Comunione – Condominio - Locazione
I rischi giuridici delle locazioni nella seconda ondata COVID: il quadro generale
Malgrado le dichiarazioni ufficiali escludano, ad oggi, un nuovo lockdown, il settore Real Estate si interroga sulle soluzioni in grado di garantire comunque una redditività agli immobili. Un’incognita legata anche agli interventi normativi e alle recenti posizioni giurisprudenziali che incidono con sistematicità nel settore ricettivo e locativo. Le locazioni short term (c.d. “affitti brevi”) I contratti di locazione breve – così definiti dalla disciplina fiscale ex art. 4 bis D-L del 24 aprile 2015, n. 50 (convertito con L. 21 giugno 2017, n. 96) – e con finalità turistica – ai sensi della L. 431/1998 e del D. Lgs. 79/2011- presentano oggi nuove criticità. Si tratta di accordi locativi generalmente conclusi tramite il pulsante (del consenso virtuale) previsto da Airbnb,…
Continua a leggere...L’impianto di riscaldamento condominiale: nulla la delibera assembleare attributiva della proprietà della caldaia in assenza dell’unanimità dei condomini
Corte di Cassazione, Sezione 2^, Civile, Ordinanza del 4 marzo 2020 n. 6090/20 Condomino – Trasformazione dell’impianto di riscaldamento e contestuale distacco di alcune utenze – Deliberazione di assegnazione di parti comuni in proprietà esclusiva ad alcuni condomini – Nullità della delibera assembleare non adottata all’unanimità dei condomini. “La deliberazione condominiale con la quale vengono assegnate parti comuni (nella specie, una caldaia) in proprietà esclusiva ad alcuni condomini richiede l’unanimità degli stessi, incidendo sulla pregressa comproprietà originaria “ex lege” di parti comuni e comportando l’esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini.” CASO Con atto di citazione il condomino Tizio impugnava, dinanzi al Tribunale di Padova, la deliberazione dell’assemblea straordinaria del Condominio, con la quale veniva approvata con l’unanimità dei…
Continua a leggere...Passaggio di consegne: anticipazioni dell’ex amministratore per conto del condominio
Tribunale di Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza del 13 novembre 2019 n. 21801 (Giudice Unico Dott. R. Ghiron) Condominio – Amministratore – Anticipazioni dell’amministratore – Assenza prova delle spese – Rimborso negato. “L’amministratore è un mandatario dei condomini e, come tale, ha diritto di ottenere dai propri mandanti i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni conseguenti. Ha inoltre il diritto di essere rimborsato delle anticipazioni da lui effettuate in esecuzione dell’incarico qualora, proprio per eseguire il mandato, vi provveda non già con la provvista fornitagli dai condomini ma con denaro proprio. In tal caso, ha il diritto di rivalersi sul mandante condominio per recuperare tali somme solo se fornisce una precisa prova degli esborsi eseguiti, presentando…
Continua a leggere...Obbligo di rinegoziare i contenuti economici dei contratti di locazione in conseguenza del Coronavirus
Tribunale di Roma, 27 agosto 2020 Parole chiave Contratto di locazione – Pagamento del canone – Pandemia di Covid-19 – Buona fede nell’esecuzione del contratto – Obbligo di rinegoziare l’ammontare del canone – Riduzione del canone Massima La pandemia di Covid-19 rappresenta un evento eccezionale e sopravvenuto che impone alle parti di negoziare nuovamente l’ammontare del canone dovuto in base al contratto di locazione, in attuazione dei principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, principi valevoli a maggior ragione nei contratti a esecuzione continuata. Disposizioni applicate Art. 1571 c.c. (nozione di locazione), art. 1467 c.c. (eccessiva onerosità nei contratti con prestazioni corrispettive), art. 1375 c.c. (escuzione di buona fede del contratto) CASO Fra le parti (si tratta di…
Continua a leggere...Risarcimento danni per infiltrazioni: la corresponsabilità in solido ex art. 2055 c.c. del condominio e dei proprietari delle unità immobiliari
Corte di Cassazione, Sezione 6^- 2, Civile, Ordinanza del 12 marzo 2020 n. 7044 (Presidente Dott. P. D’Ascola, Relatore Dott. A. Scarpa) Condominio – Responsabilità ex art. 2051 c.c. – Risarcimento del danno per le infiltrazioni subite – Sussistenza della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. – “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo, prospettandosi in tal caso la situazione di un medesimo danno…
Continua a leggere...Nullità delle delibere assembleari per abuso ed eccesso di potere e conflitto di interesse
