Comunione – Condominio - Locazione
Innovazione o modifica da giardino a parcheggio condominiale: non basta la maggioranza semplice dei condomini
Cass. Civ., VI-2 Sez. Civ., Ordinanza n. 10077 del 10 Aprile 2019- Pres. Pasquale D’Ascola – Rel. Cons. Stefano Oliva Art. 1120 c.c. – Art. 1136 c.c. Riforma 11 dicembre 2012 n.220 “In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la…
Continua a leggere...La cessione del contratto ex art. 36 L. 392/78, la responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del locatore nelle cessioni “intermedie”
Art. 36 Sublocazione e cessione del contratto di locazione “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità per la perdita dell’avviamento commerciale sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.” Inquadramento generale L’esegesi dell’articolo 36 pone subito nel lettore la specifica attenzione che il legislatore del ’78, riservava alle locazioni ad uso diverso da…
Continua a leggere...La nullità della delibera per eccesso di potere in ordine ai criteri di ripartizione delle spese condominiali del lastrico solare in capo ai soli utilizzatori
Corte d’Appello di Milano, III Sez. Civ., Sentenza n. 5759 del 24 dicembre 2018 Art. 1123 c.c. – Art. 1135 c.c. – Art. 1137 c.c. “L’assemblea non ha il potere di imputare al singolo condomino una particolare spesa anche se lo ritiene responsabile del verificarsi di un danno sulle parti comuni oppure in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Esula infatti delle attribuzioni dell’assemblea quello di porre in essere una sorta di «autotutela privilegiata» rispetto alla posizione di qualsiasi altro creditore” “ Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di…
Continua a leggere...Ruolo e funzioni del Consiglio di condominio: ognuno al suo posto!
Cass. Civ., VI-2 Sez. Civ., Ordinanza n. 7484 del 15 Marzo 2019. Pres. Pasquale D’Ascola, Rel. Consigliere Antonio Scarpa Art. 1130-bis c.c. – Art. 1135 c.c. – Art. 1136 c.c. – Art. 1137 c.c. – Art. 2697 c.c. Legge 11 Dicembre 2012 n. 220 Art. 100 c.p.c. – Art. 366 c.p.c. – Art. 369 c.p.c. “ Il comma 2 dell’art. 1130- bis, introdotto dalla legge 11 dicembre del 2012, n. 220, consente all’assemblea di nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha “unicamente funzioni consultive e di controllo”, essendo l’organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela…
Continua a leggere...La tutela delle luci e vedute e il rispetto delle distanze tra fabbricati
Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Ordinanza n.04834/2019 Condominio – rapporti di vicinato – luci e vedute – pareti finestrate – balconi – distanza tra edifici – art.9 d.m. n.1444/1968 – art. 873 c.c. “…la giurisprudenza di questa Corte ha costantemente ribadito che, poiché nella disciplina legale dei “rapporti di vicinato” l’obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione “pareti finestrate” contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all’art. 9 del d.m. n.1444 del 1968 – il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti – non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di…
Continua a leggere...Le spese per la conservazione della cosa comune. La valutazione dell’indifferibilità-urgenza ex art. 1134 c.c. e la sua applicazione anche nel condominio c.d. “minimo”
Corte di Cassazione – Seconda sez. civile – Sentenza n.17393/2017 Condominio – comunione – condominio minimo – delibera assembleare – indifferibilità-urgenza – art. 1134 c.c. – spese condominiali in assenza di delibera assembleare. “La Corte territoriale ha evidenziato che il fabbricato necessitava di opere di conservazione e miglioramento … secondo un’interpretazione condivisibile della nozione di indifferibilità-urgenza connessa anche alla oggettiva convenienza economica di effettuare tutti i lavori necessari nell’unico contesto temporale, nella prospettiva dell’analisi economica del diritto.” “… l’art. 1134 cod. civ. trova applicazione anche nel cosiddetto condominio minimo, e che pertanto il rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, in assenza di autorizzazione assembleare, presuppone l’urgenza …” Inquadramento generale Nella nota in commento, la…
Continua a leggere...La notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di una persona diversa da quella che rivesta la carica di amministratore
Cass. Civ. II^ Sez., Ord. n. 5151 del 21 Febbraio 2019 – Pres. Antonio Oricchio – Rel. Cons. Antonio Scarpa Art. 1130 c.c. – Art. 1131 c.c. Art. 145 c.p.c. – Art. 479 c.p.c. – Art. 480 c.p.c. – Art. 615 c.p.c. – Art. 617 c.p.c. “La notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che rivesta la carica di amministratore del condominio stesso, non può ritenersi idonea a far assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto di responsabilità, quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione dello stesso a proporre…
Continua a leggere...Le spese condominiali spettano al legittimato passivo e non a chi appare come tale
Tribunale dell’Aquila, Sez. Civ., Sent. del 5 aprile 2018 n. 282 Art. 63 Disp. Att. – Art. 1137 c.c. “In caso di azione giudiziale dell’ amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale – come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà ( non comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario – difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigente di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede,…
Continua a leggere...La delibera assembleare e i suoi vizi. Rilevabilità in sede di opposizione a decreto ingiuntivo della nullità, errata applicazione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali
Corte di Cassazione – Sesta sez. civile-2 – Ordinanza n.33039/2018 Condominio – delibera assembleare – annullabilità o nullità della delibera assembleare – art. 1137 c.c.– art. 92 c.p.c. – art. 287 c.p.c. – ripartizione delle spese condominiali “…nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d’ufficio, dell’invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell’applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda.” “Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, perciò, il principio dettato in materia di contratti dall’art.1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne pure d’ufficio la nullità, ogni…
Continua a leggere...Affitto d’azienda e pignoramento del terzo: nuova interpretazione sistematica dell’articolo 2643 c.c. n. 9
Corte di Cassazione – Terza sez. civile – Sentenza n.26701/ 2018 Comodato – gestione e godimento della cosa produttiva – art. 2643 c.c. – art. 2562 c.c.– art. 1615 c.c. – cessione del credito – pignoramento del “L’art. 2643 n.9 cod. civ., là dove dispone che sono soggetti all’onere della trascrizione ‘gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni’, si riferisce anche ai corrispettivi per l’affitto di un’azienda, fra i cui beni sia compreso un immobile, in quanto la figura dell’affitto di azienda, di cui all’art. 2562 cod. civ. è riconducibile a quella fattispecie di locazione indicata dall’art. 1615 cod. civ. con…
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