Comunione – Condominio - Locazione
Locazione: convalida di sfratto opposta e mediazione obbligatoria da parte dell’intimante opposto
Tribunale di Arezzo, Sezione civile, Sentenza n. 397 del 14.04.2024, Giudice Onorario Dott. A. Mattielli Massima: “Nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità, una volta mutato il rito ed assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione obbligatoria, il mancato esperimento del tentativo conciliativo, determina l’improcedibilità del giudizio e la revoca dell’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile locato, restando la stessa ineluttabilmente travolta dalla declaratoria di improcedibilità conseguente all’omesso esperimento del suddetto tentativo”. CASO Tizio conveniva avanti al Tribunale di Arezzo Caio con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato, intimando sfratto per morosità relativa al rapporto di locazione abitativa. Il locatore lamentava il mancato versamento dei canoni di 5 mensilità per complessivi €. 2.000….
Continua a leggere...Condominio: realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell’edificio condominiale
Tribunale di Pavia, Sentenza del 13.11.2023 n. 1401, Giudice Dott. M. Frangipani Massima: “In tema di condominio, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all’art. 1121 c.c., né configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato ma, in quanto finalizzata alla coibentazione dell’edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica, va ricompresa tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari, inclusi quelli dei locali terranei; ne consegue che, ove la sua realizzazione sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c. per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini…
Continua a leggere...Riparazioni urgenti: onere del conduttore di avviso al locatore
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 11.07.2023 n. 19626, Pres. R. Frasca, Est. S. G. Guizzi Massima: “L’avviso al locatore ex art. 1577 c.c. non ha natura negoziale, ma di atto giuridico in senso stretto, sicché nell’interpretazione del suo contenuto non si applicano le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., dovendo darsi rilievo, per converso, agli elementi obiettivi di riconoscibilità del significato dell’atto”. CASO Tizio conduceva in locazione un immobile dell’Ente Alfa svolgendovi attività di panetteria-pasticceria. In occasione di un’intimazione inoltratagli dall’ASL di Genova all’esisto di un’ispezione avvenuta il 27.04.2007, il conduttore avrebbe dovuto eseguire il parziale ripristino della pavimentazione e della piastrellatura del locale, di cui, peraltro, ne veniva comunicata la necessità ed urgenza al locatore,…
Continua a leggere...Criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese condominiali e modifiche
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 04.07.2022 n. 21086. Presidente F. Manna – Estensore A. Scarpa «In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. – che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime – presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo». CASO I partecipanti al condominio Alfa avevano assunto una delibera che…
Continua a leggere...Le conseguenze dell’inerzia del locatore nell’escutere il conduttore
Cassazione civile, sez. III, Ordinanza del 26.04.2024 n. 11219, Pres. R. G. A. Frasca, Est. P. Spaziani Massima : « In tema di locazione immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo la condotta del locatore che richiede l’integrale pagamento dei canoni maturati, nonostante l’inerzia nell’escutere il conduttore anche se per un fatto a lui imputabile e per un tempo tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non è sufficiente a far desumere la volontà tacita di rinunciare al proprio diritto». CASO Il Tribunale di Trento dichiarava risolto per inadempimento del conduttore Tizio, titolare della ditta individuale Alfa, il contratto di locazione, relativo a un immobile ad uso commerciale, stipulato con la società Beta. In particolare,…
Continua a leggere...Alienante e acquirente: obbligati in solido al pagamento degli oneri condominiali, limitatamente al biennio antecedente la vendita
Corte di Cassazione, Ordinanza del 09.05.2022 n. 14531, Sez. II, Presidente Dott. F. Manna, Estensore Dott.ssa M. Falaschi «L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. nel regime previgente rispetto alla l. n. 220 del 2012, delinea, a carico dell’acquirente, un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall’alienante, limitata al biennio antecedente all’acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell’acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo…
Continua a leggere...Condizioni per l’installazione di un impianto di condizionamento d’aria nel cortile condominiale
Cassazione civile, sez. II, sentenza 01.07.2024 n. 17975. Presidente M. Flaschi – Estensore R. Caponi Massima: “Ai sensi dell’art. 1120 c.c., l’installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione. Nel caso di specie non emerge dagli atti che sia stato accertato che l’installazione su parti comuni di…
Continua a leggere...L’invalidità delle delibere assembleari in tema di interventi di manutenzione straordinaria su beni di proprietà esclusiva
Corte di Cassazione, Ordinanza del 25.05.2022 n. 16953, Presidente Dott. L.G. Lombardo, Estensore Dott. A. Scarpa «In tema di condominio, l’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell’edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall’importo del fondo in concreto costituito quale sia l’ammontare delle spese necessarie.». CASO Tizio, condomino del Condominio Alfa sito in Pietra Ligure,…
Continua a leggere...Destinazione di locale ad alloggio del portiere, legittima la costituzione di servitù atipica
Corte di Cassazione sez. II^, Ordinanza del 10.06.2024 n. 16083, Presidente Dott. M. Mocci, Estensore Dott.ssa L. Cavallino Massima: “Sia nei periodi nei quali il Condominio eventualmente deliberi di non avvalersi del servizio di portierato, sia nel caso in cui il Condominio deliberi la cessazione definitiva di quel servizio, sono i proprietari che possono utilizzare l’immobile. La situazione che ne deriva non è differente dalla servitù di parcheggio, riconosciuta a condizione che la facoltà che ne deriva risulti attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale”. CASO Tizio e Caia, acquistavano da Alfa s.a.s., con atto a ministero del Notaio Plinio del 13 dicembre 2017, un alloggio al pian terreno (catasto di…
Continua a leggere...Il mediatore immobiliare come conduttore e il suo diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento
Tribunale di Bari, 5 febbraio 2024, Giudice Lella Parole chiave Locazione – Indennità perdita avviamento – Mediatore immobiliare – Contatti con il pubblico Massima: “In tema di locazioni immobiliari, il mediatore immobiliare che sia conduttore svolge un’attività che implica contatti con il pubblico, cosicché – alla cessazione del rapporto di locazione – ha diritto a percepire dal locatore l’indennità per la perdita dell’avviamento”. Disposizioni applicate Art. 34 l. 392/1978 (indennità per la perdita dell’avviamento) CASO Viene concluso un contratto di locazione ad uso commerciale. La locatrice è una persona fisica, mentre il conduttore esercita la professione di mediatore immobiliare all’interno dell’unità immobiliare locata. Decorsa la durata prevista, ma nel rispetto del termine di preavviso, la locatrice recede dal contratto di…
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