Tribunale Ordinario di Bologna, Terza Sezione Civile, Sentenza n. 726/2020 (dott. Pietro Iovino) “La valenza e lo scrutinio giudiziario dell’istituto dell’abuso o eccesso di potere sono stati più volte riconosciuti dalla giurisprudenza per valutare la legittimità o meno, delle deliberazioni condominiali, proprio per riconoscere una tutela alle minoranze, laddove oggetto di imposizioni arbitrarie, irrazionali o meramente emulative ad opera della maggioranza, purché sussista il comune denominatore del pregiudizio dell’ente collettivo.” “In presenza di una pluralità di soggetti e/o immobili tra loro legati da particolari “relazioni giuridiche” (come per l’appunto nei casi di immobile oggetto di comproprietà od usufrutto e nuda proprietà, ovvero di più immobili in capo ad unico proprietario), tali da rappresentare un singolo “centro d’interessi” distinto rispetto al…
Continua a leggere...Emergenza Covid-19: l’art. 91 decreto Cura-Italia non sarebbe applicabile ai pagamenti dei canoni di affitto di azienda
Tribunale di Pordenone, 8 luglio 2020 Parole chiave Affitto d’azienda – Mancato pagamento del canone – Misure di contenimento del Governo – Sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo Massima La normativa emergenziale adottata in conseguenza della pandemia di Covid-19 non prevede che l’affittuario di un azienda possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell’ipotesi in cui l’attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali e in particolare l’art. 91 decreto Cura-Italia fa riferimento a profili diversi da quelli concernenti i pagamenti degli affitti di azienda. Disposizioni applicate Art. 2562 c.c. (affitto dell’azienda), art. 91 d.l. n. 18 del 17 marzo 2020 (disposizioni in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento) CASO Fra le parti viene…
Continua a leggere...Abbattimento di una falda del tetto per la realizzazione di una terrazza ad uso esclusivo: innovazione vietata
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza del 15 giugno 2020 n. 11490 (Presidente Dott. S. Gorjan, relatore Dott. A. Scarpa) Condominio – Innovazioni e modifiche – Demolizione di falda del tetto – Uso delle cose comuni- Sopraelevazione – Criteri di calcolo indennità per sopraelevazione – (Cod. civ. artt. 1102, 1120, 1127) “Ai sensi dell’articolo 1127 del c.c., costituisce «sopraelevazione», soltanto l’intervento edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione a uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano…
Continua a leggere...Danno da cosa in custodia: la legittimazione del conduttore dell’immobile danneggiato da eventi atmosferici nei confronti del danneggiante
Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Ordinanza 5 maggio 2020 n. 8466 (Presidente Dott. G. Travaglino, relatore Dott. SCARANO L.A.). Responsabilità civile – Danni da cose in custodia – Caso fortuito – Responsabilità del Comune ex art.2051 c.c. – Mancata manutenzione sistema fognario – Fenomeno alluvionale – Allagamento locale condotto in locazione – Legittimazione conduttore – Danno emergente. “Anche il conduttore di un immobile locato ha diritto alla tutela risarcitoria dei danni, causati da intense precipitazioni atmosferiche, nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli danneggi l’uso o il godimento del bene, avendo un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore dello stesso danno”. (Cod. civ. art. 2051) CASO La vertenza che si esamina ha ad…
Continua a leggere...Riduzione del canone di affitto per impossibilità parziale della prestazione dell’affittante durante la pandemia di Coronavirus
Tribunale di Roma, 29 maggio 2020 Parole chiave Affitto d’azienda – Pagamento dell’affitto – Impossibilità della prestazione dell’affittante – Impossibilità parziale della prestazione – Corrispondente riduzione dell’affitto Massima In tema di contratti di affitto d’azienda, essendo – in forza di provvedimento legislativo (factum principis) – rimasti chiusi i locali nei quali viene svolta l’attività aziendale nel periodo dall’11 marzo 2020 al 18 maggio 2020, è divenuta temporaneamente e parzialmente impossibile la prestazione del affittante, con la conseguenza che l’affittuario ha diritto a una riduzione dell’affitto. Disposizioni applicate Art. 2562 c.c. (affitto dell’azienda), art. 1464 c.c. (impossibilità parziale) CASO La fattispecie affrontata dal Tribunale di Roma può essere così riassunta. Fra le parti è stato concluso un contratto di affitto di…
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