Comunione – Condominio - Locazione
Occupazione abusiva di immobili: l’ultima giurisprudenza e le prospettive di riforma
Parole chiave Immobili – occupazione abusiva – liberazione immobile – rivendicazione – azione possessoria – restituzione – invasione edifici – turbativa – possesso – domicilio Sintesi L’occupazione arbitraria e illegittima di un immobile (nota nella prassi come “occupazione abusiva”) si realizza quando un soggetto occupa un’unità immobiliare senza averne titolo oppure con un titolo non valido. Ai rimedi civilistici si affianca la tutela penale, ove sono ipotizzabili diverse fattispecie di reato, tra cui la violazione di domicilio ex Art. 614 c.p., la turbativa violenta del possesso di cose immobili, ex Art. 634 c.p., l’invasione di terreni o edifici, ex Art. 633 c.p. e il “nuovo” reato di invasione di terreni o edifici con pericolo per la salute pubblica o l’incolumità…
Continua a leggere...Impugnazione di una delibera condominiale inesistente
Cassazione civile, sez. 6-2, ordinanza 18.01.2023 n. 1367. Presidente L. Orilia – Estensore A. Scarpa Massima: “La delibera assembleare è inesistente quando manchi un elemento costitutivo della fattispecie del procedimento collegiale, sicché non può individuarsi strutturalmente l’espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa. In tal caso i condomini non hanno alcun interesse ad impugnarla, non generando la stessa alcun pregiudizio ai loro diritti tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione. L’accertamento dell’inesistenza della deliberazione assembleare impugnata da un condomino non può, pertanto, determinare la soccombenza del condominio, che pure abbia contestato le ragioni di invalidità della stessa, dovendo restare soccombente pur sempre la parte che abbia azionato una pretesa accertata come infondata o…
Continua a leggere...Diritto di veduta e diritto all’uso della cosa comune: la servitù soccombe di fronte alla disciplina del condominio
Tribunale di Sulmona, Sentenza del 10.10.2022 n. 216, Giudice M. Sarnelli Massima: “In materia di condominio, ove il giudice constati, con riguardo alla cosa comune, il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. e della struttura dell’edificio condominiale, deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza l’esatta osservanza delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue. Infatti, le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condòmini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale…
Continua a leggere...Condominio e canna fumaria: parte comune o esclusiva ?
Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 31.5.2023 n. 15278, Presidente F. Manna, Estensore A. Scarpa Massima: “L’espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell’edificio condominiale, non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto”. CASO Tizio e Caio citavano innanzi al Giudice di Pace di Pescara l’avvocato Sempronio asserendo di essere stati indotti in errore da quest’ultimo, poiché durante l’assemblea di condominio il condominio Mevio lo aveva incaricato di esprimere la sua volontà…
Continua a leggere...Superbonus, abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore e condanna all’adempimento
Tribunale di Pavia, 20 ottobre 2023 Parole chiave Appalto – Superbonus – Abbandono del cantiere – Domanda di adempimento – Risarcimento del danno Massima: “Nell’ambito di un contratto di appalto per la realizzazione di opere di efficientamento energetico con il beneficio fiscale del superbonus al 110%, laddove l’appaltatore abbandoni il cantiere avendo realizzato solo il 60% dei lavori concordati, sussiste un grave inadempimento dell’impresa edile, che legittima da parte del committente la presentazione di una domanda di risoluzione del contratto o – alternativamente – di adempimento del contratto, in ambedue i casi con diritto del committente a ottenere il risarcimento del danno, commisurato ai maggiori costi sostenuti per le utenze”. Disposizioni applicate Art. 1655 c.c. (nozione), art. 1453 c.c. (risolubilità…
Continua a leggere...Locazione transitoria: gli ultimi orientamenti della giurisprudenza
Se non ricorrono le specifiche condizioni richieste dalla legge, che giustificano obiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria sulla durata delle locazioni, il rapporto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (4+4). Un orientamento ribadito ancora una volta dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 5955/2023) e di merito (Tribunale di Arezzo, Sent. 1087/2022) in allineamento con i precedenti della Suprema Corte (Cfr. per tutti Cass. 4495/2009), che qualificano il contratto di locazione per uso abitativo, concluso con la falsa indicazione della transitorietà, come contratto illecito. In particolare, nei contratti c.d. ad uso transitorio, la specifica esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, deve essere indicata nel contratto. Una criticità che emerge tanto più in considerazione della differenza con…
Continua a leggere...Regolamentazione dell’area comune del condominio e diniego di innovazione
Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, Ordinanza n. 7015/2018 del 09.01.2023, Presidente dott. Felice Manna Massima: “Pertanto deve, in questa sede, essere riconfermato il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (v., Cass….
Continua a leggere...Condominio: uso o abuso della cosa comune, questo è il dilemma!
Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 14.3.2022 n. 8177, Presidente A. Cosentino, Estensore A. Carrato Massima: “I limiti posti dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune non impediscono al singolo comunista di installare un cancello su un ballatoio comune, al fine di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità, purché sia garantita agli altri comunisti l’ordinaria accessibilità ed il godimento comune della “res”, circostanza che deve essere provata dal partecipante che pretende di usare il bene in modo particolare”. CASO Tizio e Caio, proprietari di un appartamento, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia Sempronia, anch’essa proprietaria di un appartamento confinante a quello degli attori nel medesimo fabbricato, affinché, accertata la comproprietà…
Continua a leggere...Violazione del regolamento condominiale e svolgimento di attività di affittacamere
Tribunale Ordinario di Roma, V sezione civile, Sentenza n. 14050 del 29.09.2022, Giudice dott. Fabiana Corbo Massima: “È orientamento giurisprudenziale ormai consolidato quello per cui le clausole regolamentari (come lo è quella che pone il divieto di “concedere in affitto camere vuote o mobiliate da farne comunque uso contrario alla tranquillità, al decoro e al buon nome del caseggiato”), che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, devono essere approvate da tutti i condomini, in quanto hanno valore negoziale”. CASO Il caso descrive una controversia legale complessa che coinvolge gli attori proprietari di immobili all’interno di un condominio, e Sempronio, oltre alla società denominata Alfa S.r.l, in qualità di convenuti. La causa era iniziata atto di…
Continua a leggere...Decreto di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio ed impugnazione
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 2.2.2023 n. 3198, Presidente F. Manna, Estensore A. Scarpa Massima: “In tema di condominio negli edifici, è inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte d’appello provvede sul reclamo contro il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 cod. civ. e 64 disp. att. cod. civ., trattandosi di provvedimento che non ha carattere decisorio, giacché non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio di cognizione, del diritto su cui il provvedimento incide; tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche…
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