Comunione – Condominio - Locazione
Locazioni abitative agevolate, accordo territoriale ed emergenza Covid-19: la riduzione del canone non determina la disapplicazione della cedolare secca
Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 165 del 9 marzo 2021 Riferimenti normativi: Legge n. 431/1998, art. 2, co. 3, 4, 5 – accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nel Comune di Firenze e Comuni limitrofi del 25/06/2020, art. 21 – D.Lgs. 14/03/2011 n. 23, art. 3, co. 11 – decreto interministeriale 16 gennaio 2017, artt. 1 e 7 I QUESITI DEL CONTRIBUENTE-LOCATORE In occasione della stipulazione di un contratto di locazione a canone agevolato, il conduttore richiedeva al locatore l’inserimento nel contratto della previsione di cui all’art. 21 dell’accordo territoriale sulle locazioni abitative, sottoscritto il 25 giugno 2020 dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini per la città di Firenze e Comuni limitrofi, recante “Misure dirette…
Continua a leggere...Morosità del conduttore: domanda di risoluzione del contratto e valutazione della gravità dell’inadempimento
Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Ordinanza 7 dicembre 2020 n. 27955 (presidente Dott.ssa C. Graziosi, relatore Dott.ssa M. Gorgoni) “In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 cod. civ. (secondo cui la proposizione della domanda…
Continua a leggere...Interruzione del giudizio: prosecuzione del rapporto processuale in esito al mutamento della persona dell’amministratore di condominio in corso di causa
Corte di Cassazione, Sezione 2^, Civile, Ordinanza 30 novembre 2020 n. 27302 (Presidente Dott.ssa R. M. Di Virgilio, Relatore A. Scarpa) Condominio – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Mutamento della persona dell’amministratore in corso di causa – Immediata incidenza sul rapporto processuale – Esclusione – Morte o cessazione del potere di rappresentanza dell’amministratore – Interruzione del giudizio – Condizioni. “Nel giudizio in cui sia costituito un condominio, il mutamento della persona dell’amministratore in corso di causa non ha immediata incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al condominio, operando quest’ultimo, nell’interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri…
Continua a leggere...Spostamento della centrale idrica condominiale: competenze e maggioranze assembleari
Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 28 ottobre 2020 n. 23741 (presidente dott. L. G. Lombardo, relatore dott. A. Scarpa) Condominio – Delibere assembleari – Impugnazione – Spostamento della cisterna della riserva idrica – Esclusione della rinunzia alla servitù esistente a vantaggio delle parti comuni – Estinzione della servitù solo se ne vengono meno i requisiti oggettivi – Rigetto. “I condomini, seppur titolari di un fondo configurato come dominante nell’ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale, possono decidere di modificare il servizio (nella specie, spostando l’ubicazione dell’autoclave, dell’elettropompa e della cisterna della riserva dell’impianto idrico) con le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c., non costituendo oggetto della delibera la rinunzia della servitù, la cui estinzione consegue…
Continua a leggere...La “prorogatio imperii” dell’amministratore di condominio: è legittimo l’esercizio dei poteri di rappresentanza fino alla sostituzione anche in caso di revoca giudiziale
Corte di Cassazione, Ordinanza 19 marzo 2019 n. 7699 (Presidente Dott. P. D’Ascola, relatore Dott. A. Scarpa) Condominio – Revoca o annullamento della delibera di nomina dell’amministratore – Esercizio dei poteri di rappresentanza sino alla sostituzione – Validità della procura conferita ad un difensore al fine di costituirsi in giudizio per conto del condominio – Rigetto. “In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell’amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione d’invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di…
Continua a leggere...Divieto di formulazione di nuove domande: ammissibile la successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto
Corte di Cassazione, Sezione 3^, Civile, Ordinanza, 26 maggio 2020 n. 9692 (Presidente dott. G. Travaglino, Relatore dott. M. Gorgoni) Responsabilità civile – Danni da infiltrazioni di acqua – Risarcimento – Condominio – Impianto di riscaldamento – Proprietà condominiale – Regola della solidarietà ex art. 2055 c.c. – Litisconsorzio necessario – Esclusione – Azione nei confronti del singolo nei limiti della quota imputabile “Nell’azione risarcitoria esperita nei confronti del proprietario di un’unità condominiale (nella specie, per danni conseguenti a perdite idriche provenienti da tubazioni), la successiva deduzione della qualità di condomino del convenuto costituisce una modificazione della domanda ammissibile ai sensi e nei limiti dell’art. 183, comma 6, c.p.c. e non incorre nel divieto di formulazione di nuove domande, in…
Continua a leggere...Negato il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita di una quota del bene locato
Cassazione civile, sez. 3, 7 luglio 2020, n. 17992, Presidente Scoditti, Estensore Dell’Utri “La comunicazione del locatore al conduttore dell’intenzione di vendere l’immobile locato per uso non abitativo – cosiddetta denuntiatio, prevista dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – è atto dovuto non negoziale, vòlto a consentire l’esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l’adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio.” 1. Illustrazione del caso affrontato dalla Suprema Corte e problematiche sottese I Sig.ri A.M e G., proprietari di una quota pari ad un terzo di un’area, interamente concessa in locazione ad uso non abitativo alla U. s.r.l., ottenevano dalla Corte d’Appello di…
Continua a leggere...L’istituto della novazione in relazione al contratto di locazione
Cassazione civile, Sez. 3^, 7 febbraio 2020, Presidente Graziosi, Estensore Iannello “In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.” CASO Il giudizio di primo grado traeva origine dall’intimazione di sfratto per morosità rivolta dalla locatrice al conduttore, in relazione all’immobile a lui concesso in locazione ad uso commerciale con contratto stipulato in data 31.03.2006, in ragione del mancato pagamento del…
Continua a leggere...Termine di impugnazione della delibera assembleare: assenza della presunzione di conoscibilità in caso di mancata comunicazione del verbale di assemblea al condomino assente
Corte di Cassazione, Sezione 2^, Civile, sentenza 2 agosto 2016 n. 16081 (presidente dott. B. Bianchini, relatore dott. A. Scarpa) Condominio – Spese condominiali – Ingiunzione di pagamento – Assemblea condominiale – Impugnazione delle delibere assembleari – Mancata convocazione del condomino – Articolo 1137 cc – Criteri. “La produzione delle delibere assembleari condominiali a corredo di una domanda monitoria avverso un condomino non è idonea a soddisfare l’onere di comunicazione agli assenti ex art. 1137 c.c., né comporta il sorgere della presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., che postula il recapito all’indirizzo del condomino del verbale contenente le decisioni dell’assemblea, né, comunque, obbliga quest’ultimo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse, la cui conoscibilità, pertanto, non…
Continua a leggere...Il concetto di decoro architettonico quale parametro per la libertà dei condomini e il suo significato offerto dalla giurisprudenza
Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, ordinanza 18928/2020 «Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione». CASO La sentenza di primo grado del Tribunale di Roma rigettava le domande di parte attrice relative alla richiesta di accertamento di intollerabili immissioni rumorose prodotte dalla società convenuta, esercente attività di ristorazione nel medesimo edificio condominiale in cui era sita l’abitazione dell’attore. Ulteriormente, il giudice di primo…
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