Comunione – Condominio - Locazione
Il “nuovo” blocco sfratti: “esproprio sociale” o adeguato contemperamento degli interessi legati alle emergenze pandemiche ?
Il D.L. 183/2020 (Milleproroghe): “il nuovo blocco sfratti”. Tra accese polemiche da parte delle contrapposte associazioni dei proprietari immobiliari e quelle degli inquilini maggiormente rappresentative, l’ultimo giorno dell’anno 2020, il Legislatore ha pubblicato in G.U., Serie Generale n.323, il Decreto Legge n.183 (c.d. “Milleproroghe”), al cui interno, tra le varie misure “urgenti ed indifferibili”, si legge all’articolo 13, comma 13, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili, anche ad uso non abitativo, come prevista dall’articolo 103, comma 6 del D.L. n.18/2020, poi convertito in Legge n.27/2020, prorogandola dal 31.12.2020 al 30.06.2021, quale nuova data di blocco dei c.d. “sfratti esecutivi”. Per il vero la norma in questione chiarisce che la sospensione è limitata: “ ai provvedimenti di rilascio…
Continua a leggere...La prova del conflitto di interessi in assemblea di condominio: verifica della dannosità della delibera e del voto determinante dei condomini aventi interessi in conflitto
Corte di Cassazione, Sezione 6 2, Civile, Ordinanza 13 novembre 2020 n. 25680 (presidente Dott. L. G. Lombardo, relatore Dott. A. Scarpa) “Soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti e abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo…
Continua a leggere...Poteri e limiti della commissione ristretta di condomini designata dall’assemblea
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza 8 luglio 2020 n. 14300 (presidente Dott. A. Giusti, relatore Dott. L. Abete) “L’assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest’ultima suscettibili di delega.” CASO L’assemblea di un condominio incaricava una commissione ristretta, costituita da propri membri, di designare un tecnico professionista a cui affidare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico condominiale. Con atto di citazione più condomini, dissenzienti rispetto a quanto statuito, evocavano il condominio dinanzi al Tribunale di…
Continua a leggere...Quando l’urbanistica incontra il diritto condominiale: permesso di costruire illegittimo in assenza del consenso del condominio
T.A.R. Campania Napoli, sezione VI, sentenza 16 novembre 2020 n. 5253 Condominio – proprietà esclusiva – trasformazione di finestra in balcone su facciata condominiale – salvaguardia del decoro architettonico della facciata – condizione ex lege – impugnazione del permesso di costruire per difetto di autorizzazione dei condòmini – illegittimità del titolo edilizio – fondata – revoca del titolo abilitativo – difetto di legittimazione – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 11 D.P.R. n. 380/2001 – art. 3 L. n. 241/1990 “… il “decoro architettonico” delle facciate costituisce bene comune dell’edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide necessita dell’assenso dell’assemblea dei condòmini, a prescindere dal giudizio sul…
Continua a leggere...Frazionamento unità immobiliare: mancato tempestivo adeguamento delle tabelle millesimali e carenza di legittimazione attiva dell’alienante in caso di omessa convocazione in assemblea degli acquirenti proprietari
Corte di Cassazione, sezione II, civile, sentenza del 31 marzo 2017 n. 8520 (Presidente dott. B. Bianchini, relatore dott. L. G. Lombardo) Condominio – Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà – Tabelle millesimali – Incidenza sui diritti reali dei condomini – Mancato adeguamento delle tabelle millesimali – Ripartizione delle spese condominiali in base alle tabelle vigenti. “In tema di condominio, le tabelle millesimali hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, al fine di ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino.” “In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di…
Continua a leggere...Comodato senza determinazione di durata e termine risultante dall’uso cui la cosa deve essere destinata
Cassazione civile, 3^ Sezione, 05.10.2020 n.22309, relatore M. Dell’Utri. “La circostanza che un immobile concesso in comodato sia destinato a una specifica attività non è sufficiente per ritenere il relativo contratto soggetto a un termine implicito, sicché il comodante può domandare la restituzione del bene prima della cessazione di tale attività.” “Il termine del comodato può risultare dall’uso cui la cosa deve essere destinata solo se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo.” CASO La Corte d’Appello di Palermo confermava la decisione del giudice di primo grado con cui si rigettava la richiesta di condanna al rilascio di taluni immobili da parte di una s.a.s., proposta dai proprietari in quanto persuasi che tali beni fossero detenuti…
Continua a leggere...Il deposito cauzionale nei contratti di locazione ad uso commerciale: legittimità della clausola di rinuncia alla restituzione
Cassazione civile, sez. VI, 01 Ottobre 2020, n. 20975. Pres. Adelaide Amendola. Est. Chiara Graziosi. “Nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, clausola, questa, con la quale le parti perseguono lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio.” La Suprema Corte di Cassazione con questa recente sentenza in commento torna ad occuparsi riguardo la legittimità della clausola di rinuncia del deposito cauzionale nei contrati di locazione commerciale ex articolo 27 L.392/78. La vicenda trae origine da una vicenda processuale nella quale, presentando ricorso…
Continua a leggere...La mediazione in condominio: necessaria l’autorizzazione assembleare per la partecipazione dell’amministratore
Corte di Cassazione, Sezione 6^-2, civile, ordinanza 8 giugno 2020 n. 10846 (presidente P. D’Ascola, relatore A. Scarpa) Condominio – Dilazione di pagamento degli oneri condominiali – Attribuzione dell’amministratore – Mediazione obbligatoria ex art. 71 quater disp- att. c.c. – Autorizzazione dell’amministratore alla mediazione – Improcedibilità. “Ai sensi del comma 3 dell’art. 71 quater disp. att. c.c. l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione. Ne consegue che la condizione di procedibilità delle “controversie in materia di condominio” non può dirsi realizzata qualora l’amministratore partecipi all’incontro davanti al mediatore…
Continua a leggere...Indebito trasferimento del diritto edificatorio dalla res in comunione a quella di proprietà esclusiva
Corte di Appello di Bologna, I sezione civile, sentenza 13 maggio 2020 n. 1244 Comunione e condominio – uso della cosa comune e opere su parti di proprietà o uso individuale – trasferimento di capacità edificatoria dalla proprietà comune alla proprietà esclusiva – difetto di autorizzazione – illegittimità per mutamento della funzione del bene comune – sussiste – diminuzione del valore del bene immobile – sussiste – costituzione di servitù a vantaggio di altra proprietà del singolo comunista – illegittimità per mancato consenso del condominio – sussiste – rimessione in pristino dell’originaria situazione condominiale – fondato. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1103 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 2643, co. 1, n. 2-bis c.c. – art. 1027…
Continua a leggere...Edificio unico con doppio condominio: aperture irregolari nei muri condominiali e servitu’ di passaggio del condomino e del terzo proprietario
Corte di Cassazione, seconda sezione civile, ordinanza 29 settembre 2020 n. 20543 Comunione e condominio – edificio unico con due condomìni – esecuzione irregolare delle opere – collegamento di locali di proprietà esclusiva, insistenti nei due condomìni – apertura di varchi nel muro divisorio interno dei due condomìni – godimento del bene condominiale da parte del terzo – condizione di legittimità – consenso unanime dei condòmini – non sussiste – apertura di varco nel muro perimetrale esterno e costruzione di scala per accesso al cortile – utilizzo di parti comuni – servitù di passaggio – usucapione per uso ultraventennale – sussiste. Riferimenti normativi: art. 1102 c.c. – art. 1122 c.c. – art. 1117 c.c. – art. 1027 c.c. – art….
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