Comunione – Condominio - Locazione
Installazione di un ascensore nell’edifico: un contemperamento tra dovere di solidarietà e diritto di proprietà
Cassazione civile, sezione II, Ordinanza del 14.6.2022 n. 19087, F. Manna, Estensore C. Trapuzzano Massima: “In tema di condominio negli edifici, allorché l’installazione di un ascensore su area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche (o comunque di agevolare l’accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale), occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del…
Continua a leggere...Diniego di rinnovo locazione alla prima scadenza
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 28.3.2022 n. 9851, Presidente R. Frasca, Estensore E. Iannello Massima: “In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l’intenzione dedotta irrealizzabile”. CASO Tizio intimava a Caio e Sempronia licenza per finita locazione…
Continua a leggere...Impugnazione delibera condominiale e criteri di suddivisione spese
Suprema Corte di Cassazione, seconda sezione civile, Ordinanza n. 16594 del 28.06.2022, Presidente dott. Lorenzo Orilia “Ne consegue che, ai fini della deduzione della violazione e/o falsa applicazione di legge, il ricorrente deve indicare le affermazioni in diritto contenute nella sentenza che motivatamente si assumono in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con la giurisprudenza di legittimità (Cass. 28300/2021; Cass. 15177/2002; Cass. 1317/2004). Il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi invece come rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti” CASO I condomini Tizio e Caio impugnavano la delibera che riportava,…
Continua a leggere...Azione di ripetizione dei canoni di locazione e termine di decadenza semestrale della domanda
Cassazione civile, sezione III, Ordinanza del 13.04.2023 n. 9937, Presidente R. Frasca, Estensore E. Iannello Massima: “Il termine semestrale di decadenza, previsto dall’art. 13, comma 2, legge 9 dicembre 1998, n. 431 (ratione temporis applicabile), per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto indebitamente è stato corrisposto fino al momento della riconsegna dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione”. CASO…
Continua a leggere...Occupazione abusiva di immobili: l’ultima giurisprudenza e le prospettive di riforma
Parole chiave Immobili – occupazione abusiva – liberazione immobile – rivendicazione – azione possessoria – restituzione – invasione edifici – turbativa – possesso – domicilio Sintesi L’occupazione arbitraria e illegittima di un immobile (nota nella prassi come “occupazione abusiva”) si realizza quando un soggetto occupa un’unità immobiliare senza averne titolo oppure con un titolo non valido. Ai rimedi civilistici si affianca la tutela penale, ove sono ipotizzabili diverse fattispecie di reato, tra cui la violazione di domicilio ex Art. 614 c.p., la turbativa violenta del possesso di cose immobili, ex Art. 634 c.p., l’invasione di terreni o edifici, ex Art. 633 c.p. e il “nuovo” reato di invasione di terreni o edifici con pericolo per la salute pubblica o l’incolumità…
Continua a leggere...Impugnazione di una delibera condominiale inesistente
Cassazione civile, sez. 6-2, ordinanza 18.01.2023 n. 1367. Presidente L. Orilia – Estensore A. Scarpa Massima: “La delibera assembleare è inesistente quando manchi un elemento costitutivo della fattispecie del procedimento collegiale, sicché non può individuarsi strutturalmente l’espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa. In tal caso i condomini non hanno alcun interesse ad impugnarla, non generando la stessa alcun pregiudizio ai loro diritti tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione. L’accertamento dell’inesistenza della deliberazione assembleare impugnata da un condomino non può, pertanto, determinare la soccombenza del condominio, che pure abbia contestato le ragioni di invalidità della stessa, dovendo restare soccombente pur sempre la parte che abbia azionato una pretesa accertata come infondata o…
Continua a leggere...Diritto di veduta e diritto all’uso della cosa comune: la servitù soccombe di fronte alla disciplina del condominio
Tribunale di Sulmona, Sentenza del 10.10.2022 n. 216, Giudice M. Sarnelli Massima: “In materia di condominio, ove il giudice constati, con riguardo alla cosa comune, il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. e della struttura dell’edificio condominiale, deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza l’esatta osservanza delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue. Infatti, le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condòmini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale…
Continua a leggere...Condominio e canna fumaria: parte comune o esclusiva ?
Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 31.5.2023 n. 15278, Presidente F. Manna, Estensore A. Scarpa Massima: “L’espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell’edificio condominiale, non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto”. CASO Tizio e Caio citavano innanzi al Giudice di Pace di Pescara l’avvocato Sempronio asserendo di essere stati indotti in errore da quest’ultimo, poiché durante l’assemblea di condominio il condominio Mevio lo aveva incaricato di esprimere la sua volontà…
Continua a leggere...Superbonus, abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore e condanna all’adempimento
Tribunale di Pavia, 20 ottobre 2023 Parole chiave Appalto – Superbonus – Abbandono del cantiere – Domanda di adempimento – Risarcimento del danno Massima: “Nell’ambito di un contratto di appalto per la realizzazione di opere di efficientamento energetico con il beneficio fiscale del superbonus al 110%, laddove l’appaltatore abbandoni il cantiere avendo realizzato solo il 60% dei lavori concordati, sussiste un grave inadempimento dell’impresa edile, che legittima da parte del committente la presentazione di una domanda di risoluzione del contratto o – alternativamente – di adempimento del contratto, in ambedue i casi con diritto del committente a ottenere il risarcimento del danno, commisurato ai maggiori costi sostenuti per le utenze”. Disposizioni applicate Art. 1655 c.c. (nozione), art. 1453 c.c. (risolubilità…
Continua a leggere...Locazione transitoria: gli ultimi orientamenti della giurisprudenza
Se non ricorrono le specifiche condizioni richieste dalla legge, che giustificano obiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria sulla durata delle locazioni, il rapporto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (4+4). Un orientamento ribadito ancora una volta dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 5955/2023) e di merito (Tribunale di Arezzo, Sent. 1087/2022) in allineamento con i precedenti della Suprema Corte (Cfr. per tutti Cass. 4495/2009), che qualificano il contratto di locazione per uso abitativo, concluso con la falsa indicazione della transitorietà, come contratto illecito. In particolare, nei contratti c.d. ad uso transitorio, la specifica esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, deve essere indicata nel contratto. Una criticità che emerge tanto più in considerazione della differenza con…
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