Comunione – Condominio - Locazione
Locazione transitoria: gli ultimi orientamenti della giurisprudenza
Se non ricorrono le specifiche condizioni richieste dalla legge, che giustificano obiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria sulla durata delle locazioni, il rapporto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (4+4). Un orientamento ribadito ancora una volta dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 5955/2023) e di merito (Tribunale di Arezzo, Sent. 1087/2022) in allineamento con i precedenti della Suprema Corte (Cfr. per tutti Cass. 4495/2009), che qualificano il contratto di locazione per uso abitativo, concluso con la falsa indicazione della transitorietà, come contratto illecito. In particolare, nei contratti c.d. ad uso transitorio, la specifica esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, deve essere indicata nel contratto. Una criticità che emerge tanto più in considerazione della differenza con…
Continua a leggere...Regolamentazione dell’area comune del condominio e diniego di innovazione
Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, Ordinanza n. 7015/2018 del 09.01.2023, Presidente dott. Felice Manna Massima: “Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (v., Cass….
Continua a leggere...Condominio: uso o abuso della cosa comune, questo è il dilemma!
Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 14.3.2022 n. 8177, Presidente A. Cosentino, Estensore A. Carrato Massima: “I limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune non impediscono al singolo comunista di installare un cancello su un ballatoio comune, al fine di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità, purché sia garantita agli altri comunisti l’ordinaria accessibilità ed il godimento comune della “res”, circostanza che deve essere provata dal partecipante che pretende di usare il bene in modo particolare”. CASO Tizio e Caio, proprietari di un appartamento, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia Sempronia, anch’essa proprietaria di un appartamento confinante a quello degli attori nel medesimo fabbricato, affinché, accertata la comproprietà…
Continua a leggere...Violazione del regolamento condominiale e svolgimento di attività di affittacamere
Tribunale Ordinario di Roma, V sezione civile, Sentenza n. 14050 del 29.09.2022, Giudice dott. Fabiana Corbo Massima: “È orientamento giurisprudenziale ormai consolidato quello per cui le clausole regolamentari (come lo è quella che pone il divieto di “concedere in affitto camere vuote o mobiliate da farne comunque uso contrario alla tranquillità, al decoro e al buon nome del caseggiato”), che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, devono essere approvate da tutti i condomini, in quanto hanno valore negoziale”. CASO Il caso descrive una controversia legale complessa che coinvolge gli attori proprietari di immobili all’interno di un condominio, e Sempronio, oltre alla società denominata Alfa S.r.l, in qualità di convenuti. La causa era iniziata atto di…
Continua a leggere...Decreto di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio ed impugnazione
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 2.2.2023 n. 3198, Presidente F. Manna, Estensore A. Scarpa Massima: “In tema di condominio negli edifici, è inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte d’appello provvede sul reclamo contro il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 cod. civ. e 64 disp. att. cod. civ., trattandosi di provvedimento che non ha carattere decisorio, giacché non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio di cognizione, del diritto su cui il provvedimento incide; tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche…
Continua a leggere...La liquidazione del danno da lucro cessante per mancato pagamento dei canoni di locazione sino alla scadenza del contratto
Cassazione civile, sez. VI 3, Ordinanza del 5.1.2023 n. 194, Presidente A. Scrima, Estensore S. G. Guizzi «Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura e non solo quelli subiti dalla res locata, ovvero di importi rimasti impagati. In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento del danno patrimoniale corrispondente alle somme che avrebbe conseguito se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o ricavabile con l’uso della normale diligenza dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del…
Continua a leggere...La diligenza del buon padre di famiglia nell’utilizzo della cosa locata
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 15.4.2022, Presidente D. Sestini, Estensore F. M. Cirillo Massima: “In materia di locazione, il conduttore risulta sempre obbligato ad osservare, nell’utilizzo della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1587 n. 1 c.c., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne modifichino la destinazione e la natura, indipendentemente dall’obbligo, ex art. 1590 c.c., di restituire al termine del rapporto la cosa locata nello stesso stato in cui essa è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui al citato art. 1587 n. 1 c.c. e di agire nei confronti del conduttore inadempiente”. CASO Tizio ricorreva al Tribunale di Foggia, Sezione…
Continua a leggere...Airbnb: il Consiglio di Stato annulla l’obbligo di nomina del rappresentante fiscale a carico degli operatori non residenti
Parole chiave Airbnb – sentenza Consiglio di Stato – D.L. n. 50/2017 – locazioni brevi – affitti brevi – comunicazione dati – host – ritenuta – rappresentante fiscale – Corte di Giustizia dell’Unione Europea – Art. 56 TFUE – libera prestazione di servizi – intermediari immobiliari – gestori portali telematici Sintesi Il Consiglio di Stato, con sentenza depositata il 24 ottobre 2023 n. 9188, prende atto dei dicta resi dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea e disapplica, in quanto contrario al divieto di restrizione di libera prestazione di servizi tra gli Stati membri UE di cui all’art. 56 del TFUE, l’obbligo posto a carico degli intermediari immobiliari e gestori di portali telematici non residenti dall’art. 4 D.L. n. 50/2017 in…
Continua a leggere...La responsabilità del condominio in caso di malfunzionamento degli impianti condominiali
Cassazione civile, sez. VI – 2, Ordinanza 5.7.2017 n. 16608, Presidente F. Manna, Estensore A. Scarpa «Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell’impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento». CASO Tizio conveniva in giudizio, in qualità di…
Continua a leggere...La responsabilità sui rifiuti urbani: l’amministrazione di condominio non può essere chiamata a rispondere
Corte Suprema di Cassazione, Sez. II, Civile, Sentenza n. 4561 del 14 febbraio 2023, Pres. Dott. Felice Manna, Rel. Dott. Mario Bertuzzi. Massima: “L’amministrazione di condominio non può essere chiamata a rispondere, per il solo fatto di rivestire tale qualità, delle violazioni per cui è causa, occorrendo al contrario dimostrare una sua responsabilità diretta, per avere materialmente concorso, con atti o comportamenti, alla commissione delle infrazioni.”. CASO Il Condominio, sito nel Comune di Roma Capitale, e Alfa, società sua amministratrice, ricorrevano al Tribunale di Roma, in qualità di giudice d’appello, per veder accolte le proprie ragioni in merito alla legittimità delle opposizioni alle sanzioni occorse per la violazione del regolamento comunale, a fronte di determinazioni ingiuntive del Comune di Roma….
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