle spese processuali liquidate in favore del condomino che ha…
Continua a leggere...Uso (abuso) della facciata condominiale, alterazione della sicurezza, del decoro architettonico e del peso proporzionale di proprietà
Corte di Cassazione, seconda sezione civile, sentenza 20 febbraio 2020, n. 4439 Comunione e condominio – parti comuni dell’edificio – facciata – uso della cosa comune senza le concessioni o autorizzazioni – risarcimento del danno per il condominio – esclusione – innovazioni – maggioranze – uso della cosa comune – modificazioni del condomino per il miglior godimento della cosa comune – legittimità – sussiste -tabelle millesimali – presupposto della revisione – non sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1120 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 69 disp. att. c.c. Massima: “… qualora uno dei condòmini, senza violare i limiti di cui all’art. 1102 c.c., faccia uso della cosa comune (nella specie mediante la costruzione di un comignolo…
Continua a leggere...Regolamento di condominio, divieti ed attività di affittacamere del condomino
Tribunale di Roma, Sezione V, Civile, Sentenza del 4 gennaio 2022 n. 80; Dott. Fabio De Paolo Massima: “I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alle proprietà individuali, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”. CASO Perdura l’interesse su un tema, già “caro all’autore del commento, che si è già occupato…
Continua a leggere...Il Condomìnio risponde dei danni subiti dal giardino di un condòmino in occasione dei lavori svolti sulle parti comuni
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 16 luglio 2021, n. 20322. Presidente R.M. Di Virgilio – Estensore L. Abete Massima: “In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condomìnio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condomìnio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’appaltatore stesso”. CASO Il condòmino Tizio è stato proprietario di un appartamento con annessa una cantina entrambi insistenti nel condomìnio nella città di…
Continua a leggere...La previsione statutaria di un obbligo di preventiva conciliazione all’interno di un regolamento non integra la fattispecie della clausola compromissoria
Corte di Cassazione, Sezione II, Ordinanza del 14 Febbraio 2022 n.4711, Presidente Dott. Felice Manna, Relatore Dott.ssa Rossana Giannaccari Massima: “La clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, preveda l’obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra una clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all’esercizio dell’azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento soltanto nella legge e non nell’autonomia privata”. CASO La controversia traeva origine dalla domanda giudiziale proposta dal Condominio (OMISSIS), sito in Monza, nei confronti dei codomini Tizia e Caio al fine di accertare l’illegittimità degli interventi, ritenuti oltretutto lesivi…
Continua a leggere...Il bene comune può essere impiegato da ciascun condomino ma entro i limiti sanciti dall’art. 1102 c.c.
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 8.02.2022 n. 3890. Presidente R. M. Di Virgilio – Estensore L. Abete Massima: “In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., è consentita al condomino la più ampia utilizzazione di un bene comune, ai fini della sistemazione di impianti diretti a soddisfare le esigenze di servizi indispensabili per il godimento di una propria unità immobiliare insistente nell’edificio condominiale, purché sia rispettata la proprietà esclusiva degli altri condomini e non sia violata la rispettiva sfera di facoltà e di diritti (Nel caso di specie, la Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto da un condomino, ritenendo incensurabile la sentenza impugnata con la quale il giudice d’appello aveva integralmente riformato la decisione…
Continua a leggere...Nulla la deliberazione assembleare di nomina dell’amministratore se non indichi specificatamente il compenso spettante per la sua attività
Corte di Cassazione, Sez. VI-2, Ordinanza 22 aprile 2022 n. 12927, Pres. Dott. Luigi Giovanni Lombardo, Rel. Dott. Antonio Scarpa. Massima: “Agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”. FATTO In data 20 marzo 2019, la condomina (OMISSIS) s.r.l. impugnava ai sensi dell’art.1137 c.c. le deliberazioni…
Continua a leggere...Danno risarcibile e valutazione equitativa in difetto di prova conseguente a negligente manutenzione della facciata esterna e dei balconi di un condominio
Corte di Cassazione, Sezione 6-3, civile, Ordinanza 18 marzo 2022 n. 8941, Presidente Dott. Scoditti Enrico, Estensore Dott.ssa Gorgoni Marilena. Massima: “La valutazione equitativa presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. 19/12/2011, n. 27447), cioè che “la sussistenza di un danno risarcibile nell’an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata” (Cass. 04/04/2017, n. 8662). Ne consegue che, ove la prova del danno non sia stata raggiunta, non può chiedersi al giudice di creare i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto (Cass. 04/08/2017, n. 19447). Non solo: al danneggiato si chiede di provare i parametri per una liquidazione equitativa e le ragioni che gli hanno impedito l’accertamento degli specifici effetti dannosi concretamente riconducibili…
Continua a leggere...Usucapione di cantina di proprietà di un condomino
Tribunale di Roma, Sezione V Civile, sentenza 17.01.2022 n. 588. Dott. Fabio Miccio Massima: “Va dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo al condominio attore quanto alla domanda di usucapione. Infatti, come è noto, il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli di proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condomini: ne deriva che un’azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene eventualmente usucapito”. CASO Un condominio sito in Roma ha citato in giudizio uno dei condomini per ottenere dal Tribunale capitolino una…
Continua a leggere...Delibera condominiale e assegnazione posto fisso nel cortile comune
Cassazione civile, sez. II, sentenza 21 marzo 2022, N. 9069. Presidente F. Manna – Estensore A. Scarpa Massima: “Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l’assegnazione nominativa. In via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini –nella specie i singoli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali- di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex articolo 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a…
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